【2026年版】フラット35制度改正まとめ｜上限1.2億・子育て優遇を解説

2026年4月から【フラット35】の制度にメスが入ります。

住宅価格が高騰する中、フラット35の制度が大きく変わります。
知らないと数百万円の差が出る可能性も！？
まずはフラット35を知らない方の為に簡単におさらいをしておきましょう。

フラット35とは、最長35年間、金利が変わらない固定金利型の住宅ローンです。

民間の金融機関と公的機関が提携して提供している住宅ローン商品で、全国どこでも利用できます。
最大の特徴は、借入時に決まった金利が完済までずっと変わらないことです。

住宅を購入するには大きなお金が必要になります。
手持ちで全て賄うのは難しいですよね。そんな時に利用する仕組みの一つなんです。

ですが近年では少し使いにくくなっていました。
物価上昇における住宅購入金額の上昇。
これら要因がフラット35の使用を妨げている要因でした。

フラット35の利用条件を解説

フラット35は誰でも無条件に使えるわけではなく、いくつかの基準があります。

まずは年齢
申込時の年齢が 満70歳未満 が一般的です。
親子リレー返済などを利用すると例外もあります。

年収と返済負担率
年収に対して年間返済額が一定割合以内である必要があります。
• 年収400万円未満 → 返済負担率30％以下
• 年収400万円以上 → 返済負担率35％以下
ここでいう返済には、他のローン（車・カードローンなど）も含まれます。

購入する住宅の専有面積の基準
• 一戸建て：床面積70㎡以上
• マンション：床面積30㎡以上
• 技術基準（耐震性・断熱性など）を満たすこと
新築だけでは無く、中古住宅でも利用できますが、建物検査や証明書が必要になる場合があります。

資金使途
原則として 自分や家族が住む住宅の購入・建築・借換え が対象です。
投資用物件には利用できません。

金額の上限
基本の借入上限（2025〜2026年の制度）
100万円以上 ～ 8,000万円以下 の範囲で借りられます。

ですが前記した通り物件の価格は1億を超えてくる事も近年では多々見受けられます。

そこで今回、制度改正が行われることになりました。
ここからは新制度の説明になります。

新制度解説

融資限度額の引き上げ
これまでフラット35の借入上限は8,000万円でしたが、制度見直しにより 1億2,000万円まで拡大される予定 となっています。
近年の住宅価格上昇、とくに都市部の新築や土地付き戸建て価格の高騰に対応するための措置と言えます。

ただし注意点として、これはあくまで「制度上の上限枠」が広がるという意味であり、
誰でも1億2,000万円まで借りられるわけではありません。
実際の借入可能額は、年収・返済負担率・他の借入状況・信用情報などの審査によって決まります。

床面積要件の緩和
これまで一戸建て住宅は70㎡以上という基準がありましたが、
今後は 50㎡以上へと緩和される方向 となっています。
これにより、都市部のコンパクト住宅や狭小地の戸建てでも利用しやすくなり、
「面積要件でフラット35が使えない」というケースが減っていくことが期待されます。

子育て世帯向けの優遇制度である 「フラット35子育てプラス」 にも拡充があります。
これまでは新規購入が中心でしたが、今後は 借換融資でも利用可能 となり、
変動金利から固定金利へ移行したい子育て世帯にとっては大きな後押しとなります。

そしてもう一つ注目されているのが、
借換時の期間計算基準の見直し
「40年」という言葉が独り歩きしていますが、正確には
借入期間の計算基準が35年から40年へ変更される という意味合いになります。
借入期間の最終上限自体が40年になるわけではありませんが、
借換時の毎月返済額を抑えやすくなる効果が期待されています。

加えて、今後は 残価設定型住宅ローンへの対応強化 も進められます。
住宅金融支援機構が保険制度を整備することで、
将来の住宅価値を見込んだ新しい住宅ローンの提供が広がる可能性があります。
月々の返済負担を軽減できる仕組みとして、今後注目される分野です。

これらの改正は、単に「借りやすくなる」というだけではなく、
住宅価格の上昇や家族構成の変化、ライフスタイルの多様化に合わせて
住宅ローン制度そのものが柔軟に進化していることを示しています。

フラット35は依然として「安定志向の固定金利ローン」ですが、
今回の見直しによって、より現代の住宅事情にフィットした制度へと変わっていくと言えるでしょう。

今後、住宅購入を考えている方は是非検討材料にしてにては如何でしょうか！

今回初投稿ですが今後も不動産関連情報を発信していきます！

不動産を買いたい人はまず見てください。