Az elmúlt években a belvárosi lakáspiac egyik legfontosabb mozgatója a rövid távú kiadás volt. Lehetett szeretni vagy utálni, de ingatlanpiaci szempontból nem lehetett figyelmen kívül hagyni. Egy jó helyen lévő, kisebb alapterületű tégla lakás a belvárosban nem egyszerűen lakás volt, hanem egy lehetséges Airbnb-termék. Ez pedig az árakban, a befektetői keresletben és a bérleti piacon is megjelent.

Most viszont új helyzet van. Budapesten 2025-től két évig nem lehet új rövid távú lakáskiadási engedélyt szerezni, Terézvárosban pedig 2026 januárjától gyakorlatilag megszűnt az Airbnb-zés jogi lehetősége. Ettől sokan azonnali áresést, tömeges eladást és látványos piaci fordulatot vártak, a számok alapján azonban a helyzet ennél érdekesebb: nem az történt, hogy a belvárosi lakáspiac összeomlott, inkább az látszik, hogy elkezdett átrendeződni.

Nem mindegy, hogy melyik kerületről beszélünk

A belvárost sokszor egyetlen nagy piacnak kezeljük, pedig az V., VI., VII., VIII. és IX. kerület egészen másképp viselkedik. Más a vevőkör, más a lakásállomány, más a turisztikai nyomás, és más az is, hogy a rövid távú kiadás mennyire épült be az adott kerület ingatlanáraiba.

Az ingatlan.com grafikonjai alapján megnéztem külön az eladó lakás- és házhirdetések számát, illetve a medián négyzetméterárak alakulását, majd külön ránéztem arra a szegmensre is, amely szerintem az Airbnb-hatás szempontjából az egyik legfontosabb: a 41–60 négyzetméteres tégla lakásokra.

Ez az a kategória, ami belvárosban klasszikus befektetői termék volt. Nem túl nagy, nem túl kicsi, kiadható hosszú távra, rövid távra, egyedülállóknak, pároknak, turistáknak, digitális nomádoknak, nagyjából mindenkinek. Ha az Airbnb-szabályozásnak van mérhető hatása az eladó lakások piacán, akkor annak itt jó eséllyel látszania kell.

És látszik is. Csak nem feltétlenül úgy, ahogy sokan várták.

Terézváros: itt a leglátványosabb a kínálati hatás

A VI. kerület az egész történet középpontja, hiszen itt lépett életbe a legkeményebb szabályozás. A teljes eladó kínálat alapján Terézvárosban 2024 közepén még nagyjából 2400–2500 eladó hirdetés volt, ez 2026 elejére 3200–3300 környékére emelkedett, majd tavasszal valamelyest visszacsúszott.

Ez önmagában is elég beszédes. Nem arról van szó, hogy minden Airbnb-lakást azonnal piacra dobtak, de az eladói kínálat egyértelműen bővült. A 41–60 négyzetméteres tégla lakásoknál ugyanez a mintázat még tisztábban látszik: a hirdetésszám nagyjából 500 körüli szintről 700 fölé nőtt, 2026 elején tetőzött, majd valamennyit korrigált.

Ami viszont talán még érdekesebb: az árak nem szakadtak be. A medián négyzetméterár ebben a szegmensben 2024-ben még nagyjából 1,25 millió forint körül mozgott, 2026-ra viszont 1,6–1,7 millió forint környékére emelkedett, és onnan inkább oldalazás, legfeljebb enyhe visszahűlés látszik.

Vagyis Terézvárosban az Airbnb-tiltás első látványos hatása nem az árzuhanás, hanem a kínálatbővülés. Több lakás jelent meg a piacon, de az eladók egyelőre nem adták fel az elmúlt években kialakult árszinteket.

Ez nagyon fontos különbség.

Erzsébetváros: hatalmas Airbnb-piac, de nem egyszerű képlet

A VII. kerületben működik a legtöbb rövid távú lakás Budapesten, ezért logikus lenne azt várni, hogy itt is nagyon erős eladói nyomás jelenik meg. A kép azonban kevésbé egyenes vonalú.

A teljes eladó kínálat magas, de hullámzó. 2024-ben nagyjából 3000 körüli hirdetésszám látszik, 2025 őszén volt egy erősebb csúcs, majd 2026 tavaszára valamelyest visszarendeződött. A 41–60 négyzetméteres tégla lakásoknál is hasonló a helyzet: volt egy visszaesés 2025 elején, majd jött egy erős visszapattanás, később pedig inkább stabilizálódás.

