真正看穿楼市 房地产的未来趋势预测

转自：http://bbs.house.qq.com/t-101294-1.htm?pgv_ref=aio2012&ptlang=2052&insrc=2,7,64

我并非专家，但是我自认比专家对于房产看的深刻与客观，我有的只有一个旁观者笑对房市的冷静思考，全文中的一二线城市（包含省会），希望本文能让所有人对于当前的楼市即今后的经济发展有个清醒的认识。这就是我发本文的目的。

　　中国城镇化规划即将出台。在此前夕，各大媒体及专家纷纷亮出对于今后城镇化的预测。
　　但无外乎几种逻辑与观点。
　　和谐论（1）、随着城镇化的到来，中国未来的住房市场仍将大幅度上涨。
　　激进论（2）、随着城镇化的到来，中国一二线城市将出现爆涨。而三四线城市将沦为泡沫。
　　既得利益者论（3）、现在就只有一二线城市能升值，三四线城市泡沫会崩溃。

　　总结这类专家的观点就是，只有一二线城市的房子才能暴涨，只有一二线城市才会享受城镇化的开发成果。当然他们的论点有理有据，一二线城市具备一切资源，国家的政策永远会像一二线城市靠拢。我不清楚，我们的媒体到底怎么了，为什么会失去这么简单的一点点判断能力呢？近期，这类专家不靠谱的观点层出不穷，当然，由于当前政策不明，首当其冲的影响是一二线城市房租大幅度上涨正在成为现实。
　　作为一个具备大学学历的人，我认为我们都不应当盲从于理论，特别是专家的理论。而应从实际出发，具体分析我们国家的实际情况与趋势。当前，中国的某些专家学者全部长期生活居住在一二线城市，早已经脱离了三四线城市的居住。他们希望让一二线城市永远集合一切资源。作为既得利益者，他们往往会避重就轻，靠着对于经济的把握与影响力，把一二线城市作为金融的杠杆主力。再则，专家们的言论迎合了部分人的心理，中国是一个爱面子的国家，当把一个城市升华到知名度乃至子孙后代时。从农民到县城，县城到城市，城市到省会，省会到一线城市的梯度，这就好像前些年，一窝蜂追求名牌一样。对于城市化高阶段的城市病，对于这样造成的结果将让中国的空心化与发展的停滞等客观现实等等一概不提。现在的中国，在这种舆论的氛围下，殊不知真如专家所言的稀缺性，将造成的结果将使中国离现代化越来越远，而真到那时候，那些专家的言论会理所当然的成为现实。

　　在谈城镇化资源结构难题之前，我首先来谈下我对于城市的认知。城市是集合资源，进行人类活动的场所。通俗点讲，城市能够节约土地，资源等各种成本，用最小的资源达到最大的产出。实例，比如一个村公路仅仅几百人使用，耗资几十万。而他的交通成本又很高，且形成不了消费。而城市虽然一个道路上亿元，但是因为聚集了人口，他的各项资源成本反而降低了，这也就是为什么大城市它的东西反而更便宜的原因。当前，由于资源的日趋紧张，全球的城市化成为了必然，这点让中国无法规避。在过去20年里，我们国家走完了一二线城市快速扩张的阶段。一二线城市几乎吸纳了我们国家全部的资源，从政治，教育，金融，工厂。甚至在产业布局上，一二线城市也是在其郊区大范围布置。而中国的城市群并非像欧美一样形成良性循环，而是人为的造成了一二线城市的高房价，高成本，而原本承担重要梯度转移的中心城市周边卫星城反而成为了贫民窟。这就是那些专家整天房租暴涨，房价暴涨有恃无恐的真正原因。我想在这里告诉那些专家们，现在连个傻子都知道投资一二线房产的好处了。至于一二线城市是否会真如专家们所说的那么保险。那么请看我的第二文：
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　　城镇改革新突破，未来还看城镇化：

　　我们国家现在正处在转型的关键阶段。因为资源的紧迫性，结构性，都倒逼着改革。改革的目的是让大多数人过上安居乐业的生活。试想一下，所有资源集中的无序竞争下，已经走了20年。真正过的好的有几个？？？在这里我觉得大家应该重点关注国家最近的三点举措。
　　、中国铁道部改革，成立铁道公司，配合地方城市群城轨交通。
　　中国城镇化重心下移。重启县改市。
　　、中国主体功能区落实以及新型城镇化出台。
　　从这三点我们可以分析出：
　　第一点、国家已经觉察出当前经济活动当中的问题，并决心通过城市群战略与主体功能区战略了明确了城市群协调发展成为国策。大力促进周边发展，从而合理转移人口，从而解放白领，稀释一二线城市高房价，高房租，高负债的情况。
　　第二点、城镇化将为县城带来发展空间，提高县域人口聚集水平，合理产业结构。人口适当回流。
　　第三点、国家的发展重心逐步下移。
　　如果城镇化真像我期待的那样，真正由下而上落实以上几点，我国的房价非但不会上涨，反而会日趋稳定。我们国家将会真正实现房产的软着陆。三四线城市目前聚集了我国的绝大多数人口，通过卫星城战略，轨道交通战略，县域城镇化战略，三四线城市会从中受益。而三四五线城市由于人口的下行及房地产行业的扩张，未来的房价并不会也不可能大幅度上涨。由于这些城市的土地并不稀缺，国家完全可以在这些地区试点各种廉租房，让农民快速转市民。
　　当然以上分析是最理想的阶段，改革并非一帆风顺的。正如主体功能区，协调发展战略提出已经10年，到今天仍然没有真正实行。如果真改革失败的话。那么集中一切资源的一二线城市的房价将在未来暴涨，蚁族白领将透支更多的购买力。中国各地的贫富差距将会进一步深化。
　　在这个分析与背景下。如果真要投资房地产，以稳为主。再以我上述说的改革不论失败为前提：
　　建议在一二线城市买房，不建议购买一二线城市商铺。因为如果改革失败，将造成一二线城市房价暴涨，而竞争的实体服务业将会陷入萧条；而如果改革失败，房子的暴涨与稳定性必将能够形成固定收益。
　　建议在三四五线城市购买商铺，只要当地城区或开发区已经形成人口聚集条件。就可以选择商铺进行投资。不论城镇化改革是否成功失败，三四五线城市的住房市场可能会成为城镇化背景下安居乐业的牺牲品，而三四五线城市的商铺投资将会极有可能有出人意料的回报。
　　希望中国的未来能早日实现每个人的中国梦，期待全国城镇化规划的尽快出台！！！