住宅ローン"失敗ルートMAP"――審査に落ちる人／通っても詰む人の分かれ道

はじめに：4000円で人生最大の買い物が止まった日

住宅ローンは、「通るかどうか」だけを考えると失敗します。

なぜなら実際には、

• 審査に落ちて家探しが止まる人

• 審査は通ったのに、生活が苦しくなる人

• そもそも「その順番じゃない」という動きをしている人

この3パターンが、想像以上に多いからです。

私は当時40代半ば、介護業界ではありますが、年収は日本の中央値くらい。勤続2年。正社員で、業界ではメジャーな大手企業に勤めています。

そんな私が、住宅ローン審査に一度落ちました。

原因は、たった4000円のスマホ分割払いの見落としでした。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。経緯だけなら無料部分でわかるように書いてあります↓

さて、1年後、いろいろとご縁があって、住宅ローンを組みました。年収の9倍という金額で、地方銀行の審査を通過しました。

この記事は、その実体験と、改めて調査した結果を元に作成した「住宅ローンで詰む人が通るルート」を整理したMAPです。

まず結論：住宅ローンで失敗する人は「行動の順番」を間違えている

住宅を購入しようという時、多くの人は、以下のように動きます。

1. 家を探す

2. 気に入った物件が見つかる

3. 営業から「事前審査を出しましょう」と言われる

4. なんとなく出す

私も、これで落ちました。

当時の私は、

• 正社員

• 年収もそこそこ

• 大手企業勤務

• 延滞した「記憶」はない

だから、「まあ大丈夫だろう」と思っていました。
それ以前に「審査に落ちる」という非常識な状況に陥るとは思ってもみませんでした。
借金があるわけでもなく、当時は現金主義でクレジットカードすらまともに使っていなかったので、ブラックリストとは一番遠いところにいると思っていたのです。

でも、銀行は記憶ではなく、履歴を見ます。

ハウスメーカーの担当者が私の会社情報を見た時、「妻と合わせればそれなりの年収になること」「会社も大手で万を超える社員が存在していること」などから「これなら大丈夫でしょう」と非常に前向きでした。

しかし、事前審査の結果は「否決」。

「CICで引っかかりました。よかったら自分で調べられるので、CICで検索して調べてみてください」

その時まで、私はCICという言葉すら知りませんでした。

「たぶん大丈夫」が一番危ない

SNSで住宅ローンの書き込みを見ていると、よく聞く言葉があります。

• 「延滞したことはない…と思う」

• 「昔のことだから関係ないはず」

• 「クレカ普通に使えてるし」

正直に言うと、全部、私も思っていました。

しかし銀行が見るのは、

• 信用情報

• 借金の種類

• 支払いの履歴

• 契約の内容

だけです。

そこに多分というあいまいさはありません。

住宅ローンで詰む人が通る「3つの失敗ルート」

失敗ルート① 「自分の立ち位置を知らないまま審査に出す」

これは一番多いです。

• 信用情報を確認していない

• どの銀行が厳しいか知らない

• 借入額の上限しか見ていない

結果、落ちる or 不利な条件になる。

落ちた履歴は、次の審査にも影響します。

実際、住宅ローンの申し込み事実は信用情報機関に6ヶ月間記録されます。短期間に複数の銀行に審査を出し続けると、「この人は何か重大な問題があるのでは?」と次の審査でも警戒されるのです。

失敗ルート② 「通る額=安全な額」だと思ってしまう

順調に審査を通ったとしても、本当に怖いのはこっちです。

• 審査は通る

• 家も買える

• でも生活がきつい

銀行は「返せるか」ではなく「貸せるか」を見ています。

生活の余裕までは、考えてくれません。

国土交通省の調査によれば、金融機関の約98.5%が「完済時年齢」を最重要視し、93.2%が「勤続年数」を、そして多くが「返済負担率(年収に対する返済額の割合)」を審査基準としています。

しかし、この「返済負担率」は一般的に30〜35%が上限とされており、年収500万円の人なら年間150〜175万円、つまり月12〜14万円、35年ローンなら5250～6125万円程度までは「貸せる」と判断されます。

でも、実際にその金額を払い続けられるかは別問題です。

失敗ルート③ 「営業主導」で話が進んでしまう

営業さんは悪くありません。でも、立場が違います。

• 早く決めたい

• 事前審査を通したい

• 話を前に進めたい

その結果、今はやらなくていい審査を先に出してしまうケースがあります。

私の場合も、住宅展示場でそのメーカーを狙っていったものの、そこで本当に家を建てるかまでは考えていませんでした。
でも、言われるがままに審査に出した結果、審査に通らなかった上に、審査経歴を残してしまいました。

【体験談】CICを開示して見えた「4000円の異動情報」

1回目の審査に落ちた後、言われるがままにCICを開示しました。

そこには、はっきりと「異動」の文字。

「そんなの知らなかった」「お知らせが来た記憶もない」

でも、銀行にとっては関係ありません。記録に残っている以上、それが事実です。

この「異動情報」がついている限り、大手銀行の審査はほぼ通りません。

実際、信用情報に「異動」が記録されると、完済から5年間はその履歴が残り続けます。私の場合、滞納から1年しか経っていませんでした。

データで見る審査の実態：否決率と審査基準

ここで、客観的なデータを確認しておきましょう。

審査段階別の否決率

住宅ローン審査は「事前審査(仮審査)」と「本審査」の二段階で構成されます。

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【事前審査(仮審査)】 ・推定否決率: 10.0〜14.3% ・主要な確認項目: 自己申告の属性、返済負担率、簡易的な信用照会 ・審査期間: 1日〜1週間

【本審査】 ・推定否決率: 6.9〜20.0% ・主要な確認項目: 収入証明書類の精査、物件の担保評価、団信加入審査、詳細な信用情報 ・審査期間: 1週間〜2週間
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つまり、事前審査を通過しても、約7〜20%の人が本審査で落ちているのです。データ上はそこそこの確率で落ちています。

そして、住宅ローン審査では年収や信用情報ばかり気にしがちですが、実はもう一つ見落とされやすい分岐があります。
それが団信（団体信用生命保険）の審査です。
収入や信用に問題がなくても、健康状態や告知内容によってはここで通らないケースがあります。
私自身も健康診断の結果に不安があり、実際にどう書いたかをまとめています。
→ 団信の告知内容と通過した実例はこちら

審査で最も重視される項目

国土交通省の調査では、金融機関が審査で重視する項目は以下の通りです。

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金融機関が審査で重視する項目