Az árak közben jelentősen emelkedtek. Ebben a szegmensben a medián négyzetméterár 2024-ben még nagyjából 1,1 millió forint körül volt, 2026-ra viszont 1,55–1,6 millió forint környékére került. Most már itt is inkább megtorpanás látszik, de klasszikus áresésről nem beszélhetünk.

Erzsébetváros tehát továbbra is erős, nagy forgalmú belvárosi piac, de az Airbnb-kockázat miatt valószínűleg egyre kevésbé lehet automatikusan ugyanazzal a befektetői logikával árazni, mint néhány éve. Aki itt lakást vesz, annak már nem csak azt kell kiszámolnia, mennyi lehetett volna a napi díj a Bookingon, hanem azt is, hogy mi történik, ha a rövid távú modell tartósan korlátozott marad.

Az V. kerület tartja magát

Belváros-Lipótváros külön történet. Itt a prémium lokáció önmagában is akkora érték, hogy az Airbnb csak egy tényező a sok közül. A teljes kínálatban nincs látványos hirdetésszám-robbanás, inkább stabil, enyhén hullámzó piacot látni. A 41–60 négyzetméteres tégla lakások száma is viszonylag szűk sávban mozog, nagyjából 420–580 között.

Az árak viszont nagyon magas szinten vannak. A medián négyzetméterár ebben a szegmensben 2024-ben még nagyjából 1,55 millió forint környékén járt, mostanra 2 millió forint körül stabilizálódott. Itt nem igazán látszik az a fajta kínálati nyomás, amit Terézvárosban vagy részben Ferencvárosban látunk.

Ez nem meglepő. Az V. kerületben a lakás nem csak rövid távú kiadási termék, hanem presztízs, lokáció, értékőrzés, külföldi érdeklődés, diplomáciai és üzleti jelenlét. Ettől még a szabályozási kockázat itt is valós, de egy V. kerületi lakás értékét nem kizárólag az Airbnb magyarázza.

Józsefváros felzárkózott, de már nem olcsó

A VIII. kerület az elmúlt évek egyik legérdekesebb belvárosi piaca. Sokáig olcsóbb alternatívaként kezelték, aztán a jobb részei látványosan felértékelődtek. A mostani adatok alapján a teljes kínálat inkább hullámzik, de a 41–60 négyzetméteres tégla lakásoknál jól látszik, hogy 2025-ben volt egy komolyabb kínálati visszaesés, majd a hirdetésszám újra magasabb szintre állt vissza.

Árban viszont nagyot ment a kerület. Ebben a szegmensben a medián négyzetméterár 2024-ben nagyjából 1 millió forint környékén volt, 2026-ra pedig 1,5 millió forint közelébe ért. Ez már nem az a Józsefváros, ahol a vevő automatikusan jelentős árengedményt várhat csak azért, mert VIII. kerület van a tulajdoni lapon.

A kerület nagyon vegyes, ezért itt különösen veszélyes egyetlen átlaggal dolgozni. Más a Palotanegyed, más a Corvin környéke, más a Magdolna negyed, és más a külsőbb részek piaca. De az összkép így is egyértelmű: Józsefváros felzárkózott, az Airbnb-szabályozás pedig nem fordította vissza ezt a folyamatot.

Ferencvárosban nőtt a kínálat, az árak viszont megálltak

A IX. kerületnél az egyik legérdekesebb, hogy a 41–60 négyzetméteres tégla lakások hirdetésszáma 2025 elején még viszonylag alacsonyabb szinten volt, majd 2025 második felétől és 2026 elejétől látványosan emelkedett. A teljes kínálatban is hasonló folyamat látszik: több lett az eladó ingatlan, miközben az árak magas szinten megtorpantak.

Ebben a szegmensben a medián négyzetméterár nagyjából 1,2 millió forintról 1,7 millió közelébe nőtt, majd inkább oldalazni kezdett. Ez nagyon hasonlít arra, amit több belvárosi kerületben látunk: az elmúlt évek áremelkedése megtörtént, de az újabb ugráshoz már kevés a lendület.

