【2026年最新】住宅ローンは変動と固定どっち？我が家の実データで比較検証

住宅ローンの金利が1%上がるだけで、
4,000万円借りていると、総返済額は1,600万円以上変わります。

2020年に変動金利0.825%で借りた我が家は、
2026年の今、その現実と真正面から向き合うことになりました。

2024年3月に日銀が政策金利を17年ぶりに上げて以来、ニュースではことあるたびに「金利上昇」を伝えています。そこには「変動金利か固定金利か」「借り換えか」というのもセットのように報道されます。
そうは言っても、銀行員の友人は「変えなくていんじゃない」と軽く言うのです。

このままでは不安しかないので、一度、我が家の住宅ローンで検証してみることにしました。

すでにローンを組んでいる方はもちろん、これから住宅購入を考えている方にも参考になるような内容にしていますので、ぜひ最後までお付き合いください。

1.まず、我が家のローン状況を晒します

最初に我が家のローンの状況を共有します。

借入額: 4,000万円
金利タイプ: 変動金利
金利: 0.825%（がん団信込み）
借入時期: 2020年
金融機関: 地方銀行
繰上返済: 住宅ローン控除が終わったら考える予定

2020年当時、この条件はかなり良い方でした。
今思えば、あの時代は本当に「超低金利時代の絶頂期」だったんですよね。

住宅ローンの場合、団体信用生命保険（団信）の加入がセットなのが一般的です。
団信は一言で言うと、「住宅ローンの返済中に、ローン契約者に万が一のことがあった際、保険金でローンの残高をゼロにする」という仕組みの保険です。支払いが他に発生するのではなく、金利に+○％という形ですが、私の契約では「がん団信込みの金利」になっていました。

ノーマル団信では「死亡もしくは高度障害（働けないレベル）」の時のみ保障、がん団信の場合は上記プラスがんになった時ですね。

他にも、私が申し込んだ銀行では、こんな種類の団信がありました。
（後ろの％は金利にプラスされるという意味です。）

11疾病団信: +0.1%
→ がん・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎に加え、8つの生活習慣病に対応

全傷病団信: +0.3%
→ すべてのケガ・病気で就業不能状態が一定期間続いた場合に保障

3大疾病団信: +0.3%
→ がん・脳卒中・急性心筋梗塞の3大疾病に特化した保障

ワイド団信: +0.3%
→ 持病や既往歴がある方でも加入しやすい引受基準緩和型

連生団信: +0.2%
→ 夫婦どちらかに万が一のことがあった場合に保障（ペアローン向け）

連生がん団信: +0.3%
→ 夫婦どちらかががんと診断された場合に保障（ペアローン向け）

私は金利とリスクの兼ね合いで、がん団信を選びました。
がんは日本人の2人に1人がかかると言われているし、診断確定だけで残債が免除されるのは大きな安心材料だと思ったのです。

そもそも、住宅ローンの金利ってどう決まるの？

ここは大事なんですけど、意外とちゃんと理解してる人少ないです。

・変動金利の仕組み
変動金利は短期プライムレート（短プラ）というのを基準にしてます。これ、簡単に言うと「日銀が決める政策金利にほぼ連動する」ということです。
実際の金利の計算式はこんな感じです。

適用金利 = 基準金利 - 金利優遇幅

ポイントは、金利優遇幅は完済まで変わらないということ。だから、銀行の基準金利が上がっても、優遇幅が大きければダメージは少なくて済むんです。

2020年に借りた人は、銀行間の競争が激しかった時期だったので、基準金利2.475%から2.0%以上も優遇してもらえてるケースが多いんですよね。私もそうです。

・固定金利の仕組み
一方、固定金利（特に10年固定や全期間固定）は10年国債の利回りを見てます。
ここが変動金利と全然違うところで、固定金利は「将来の予測」で動くんです。

つまり:
変動金利: 実際に政策金利が上がってから上昇
固定金利: 「そろそろ上がりそう」って予測だけで先に上昇

だから、日銀が実際に利上げする前から、固定金利だけがジワジワ上がってる、なんてことが起きるんですね。実際2024年〜2025年がまさにそうでした。

2.変動金利には隠れた「守り」がある（けど落とし穴も）

変動金利を選んだ人を守るために、5年ルールと125%ルールがあります。

5年ルール

これは「金利が上がっても、返済額は5年間据え置き」っていうルール。
「え、それって超安心!」と誰もが思います。
でも、ここに罠があって。

返済額は変わらないけど、その内訳（元金と利息の割合）は変わるんです。

返済は漠然と返しているわけではなく、「元金にいくら」「利息分でいくら」と返却金額が決まっています。
それが、金利が上がると、同じ返済額の中で「利息」の部分がどんどん増えて、「元金」がほとんど減らなくなる。最悪の場合、返済額が全部利息に消えて、元金が1円も減らないなんてこともあり得ます。

125%ルール

5年経って返済額を見直す時、新しい返済額は従来の1.25倍までという上限があります。
例えば月10万円払ってた人は、どんなに金利が上がっても、次は最大12.5万円までしか増えません。
「おお、これも安心!」って思いますよね?
でも、ここにも落とし穴が。

本来払うべき利息と、125%制限で払える金額の差額は「未払利息」として残るんです。

計算式で書くとこう:

未払利息 = 本来の月々利息 - 実際の支払額

ここが変動金利の最も恐ろしいポイントです。
多くの人が誤解してるんですが、「変動金利は月々の返済額が安い」というのは事実です。固定金利より確実に安い。

でも、「月々の返済額が安い = お得」ではありません。

実際には:
支払った金額のほとんどが利息に消えて、元金がほとんど減ってない
本来払うべき利息との差額が「未払利息」として裏で積み上がってる
毎月きちんと払ってるつもりでも、実は借金が全然減ってない
最終的に数百万円単位の一括請求が来る可能性がある

つまり、定年後に「お疲れ様でした!未払利息が500万円残ってるので一括でお願いします」って言われる可能性があるということです。

年金生活に入ったタイミングで数百万円の請求。これはマジで人生詰みます。

この未払利息は消えません。最終的に一括で払うことになります。

3.2026年の金利、どうなってるの？（今後の予測も）

さて、ここからが本題。今の金利状況と、今後どうなりそうかを見ていきましょう。

2024年〜2026年の変化