地方自治体から前面道路の拡張計画の説明があり、我が家の敷地の半分が用地買収されます。具体的な時期や補償額の提示はまだありません。狭小住宅を建てて住み続けるか、別の場所へ転居するか。

❓ 地方自治体によって、我が家の前面の道路が拡張されることになりました。都市計画をみると、我が家の半分がその計画に組み込まれていて、用地買収されることになりそうです。

地方自治体から町内の人向けに一度説明会が開かれたのですが、道路整備の概要と必要性の説明ばかりで、我が家の土地の半分をいつ買収するつもりなのか、いくらで買収するつもりなのか、ご近所の方も含めて、これから自分たちはどこでどのように生活していくことになるのかといった具体的な説明は一切ありませんでした。

今住んでいる家も半分だけ残して住むことはできないので、全て壊さざるを得ません。残った半分の土地に狭小住宅を建てて住み続けるべきか、どこかに移り住んだ方がよいのか。突然降ってきた大事件に戸惑っています。今後、用地買収はどのように進んでいくのでしょうか。

🅰️用地買収は、①事業説明会・用地説明会⇒②用地測量・境界確認・物件調査⇒③補償額の算定⇒④個別説明・提示・交渉⇒⑤契約の締結⇒⑥土地売買代金と補償金の支払・引渡し、という手順で進みます。地方自治体は最終段階になるまで「金額」や「時期」を説明しないことが多く、現段階で説明がないのは珍しくありません。

まず、用地買収の全体像を説明しましょう。実際に行われる標準プロセスです。

①事業説明会では、道路計画の概要、事業の工程が説明されます。後日の用地説明会では、事業用区域内の土地・建物所有者、借地人・借家人に対して、用地買収の手順や補償の内容、生活再建制度等が説明されます。

買収時期・金額はまだ提示されません。なぜ地方自治体は「金額・時期」をまだ言わないのでしょうか。理由は明確です。 測量・調査が終わらないと、法的に補償額を提示できないためです。

②用地測量・境界確認・物件調査では、地方自治体や委託業者が敷地に入り、境界確認・面積確定を行います。買収面積が確定しないと金額を提示できないため、この段階が必須です。家屋の構造・築年数・設備・塀・樹木なども細かく調査し、移転費用・再築費用・損失補償を算定します。

③最も重要な補償額の算定では、土地価格は、公示地価・基準地価、近隣の取引事例、不動産鑑定士による鑑定価格等を参考に、各画地の地形や接道条件を考慮して、公平な価格として算出されます。建物等は「損失補償基準」に基づき算定されます。建物や工作物の移転費用、その他通常生ずる損失補償額を算定します。

④個別説明・提示・交渉の段階で、初めて用地買収の金額や物件の補償額の提示があります。地方自治体が個別に用地買収等にかる金額を提示し、説明します。 納得できなければ、質問や交渉が可能です。

⑤契約の締結です。両者が納得して協議が整うと、契約書に署名して、契約成立です。

⑥土地売買代金と補償金の支払・引渡しの段階では、土地売買代金、建物物件の移転補償金、立退補償金などが支払われます。地方自治体が所有権移転登記をします。

半分だけ買収される場合の住まいの選択肢は、自身や家族の年齢や、職場、学校など様々なことを考える必要があります。敷地の半分が失われるケースでは、複数の選択肢があります。

選択肢①は、残った土地に家を建て替えることです。メリットは、住み慣れた場所に残れることや、建物補償＋移転費用で建築費の一部が賄われることが多いため、金銭的な損害は少なく抑えられます。デメリットは、残地が狭くなり、希望の間取りがとれない可能性があります。工事期間中の仮住まいも必要です。

選択肢②は、補償金を使って別の場所へ転居することです。メリットは、生活環境をリセットできます。残地の形が悪い場合は合理的です。デメリットは、新しい土地・住宅の購入費が補償額を上回ることもありえます。家族全員が新しい土地の環境に慣れる必要があります。通勤・通学のルートも変わります。

今取るべき具体的行動は、次の用地説明会の開催時期を地方自治体に確認します。おそらくここで補償の仕組みが説明されます。測量・物件調査の日程を必ず確認し、立会います。面積や建物の評価に直結します。提示額に疑問があれば、弁護士・不動産鑑定士に相談します。公共用地の買収は交渉が可能です。

その上で、ご自身や家族の状況や、生活再建の不安があることを地方自治体に伝えます。敷地の半分だけが買収されるのであれば、生活再建が難しい典型例です。「生活再建制度」の対象になる可能性があります。