Ferencváros azért is érdekes, mert sokáig egyfajta köztes piac volt. Belváros is, de nem teljesen klasszikus belváros. Befektetési célra is jó, de sok része saját használatra is élhetőbb, mint a szűkebb bulinegyed. Most úgy tűnik, hogy ez a kettősség a kínálatban is megjelenik: több lakás van eladó, de az árak még nem engedtek látványosan.

Akkor hatott az Airbnb-moratórium vagy sem?

Szerintem igen, de nem úgy, ahogy egy egyszerű címlapos mondatban jól hangzana.

Nem azt látjuk, hogy „betiltották az Airbnb-t, leestek az árak”. Ez túl könnyű magyarázat lenne, és a számok nem is ezt mutatják. A belvárosi árak továbbra is magasak, az V. kerület különösen tartja magát, a VII., VIII. és IX. kerület pedig az elmúlt két évben komoly dráguláson ment keresztül.

Amit viszont látunk, az a bizonytalanság hatása. A rövid távú kiadás már nem ugyanolyan kockázatmentes befektetői sztori, mint korábban. Az új engedélyek befagytak, Terézvárosban teljes tiltás van, több kerületben napirenden van a szigorítás, és ez a belvárosi lakások egy részénél átírja a számolást.

Egy 45–55 négyzetméteres tégla lakásnál korábban sokszor az volt a kérdés, hogy mennyi jön ki belőle rövid távon. Most már az is kérdés, hogy egyáltalán hosszú távon fenntartható-e ez a modell. Ha pedig nem, akkor ugyanazt az ingatlant már hosszú távú bérleti díjból, saját használatból vagy értéknövekedésből kell visszaszámolni.

Ez pedig alacsonyabb hozamot, óvatosabb vevőket és hosszabb döntési időt jelenthet.

A legfontosabb tanulság

A belvárosi lakáspiac nem omlott össze, de már nem ugyanaz, mint két-három éve volt.

Aki ma belvárosi lakást ad el, annak számolnia kell azzal, hogy a vevő nem feltétlenül fogadja el automatikusan az Airbnb-prémiumot. Aki pedig vásárol, annak nem elég azt nézni, hogy a lakás jó helyen van-e és szépen mutat-e a hirdetésben. A szabályozási környezet legalább olyan fontos lett, mint a lokáció.

Terézvárosban már látszik a kínálati átrendeződés, Erzsébetvárosban továbbra is nagy a piac, de érezhető a bizonytalanság, az V. kerület tartja a prémiumot, Józsefváros felzárkózott, Ferencváros pedig magasabb kínálat mellett kezd oldalazni.

Ha egy mondatban kellene összefoglalni, akkor azt mondanám: az Airbnb-korszak nem ért véget egyik napról a másikra, de a belvárosi lakáspiac már elkezdett úgy viselkedni, mintha a régi szabályok nem lennének automatikusan érvényesek - arról nem is beszélve, hogy nem tudjuk, mit hoz 2027 a törvényi szabályozásokat és a hitelezhetőséget tekintve. 

És ez eladóként, vevőként, befektetőként is fontosabb üzenet, mint az, hogy éppen mennyit mozdult egy havi árindex.

Attila

források: ingatlan.com grafikonok/saját lekérdezés, kormany.hu

A tavalyi év és az idei év eleje után sokan arra számítottak, hogy a lakáspiac idén is megállíthatatlanul megy tovább. Május viszont inkább azt mutatta meg, hogy a piacnak vannak határai.

A Duna House becslése szerint 2026 májusában országosan 8 892 lakóingatlan-adásvétel történt, ami közel 10 százalékkal marad el az áprilisi forgalomtól, és több mint 13 százalékkal a tavalyi májustól. Ez önmagában nem tragédia, inkább annak a jele, hogy a tavaly ősszel és idén év elején látott lendület kifulladt, az árak pedig elérték azt a szintet, ahol egyre többen kezdenek el számolni.

Érdekes módon a kereslet közben nem tűnt el. A DH keresletindex a tavaszi mélypont után 74 pontra emelkedett, vagyis a vevők továbbra is jelen vannak, csak jóval megfontoltabban döntenek, mint korábban.

