災害のとき、近所の空き家をなぜ使えないのか。鍵と責任の「空白」を誰が埋めるのか

7月28日、熊本県で最大震度7を観測する大きな地震がありました。
いまも被害の全容が見えない段階です。被災された方に、心からお見舞いを申し上げます。

災害のニュースを見るたびに、ぼくはいつも同じ光景が頭に浮かびます。
体育館の床にびっしり並んだ段ボールの仕切りと、そのすぐ外の通りに、ぽつんと灯りの消えたまま建っている家。

避難所は人であふれて、プライバシーもペットの居場所もない。
なのに、そこから歩いて数分のところに、誰も住んでいない家がいくつも建っている。
この二つが、まるで別々の話みたいに扱われているのが、ぼくにはずっと不思議でした。

今日は、この「避難所の混雑」と「空き家」を線でつなぐ話をしたいと思います。
ただの防災コラムではありません。ここに、不動産・建設・警備・清掃・解体・士業・地域金融まで、いろんな業種が噛める新しい市場の入り口があるんじゃないか。そういう視点で書いていきます。

ぼくが自治体に提案したいのは「母艦＋サテライト方式」

そこでぼくが考えているのが、避難所を母艦にして、その周りの空き家をサテライトにする方式です。

いまの指定避難所、つまり学校や公民館は、そのまま地域の支援拠点として残します。
ここで受付や安否確認、食料や情報の配布をやる。母艦の役割です。
そして、その周辺にある、あらかじめ登録して点検しておいた空き家を、少人数の避難住宅として使う。
1軒に大勢を詰め込むのではなく、1家族や4〜6人くらいの単位で、分散して過ごしてもらう。

体育館では過ごしにくい人、たとえば小さな子どものいる家庭や、高齢の親を介助している家族、ペットと一緒に避難したい人。
こういう人たちに、個室に近い環境をつくれる可能性があります。
避難所をなくして空き家に置き換えるのではなくて、母艦は残したまま、その周りに小さな逃げ場を散らしておく。そういうイメージです。

制度の細かい設計、たとえばどんな空き家なら登録できるかの基準や、誰を優先するかのルールは、当然きっちり詰める必要があります。
土砂災害の警戒区域は外す、耐震性を確認する、鍵の管理者を決めておく。このあたりは、行政に提案するときの仕様として別途詰めればいい話です。今日はそこには深入りしません。

ぼくがこの記事で本当に話したいのは、その次です。この仕組みを平時に回すのは、いったい誰の仕事になるのか、という話です。

空白になっているのは「平時の運用」。ここを民間が埋められる

国の枠組みには、じつは大きな空白があります。

さっきの借上住宅は、基本的に「もともと賃貸に出ている空き家」が対象です。不動産屋さんの店先に「貸します」と出ている家ですね。

ところが、ぼくたちが日ごろ向き合っている空き家の多くは、そこには載っていません。相続したけれど売る気も貸す気もなくて、ただ置いてある家。この手の空き家は、国の仕組みからこぼれ落ちています。

そして何より、「平時のうちに個々の空き家を登録して、点検して、鍵を預かって、災害に備えて管理しておく」という部分を、誰がやるのかが決まっていません。
自治体の職員さんが、地域中の空き家を一軒ずつ回って鍵を預かって、定期的に見回るなんて、現実的にできるわけがない。ここがぽっかり空いているんです。

この空白は、そっくりそのまま、民間の仕事になります。
順番に見ていきます。

登録の入り口では、候補になる空き家を調べて、災害リスクや建物の状態をチェックする調査の仕事が生まれます。
これは物件を見る目のある人、たとえば不動産や建築、インスペクションをやっている事業者の領域です。

登録したあとは、定期的に見回る巡回管理の仕事が続きます。
空き家は、人が出入りしないと一気に傷みます。
月に一度でも誰かが風を通して不具合を見つける。
これは空き家管理そのもので、まさにぼくたちがやっている仕事ですし、警備や清掃の会社が既存の巡回ルートに組み込むこともできます。

そして鍵の管理。遠くに住む所有者に代わって、地域で鍵を預かり、災害のときにすぐ開けられる状態にしておく。
ここは信頼が命なので、地域に根ざした事業者や自治会、消防団との連携が要になります。

いざ災害が起きたときには、開錠して、使う前後の写真を記録して、避難者の入退室を記録する。
そして使い終わったあとの清掃と原状回復。ここまでが一つながりの仕事です。

