都心のマンションが高騰して一億円を超えているが、一方で都心のマンションが在庫増…どういうこと？

結論から申し上げますと、これは矛盾ではなく「市場が分裂している状態」です。価格が上がっていることと、売れ残りが増えることは同時に成立します。

① 価格は「一部の需要」で決まる

まず前提として、不動産価格は「全員が買えるかどうか」ではなく、

・買える人の中で、どれだけ競争があるか

で決まります。都心マンションの場合、

・富裕層
・海外投資家
・法人資金

といった限られた層が価格を押し上げています。この層は資金力が非常に高いため、一般的な所得水準とは切り離された価格形成になります。その結果、「一億円超え」が成立します。

② しかし“買える人の数”は増えていない

ここが在庫増加の核心です。価格を引き上げている層は存在しますが、

・その人数は多くない
・無限に増えるわけでもない

つまり、「高値でも買える人」には限界があるということです。供給（新築・販売）は増えているのに、買い手の母数が追いつかないため、在庫が積み上がります。

③ デベロッパー側の事情（供給が止まらない理由）

なぜ売れ残るのに供給が増えるのか。ここには供給側の論理があります。

・土地をすでに仕入れている
・建設計画を止めると損失が確定する
・高値で売れる前提で事業計画を組んでいる

つまり途中で「やっぱりやめる」ができません。結果として、多少売れ行きが鈍っても「出し続ける」しかない構造です。

④ 「値下げしないから在庫になる」

通常であれば売れなければ値下げします。しかし現在は、それが起きにくい状態です。理由は

・ブランド価値を維持したい
・既存購入者との価格整合性
・金融機関との評価

などです。特に不動産は「一度値下げすると、そのエリア全体の相場に影響する」ため、簡単に下げられません。結果として

• 売れない ＝ 値下げではなく在庫化

という選択になります。

⑤ 投資目的の需要の変化

都心マンションは「住むため」だけでなく、

・資産保全
・値上がり期待

といった投資対象でもあります。しかし

・金利上昇
・海外マネーの動きの変化
・賃料との利回りの悪化

によって、投資としての魅力がやや鈍ると、「様子見」が増えます。これがそのまま在庫増加に繋がります。

⑥ 「売れている物件」と「売れない物件」の二極化

すべてが売れていないわけではありません。実際には

・立地が良い
・希少性が高い
・ブランド力がある

こうした物件は依然として売れています。一方で

・立地が微妙
・価格だけが高い
・特徴が弱い

物件は売れ残ります。つまり「都心マンション」という一括りの中で、強いものと弱いものがはっきり分かれている状態です。

⑦ 心理的な「天井感」

買い手側にも変化があります。

・ここまで上がると怖い
・今がピークではないか
・損をするかもしれない

こうした「天井感」が広がると、買える人であっても「今は買わない」という判断をします。これも在庫増加の大きな要因です。

まとめ

都心マンションの「価格高騰」と「在庫増加」は、同時に成立する現象です。構造としては

・一部の富裕層が価格を押し上げる
・しかしその人数は限られている
・供給は止まらない
・値下げもしない
・投資需要が鈍る
・物件ごとの格差が広がる

この結果、「高いまま売れ残る」という状態が生まれています。つまり現在は、「需要が弱いのに価格だけが強い」という、やや歪なバランスの市場に入っていると言えます。

結論から申し上げますと、「売れているから一億円を超えた」という理解は正確ではありません。より正しくは、「一部には売れるから、その価格が成立している」です。

① 市場全体ではなく「限られた層」で成立している

価格が一億円を超えている理由は、

・広い層に売れているから

ではなく

・ごく一部の高い支払い能力を持つ層が存在するから

です。つまり「多くの人に売れている価格」ではなく「一部の人が買える価格」で決まっています。

② 「売れている」の中身が偏っている

ここでいう「売れている」には注意が必要です。実態としては

・人気物件だけは即完売に近い
・それ以外は動きが鈍い

という偏りがあります。そのため、表面的には「高額でも売れている」ように見えますが、実際には「売れるものだけが売れている」状態です。

③ 価格は“最後に買った人”で決まる

不動産価格は、

・平均的な人が買えるか

ではなく

・その価格で最後に買った人がいるか

で成立します。極端に言えば、10人中1人だけが買える価格でも、その1人が買えば「市場価格」になります。その結果

・価格は高止まりする
・しかし多くの人には届かない

というズレが生まれます。

④ 在庫が増える理由との整合性

この構造を踏まえると、

・価格は一部の需要で維持される
・しかし大多数は買えない

ため、売れ残りが増えるのは自然な結果です。つまり

• 価格の高さ ＝ 売れ行きの良さ

ではありません。

⑤ 「期待価格」が価格を押し上げている

さらに現在は、

・今後も上がるはず
・資産として持つ価値がある

という「期待」が価格に含まれています。このため、

・実需（住む人）だけでなく
・将来を見込んだ価格設定

になっており、実際の需要よりも高い水準が維持されやすくなっています。

まとめ

一億円を超えている理由は、

・広く売れているからではない
・一部に買える人がいるから成立している

という構造です。その結果として、

・価格は高いまま
・しかし在庫は増える

という、一見矛盾した状態が生まれています。つまり現在の都心マンションは、「売れているから高い」のではなく、「一部に売れるから高いが、全体としては売れきれていない」という状態です。

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