Az ingatlan.com májusi elemzése ezt erősíti meg: Budapesten második hónapja csökkentek a lakásárak, májusban 0,7 százalékkal. Ez önmagában még nem jelent trendfordulót, de figyelemre méltó, mert az elmúlt években inkább azt szoktuk meg, hogy a fővárosi árak kisebb megszakításokkal, de folyamatosan emelkednek. Most úgy tűnik, a piac elkezdte keresni az új egyensúlyt.

Közben a vevők összetétele is jelentősen átalakult. Budapesten az első lakásukat vásárlók aránya már 36 százalék, miközben a befektetőké 30 százalékra csökkent. Egy évvel ezelőtt még pont fordított volt a helyzet. Az Otthon Start Program tehát nemcsak a keresletet élénkítette, hanem a piac szerkezetét is megváltoztatta: a befektetők helyett egyre inkább a saját célra vásárló, fiatalabb korosztály vált meghatározóvá.

A budapesti kerületek népszerűségében is látszik ez az átrendeződés. A II. kerület lett a legkeresettebb, miközben a VI. és VII. kerület iránt csökkent az érdeklődés. Kevesebb a klasszikus befektetői vásárlás, és többen keresnek élhetőbb, nagyobb alapterületű, saját használatra alkalmas ingatlant.

Vidék

Vidéken közben egy másik érdekes folyamat zajlik. A DH adatai szerint a kelet-magyarországi panellakások átlagos négyzetméterára már meghaladta a nyugati országrészét: 824 ezer forint áll szemben 791 ezerrel. Néhány éve ezt még nehéz lett volna elképzelni, de jól mutatja, hogy a korábbi kelet–nyugat árkülönbség fokozatosan eltűnik.

Budapesten továbbra is a használt téglalakások diktálják az ütemet. A belvárosi tégla négyzetméterára egy év alatt 27 százalékkal emelkedett, és már meghaladja az 1,6 millió forintot. Ez azt mutatja, hogy bár összességében lassul a piac, bizonyos szegmensekben továbbra is erős a kereslet.

Mi jöhet nyáron?

A jelenlegi adatok alapján inkább oldalazó piacra számítok, mintsem újabb árrobbanásra. Budapesten elképzelhető még kisebb korrekció, főleg azoknál az ingatlanoknál, amelyek eleve túlárazva kerültek piacra. Vidéken viszont még maradhat lendület, különösen azokban a régiókban, ahol az elmúlt évek felzárkózása még nem ért véget. Tartom, amit év elején mondtam: egész évre nézve Budapesten 5-10%-os áremelkedés lesz, vidéken 3-7%. 

Az biztos, hogy a piac egyre szelektívebb. A jó állapotú, jó helyen lévő és reálisan árazott ingatlanokra továbbra is lesz kereslet. A többieknek viszont egyre nehezebb dolguk lesz.

És talán ez a májusi adatok legfontosabb üzenete: nem összeomlás zajlik, hanem normalizálódás. Hosszú idő után újra kezd számítani az ár, az állapot és az, hogy egy ingatlan valóban mennyit ér a vevők szemében.

Attila

Volt idő, nem is olyan régen, amikor Budapesten 25 millió forint környékén még egészen normális lakásokat lehetett találni. Nem palotákat, nem panorámás penthouse-okat, hanem olyan első lakásokat, amikkel el lehetett indulni. Egy garzont, egy kisebb kétszobást, egy VALAMIT, ami belépőt jelentett az ingatlanpiacra - de ez az időszak mostanra gyakorlatilag eltűnt.

Az ingatlan.com friss elemzése szerint ma Budapesten az eladó használt lakások 90 százaléka már drágább 54 millió forintnál, vagyis az 50 millió forint alatti budapesti lakás lassan ugyanaz a kategória lesz, mint régen a „jó állapotú lakás a körúton parkolóval”: létezik, csak nagyon ritka.

Nem az átlag, hanem a belépőszint drágult

Ez az egész történet azért különösen érdekes, mert nem egyszerűen arról van szó, hogy a luxuslakások felhúzták az átlagot, hanem hogy a piac alja emelkedett brutálisan. Az elemzés azt vizsgálta, hogy hol van az a lélektani árszint, aminél az eladó lakások 90 százaléka drágább, vagyis gyakorlatilag mi számít ma „a legolcsóbb belépőnek” az adott városban vagy kerületben. És itt jönnek az igazán kemény számok.