もう気づいていただけたと思いますが、これは一つの会社が全部やる話ではありません。
調査は不動産や建築、巡回は管理や警備・清掃、修繕やリフォームは工務店、いざというときの解体判断は解体業、所有者との契約や相続がらみは司法書士や行政書士、費用の立て替えや補助のスキームには地域金融。
それぞれの業種が、自分の得意なところで噛める。

空き家という一つの箱をめぐって、いくつもの業種が仕事を分け合う構造が見えてきます。

ただ、正直に言うと、この話には弱点があります

ここまで前のめりに書いてきましたが、ぼくはこの提案を「うまい話です、みんなやりましょう」と売り込むつもりはありません。
事業として考えるなら、正直に弱点を先に言っておくべきだと思っています。

弱点は、大きく二つあります。

一つめ。さっき触れたとおり、国の借上住宅の仕組みは「賃貸用の空き家」が前提です。ぼくたちが狙いたい「放置された相続空き家」は、そのままでは制度に乗りません。だから既存の枠組みにひょいと相乗りできるわけではなくて、自治体が独自の制度として立ち上げる必要がある。これはハードルが低くない、というのが正直なところです。

二つめ。そして、こっちのほうがずっと大事です。収益の出口を「災害が起きたとき」だけに置いたら、この事業は成り立ちません。

考えてみれば当たり前で、地震も台風も、いつ来るかわかりません。
何年も来ないかもしれない。
その間、災害のときにしかお金が入らない仕組みだと、事業者は待っている間に干上がってしまいます。
そして、干上がった事業者が管理をやめた空き家は、いざというときに鍵も開かず、結局使えない。
「災害のときだけ開ける空き家」は、たいてい災害のときに使えないんです。

だからこの事業の肝は、平時にお金と人が回る設計をつくれるかどうか、ここに尽きます。

登録時の調査フィー、月々の巡回管理料、鍵管理の受託料。
これらは平時から発生します。

それに加えて、登録した空き家を、災害のときだけでなくふだんから地域の役に立つ場所として使う。
防災訓練の会場にする、備蓄品の置き場にする、地域の相談会やちょっとした交流の場にする。
人が定期的に出入りしていれば建物も傷みにくいし、事業としても平時に回り続けます。
防災拠点として活かすことが、そのまま空き家を管理不全から守ることにもつながる。
ここがうまく設計できれば、この事業は立ちます。
逆に、ここを設計できなければ、どんなに立派な制度をつくっても動きません。

で、これは誰にとってのリスクで、誰にとってのチャンスなのか

立場によって、この話の見え方はずいぶん変わります。

所有者にとっては、まず心理的なハードルがあります。
「知らない人が自分の家に入るのは嫌だ」「災害のときにトラブルになったら困る」。
これは当然の感覚で、ぼくは責める気にはなれません。
だからこそ制度側に、無料の建物診断とか、管理費の一部補助とか、災害時にはきちんと使用料が入るとか、所有者が「持ち出しにならない」と感じられる仕掛けが要ります。
負担をお願いする制度ではなくて、管理を手伝う代わりに、いざというとき地域に貸してもらう。この順番が大事だと思っています。

事業者にとっては、これはリスクよりチャンスの色が濃いと、ぼくは見ています。

空き家の数はこれから増えていきます。
そこに防災という切り口が加わると、自治体からの委託という、比較的とぎれにくい仕事が生まれる可能性がある。
しかも自分の本業と地続きでやれる。
不動産なら調査とマッチング、警備や清掃なら巡回、工務店なら修繕、士業なら契約と相続。ゼロから新規事業を立ち上げるというより、いまの事業の延長線に、防災という一本の柱を足すイメージです。

自治体にとっては、避難所の混雑という長年の悩みと、空き家という頭の痛い問題を、一つの制度で同時に手当てできるかもしれない。
別々の部署が別々に抱えていた課題が、つながって見えてくる。
ここに気づいた自治体は、たぶん早い。

というわけで

避難所の問題と空き家の問題は、これまでずっと別々の引き出しにしまわれてきました。
でも、平時のうちに空き家を管理して、災害のときの使い方まで決めておけば、この二つは一本の線でつながります。

管理されていない空き家は、災害のとき倒れて道をふさぐリスクになる。でも、管理されている空き家は、地域を守る資源になれる。同じ空き家でも、平時に手を入れているかどうかで、正反対のものになるんです。

そして、もし「これはうちの地域でも試せそうだ」「一緒に組んでみたい」と感じた事業者の方がいたら、ぼくはいつでも話を聞きたいと思っています。
大げさな制度をいきなり全国で始める必要はありません。
まずは一つの小学校区で、空き家3軒から。
そのくらいの小さな一歩から、「地域避難住宅登録制度」を始めてみませんか。

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