北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年－2010年）

 第一章　总则
　　第1条　为落实《北京城市总体规划（2004年－2020年）》和国务院批复，认真贯彻落实中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）及相关政策法规，深化《北京住房建设规划（2006年－2010年）》的有关内容，针对当前住房保障的一些问题，特此编制《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》。


　　第2条　相关概念
　　（1）保障性住房是指政府按限定标准、限定价格或租金的为本市中低收入住房困难家庭提供的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
　　（2）限房价、限套型普通商品住房（以下简称“两限房”或“两限”商品住房）是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。


　　第3条　规划指导思想
　　以解决市民基本住房需求为出发点，调整住房供应结构，加大住房保障力度，逐步健全和完善住房保障体系，以实现社会和谐稳定的目标。
　　（1）落实国务院批复和实施北京城市空间结构调整方向的原则。统筹中心城、新城协调发展，兼顾城市发展现状，同中心城功能调整优化相结合。以保障性住房及“两限”商品住房建设引导人口合理分布。
　　（2）积极履行政府职能的原则。切实转变政府职能，按照建设服务型政府的要求，加强社会管理和公共服务职能，创新管理制度和方式，建立健全社会保障体系，加大政府住房保障力度，逐步建立健全与北京经济社会发展阶段相适应的住房保障体系。
　　（3）建设资源节约型和环境友好型社会的原则。充分认识到我国人多地少的基本国情，以及北京人口聚集压力较大和土地等资源紧缺的客观情况，根据北京资源环境综合承载能力，积极推行和引导合理的保障住房建设模式。
　　（4）加强和改善宏观调控的原则。坚决贯彻落实国务院关于加强房地产市场宏观调控的方针政策，加大综合调控力度和发挥市场对资源配置的基础性作用，综合运用经济、法律和必要的行政手段，完善保障住房体系。


　　第4条　现状建设及需求情况
　　（1）住房总体发展趋势
　　改革开放特别是1998年以来，随着城镇住房制度改革的不断深化，北京房地产业总体上保持了快速健康发展的势头，成为首都经济发展的重要支柱产业，政府住房保障力度逐步加大，已经初步形成了由廉租住房、经济适用住房、商品住房三个层次构成的住房供应体系，人民群众居住水平和居住质量显著提高。
　　（2）建设情况
　　截至2007年2月底，全市批准集中建设经济适用房项目52个，总规模约2600多万平方米，累计开工2197万平方米，销售面积约2000万平方米，解决了约19万户家庭的住房问题。全市累计约2.6万户家庭享受了廉租房解困政策，财政累计投入资金约2.9亿元。
　　（3）需求情况及保障对象
　　根据家庭收入水平和住房情况的初步统计，截止到2005年底，应享受保障住房的家庭约为45.7万户，占城镇户籍户比例约为13.7％。所需建筑面积约为2500万平方米。


　　第5条　编制重点
　　住房保障体系建设是当前我国的重大课题，也是一项系统工程。本次规划立足于重点解决“十一五”期间北京保障性住房及“两限”商品住房的规划用地布局。

　　第6条　基本依据
　　（1）《国务院关于北京城市总体规划的批复》（国函［2005］2号）和《北京城市总体规划（2004年－2020年）》
　　（2）《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）等中央有关房地产市场宏观调控的政策文件和决策部署
　　（3）《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《北京市近期建设规划（2006年－2010年）》和《北京市土地利用总体规划（2005年－2020年）》
　　（4）《北京住房建设规划（2006年－2010年）》

　　第7条　规划期限为“十一五”期间。

　第二章　规划目标与规模

　　第8条　规划目标
　　“十一五”期间，逐步形成较为完善的政府住房保障体系。加大保障性住房及“两限”商品住房的建设力度，丰富保障性住房及“两限”商品住房的层次。对低保家庭住房困难户实现“应保尽保”，力争使大部分低收入家庭和部分中低收入住房困难家庭的住房条件也得到改善。


　　第9条　建设规模
　　“十一五”期间，北京市新建住房1.23亿平方米，其中根据市委市政府指示精神，规划安排经济适用住房1500万平方米（含廉租住房150万平方米）；两限住房1500万平方米。共计3000万平方米，占住房总量的24.4%。


　　第10条　年度目标分解
　　2008-2010年保障性住房及“两限”商品住房规划总建设规模约1800万平方米。其中经济适用住房480万平方米，廉租住房120万平方米，“两限”商品住房1200万平方米。

　第三章　用地布局

　　第11条　布局原则
　　（1）符合城市空间结构调整方向的原则。统筹中心城、新城协调发展，兼顾城市发展现状，同中心城功能调整优化相结合。重点在中心城中心地区以外区域，在城市东部、南部区域安排保障性住房及“两限”住房，以引导人口合理分布。
　　（2）强化轨道交通引导作用的原则。综合考虑轨道交通等基础设施支撑条件对土地利用强度和交通出行的作用，重点在轨道交通沿线用地和站点周边用地集中安排保障性住房及“两限”住房，以有效解决居住出行，缓解交通拥堵状况。
　　（3）综合考虑就业与居住的均衡发展需求的原则。根据区县功能定位，结合产业布局和人口就业结构，综合考虑就业与居住的均衡发展需求。
　　（4）采用“集中”和“配建”相结合的方式进行建设的原则.
　　以集中建设和开发配建作为主要手段，按照“大分散、小集中”的模式进行空间布局，促进社会公平和融合。