2021-ben még nagyjából 25 millió forint körül lehetett belépni a budapesti lakáspiacra. Akkor több mint 3700 olyan eladó lakás volt a kínálatban, ami ezen a szinten mozgott. Most? A fővárosi „olcsó lakások” lélektani határa már 54 millió forint körül jár. Magyarul: ami öt éve egy átlagos első lakás ára volt, abból ma sok helyen már önerő sem lesz. És ez nem csak a belvárosról szól.

Pesterzsébet és Soroksár sem olcsó már

Az egyik legdurvább része a történetnek, hogy a hagyományosan olcsóbb budapesti kerületek is teljesen új árszintre kerültek. Öt éve: XX. kerület: kb. 17,4 millió Ft, XXIII. kerület: kb. 18,9 millió Ft, most Pesterzsébet: 49,9 millió Ft, Soroksár: 49,3 millió Ft. Ez már nem egyszerű drágulás, ez konkrétan egy új piac: olyan árszint, ahol a klasszikus elsőlakás-vásárló réteg egy része egyszerűen kiszorul.

Az adatokból nagyon jól látszik, hogy nem egyedi esetekről beszélünk. A IV. kerületben az olcsó lakások lélektani határa közel 20 millióról 47 millió fölé nőtt öt év alatt. A IX. kerületben 2021: 27,8 millió Ft, most: 56,7 millió Ft, a III. kerületben pedig már közel 61 millió forintnál jár az a szint, ami alatt csak a kínálat legalsó 10 százaléka található.

Vagyis ma már Óbudán sem az a kérdés, hogy „drága-e” egy lakás, hanem inkább az, hogy mennyire drága.

A 100 milliós budapesti lakás lett az új normál

Talán az egyik legbeszédesebb adat mégsem ez, hanem a mediánár. 2021-ben a budapesti eladó lakások középértéke 46,5 millió forint volt, most: 89,9 millió. Ez azért fontos, mert a medián nem torzít annyira, mint az átlag. Ez mutatja meg igazán, hogy mi számít „tipikus” budapesti lakásnak. És a válasz ma már gyakorlatilag ez: egy budapesti lakásvásárlás lassan 100 millió forintos projekt. Ami 10-15 éve még luxuskategóriának számított.

Vidék is hasonló cipőben

A történet viszont nem áll meg Budapest határánál. Debrecenben öt éve még 21 millió forint körül indult a piac alsó szegmense. Mostanra 50 millió alatt szinte semmi nincs. És ugyanez látszik több nagyvárosban is: Szeged: 19 → 45,5 millió Ft, Székesfehérvár: 20 → 46,5 millió Ft, Győr: 21,2 → 44,9 millió Ft. Ez különösen azért érdekes, mert régen a vidéki nagyvárosok sokak számára alternatívát jelentettek Budapest helyett - mostmár egyre kevésbé.

Már csak öt megyeszékhely maradt 30 millió alatt

Az egész piacról sokat elmond egyetlen adat. Ma már csak öt olyan megyeszékhely van Magyarországon, ahol 30 millió forint alatt is lehet lakást találni: Salgótarján, Miskolc, Szolnok, Békéscsaba, Kaposvár. Öt éve viszont még szinte mindenhol lehetett 22 millió alatt lakást venni...

És most jön a fordulat

A legérdekesebb rész talán nem is maga a drágulás, hanem az, amit Balogh László mondott a piac jelenlegi állapotáról: Szerinte a 2025 előtti brutális emelkedési időszak láthatóan kifulladt, részben azért, mert a vevők egyszerűen elérték pénzügyi teljesítőképességük határát. És ezt a piacon is egyre jobban érezni: kevesebb a „bármi áron megveszem” típusú vevő, több a számolás, több az összehasonlítás, több a kivárás.

Ez pedig hosszabb távon akár egészségesebb piacot is hozhat.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Eladóként azt, hogy már nem biztos, hogy elég feltenni a lakást és várni a csodát. Vevőként pedig azt, hogy hiába lassul a piac, attól még nem lett olcsóbb. A nagy különbség inkább az, hogy most már nem minden árat fogad el automatikusan a piac, és lehet, hogy 2026 egyik legfontosabb ingatlanpiaci mondata végül ez lesz: nem az a kérdés, hogy mennyit ér egy lakás, hanem az, hogy ki tudja még megvenni.

Attila

forrás: ingatlan.com