　　第12条　资源测算
　　通过划定控制区、地铁综合开发、开发配建、各区县安排四种主要措施和清理回收、提高强度、实施代建等三种辅助措施以及办法，确保保障性住房及“两限”商品住房资源约4000万平方米。

　　（1）划定控制区。经初步估算，控制区用地约26平方公里，除去难以利用的用地外约有10平方公里用地可用于安排保障性住房及“两限”商品住房用地。建设规模约2000万平方米。
　　（2）地铁综合开发。利用轨道线路车辆段和停车场建设安排保障性住房及“两限”商品住房，在解决好噪音、交通组织、震动、管线布置和保温等问题的基础，预计可安排保障性住房及“两限”商品住房约200万平方米。
　　（3）开发配建。制定相关政策要求开发建设项目必须按一定比例配套建设保障性住房及“两限”商品住房，作为入市条件。至2010年全市居住用地供应规模约为90平方公里，除去轨道周边及其他已供应保障性住房及“两限”商品住房用地，按15%比例配建，可建约1200万保障性住房及“两限”商品住房。
　　（4）提高强度。在以轨道交通为支撑的前提下，通过适当提高轨道沿线用地土地使用强度的方式，安排部分保障性住房及“两限”商品住房。据初步估算，2010年前建成的轨道沿线可用于安排保障性住房及“两限”商品住房用地约15平方公里，将用地的容积率平均提高0.1～0.2，预计可新增建设保障性住房及“两限”商品住房约100万平方米。
　　（5）实施代建。对于提出规划调整（如调整用地性质）的项目地块进行综合研究，同意调整的同时要求代建部分保障性住房及“两限”商品住房。依据近几年规划调整情况对未来几年进行估算，预计至2010年可新增建设保障性住房及“两限”商品住房约100万平方米。
　　（6） 通过清理回收的方式，获取部分土地资源进行保障性住房及“两限”商品住房规划建设。
　　（7）综合考虑各区县需求和远期轨道建设情况，由各区县结合自身发展情况，在规划轨道线周边优先安排集中保障性住房及“两限”商品住房，总建设面积约为400万。

　　第13条　规划布局
　　规划通过集中建设和配套建设相结合的方式，完成我市保障性住房及“两限”住房建设3000万平方米的规划目标。其中集中建设安排2000万平方米；配套建设1000万平方米，共计3000万平方米。

　　（1）中心城集中建设用地布局保障性住房及“两限”商品住房布局主要选择中心城中心地区以外区域，主要集中在城市东部、南部的边缘集团，重点是定福庄、南苑、丰台、石景山等区域。
　　（2）主要区县集中建设用地布局
　　规划对各新城集中建设保障新住房的用地进行了初步整理，下一步将结合区县功能定位、轨道交通情况及新城控规编制深化落实。

　　第14条　集中建设
　　为保障规划的可实施性，统筹协调现状与规划保障性住房及“两限”商品住房的布局，通过在中心城轨道沿线周边划定控制区和区县自行安排两种方式确定保障性住房及两限商品住房集中建设用地的布局，以保证合理布局，满足各地区居民的使用需要，避免过度积聚导致局部地区居住环境恶化。
　　在中心城沿轨道交通线划定控制区，可用于集中安排保障性住房，建设规模约300万平方米。
　　规划通过区县自行安排来解决500万平方米的保障性住房及“两限”商品住房。

　　第15条　配套建设
　　根据《北京市住房建设规划（2006年-2010年）》，“十一五”期间，新建住房1.23亿平方米，全市年均住房建设量约2500万平方米，除去集中建设的保障性住房用地，如按15%比例配建，可保障本市约1000万平方米保障性住房。


　　第16条　2007年用地布局
　　根据市国土局及各区县用地供应及保障性住房及“两限”商品住房需求情况，初步确定32个保障性住房及“两限”商品住房项目用地布局。

　第四章　规划评估

　　

　　第17条　规划和建设标准
　　维护被保障群体的根本利益，合理设置和优先建设保障性住房及“两限”商品住房的公共服务配套设施，提供便捷的居住生活服务。同时，提供适宜的采光、日照、通风条件，严格执行噪声防治标准，提供人性化的公共空间和绿地，形成空气清新、环境优美、生态良好、健康安全的人居环境。

　　（1）优化规划标准。鼓励轨道交通站点周边合理的高强度开发，建设保障性住房及“两限”商品住房的居住用地，根据用地条件，可在现有控规标准基础上适当上调0.1～0.2，并保证较好的人居环境。
　　（2）完善配套标准。严格执行《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（384号文），加强居住区配套标准的分类指导。对于轨道交通周边安排的以廉租住房、经济适用住房为主的保障性住房及“两限”商品住房，从交通需求引导、建设成本等方面考虑，可以适当减少停车配套指标。
　　（3）明确面积标准。廉租房一居室40平方米，两居室60平方米。平均套型标准为50平方米。经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。平均套型标准为70平方米。两限房套型建筑面积90%控制在90平方米以下。平均套型标准为80平方米。


　　第18条　通过在轨道交通站点周边集中布局保障性住房及“两限”商品住房，可以带动常户籍人口由中心地区向边缘集团和新城转移，进而促进中心城功能的调整优化，并在一定程度上起到控制中心城人口规模的作用。


　　第19条　通过在轨道交通站点周边集中布局保障性住房及“两限”商品住房，可积极引导以公共交通方式为主的出行方式，进而促进中心城交通出行结构的合理化。同时降低机动车停车配套指标，节约城市用地。

　第五章　实施保障

　　第20条　加强轨道交通沿线建设用地的规划控制和引导
　　根据《北京住房建设规划（2006年-2010年）》，将现状和“十一五”期间建设的轨道交通车站周边半径500-1000米的范围内划定为政府土地储备控制区域，其中的各类用地采取以政府主导的方式完成土地整理储备工作后，由政府统一调配使用，优先安排保障性住房及“两限”商品住房。在控制区域内的保障性住房及“两限”商品住房可考虑按照一定比例配建普通商品住房。在控制区域内改变现状土地使用性质建设居住的项目应当严格按照以上原则进行控制。各区、县政府在控制区内安排的保障性住房及“两限”商品住房，应纳入全市保障性住房及“两限”商品住房的建设体系。政府土地储备控制区域内的建设项目由建设行政主管部门明确保障性住房及“两限”商品住房的实施主体、类型，规划主管部门在办理规划审批手续时明确各项规划指标和具体要求。


　　第21条　配套建设保障性住房及“两限”商品住房
　　从2007年5月1日起，位于三环路以外且不在政府土地储备控制区域内的普通商品住房建设项目，尚未取得规划意见书和仅取得土地一级开发项目规划意见书时，应当按照规定配套建设保障性住房及“两限”商品住房，三环路以内且不在政府土地储备控制区域内的将非居住项目调整为居住的项目，视情况配套建设保障性住房及“两限”商品住房。配套建设的保障性住房及“两限”商品住房的类型由建设主管部门确定。规划管理部门在办理规划意见书时，应当根据建设主管部门的意见明确保障性住房及“两限”商品住房的类型和配建比例，国土行政主管部门应将上述条件作为土地出让的条件。核发建设工程规划许可证时需注明保障性住房及“两限”商品住房的类型、规模和建筑栋号等许可内容。集中建设的保障性住房及“两限”商品住房项目可建设一定比例的普通商品房。


　　第22条　综合利用轨道交通车辆段及其周边用地
　　按照科学发展观的要求，必须提高轨道交通车辆段用地的集约化、高效化和精细化程度，充分挖掘轨道交通设施的潜力，节约使用土地。通过优化布局腾出的规划车辆段用地和车辆段周边调整用地使用性质后作为保障性住房及“两限”商品住房的建设用地，按照保障性住房及“两限”商品住房审批程序办理。


　　第23条　积极协助国土资源行政主管部门加大对闲置土地的处理力度
　　规划管理部门要积极配合国土资源行政主管部门加大对闲置土地的处理力度。对于超出合同约定动工开发日期满两年未动工进行建设的居住建设项目，受理规划许可或规划许可证件变更、延续等手续前，规划管理部门需会同市国土行政主管部门共同研究处理意见。同时，为了积极引导和促进房地产业持续稳定健康的发展，鼓励房地产开发企业参与建设保障性住房及“两限”商品住房，凡主动在原用于开发普通商品住房的闲置土地内按照规定安排保障性住房及“两限”商品住房的项目，规划管理部门可以协助协调相关部门继续办理有关审批手续。


　　第24条　慎重研究科学确定容积率指标
　　国务院在《关于北京城市总体规划的批复》中强调，我市城市规划和建设要坚持以人为本，建设宜居城市。应从城市整体利益和长远利益出发，正确处理人口、资源、环境的关系。只有在能够保证基本良好的生活居住环境和具备城市基础设施、公共服务设施支撑的前提下，为合理提高土地的集约利用率，才可以适当提高保障性住房及“两限”商品住房用地的容积率，同时，容积率的增长幅度应当严格控制在0.2左右。


　　第25条　其他各区县安排保障性住房及“两限”商品住房
　　综合考虑各区县需求和远期轨道建设情况，至2010年，各区县（主要为顺义、昌平、房山及门头沟等）需结合自身发展情况，在规划轨道线周边优先安排保障性住房及“两限”商品住房。