坪単価500万円の衝撃と温浴ビジネスの未来

先日、ある新規開業プロジェクトで、基本設計から概算工事費見積りの段階に進んだ案件がありました。

出てきた見積り金額を見て、びっくり仰天。

工事費に諸々の開業費を足して延床面積で割った坪単価が、なんと500万円を越えてしまったのです。

工事費は、地域や建築構造、その他の要因に影響を受けますので、このケースは特殊な条件がいくつも重なったせいではあります。

それでも、目の前の金額はまぎれもない現実です。

開いた口が塞がらないとは、こういう時に言うのでしょう。

「坪100万円」の時代から、4倍・5倍へ

総事業費÷延床面積は、工事費の坪単価とは少し違いますが、経営的には重要な指標です。

温浴事業の開発に携わるようになって30年が経ちますが、かつてはこの費用を、

と言っていたのです。

それがいまや、4倍から5倍の投資負担になってしまったということです。

それに応じて収益性も伸びているなら、それも時代の流れと受け止められます。

しかし残念ながら、温浴施設の収益性は30年前とあまり変わっていません。

設備も運営も、この30年間で技術的には相当進化しました。

それ以上に、市況が厳しくなっているということです。

施設数が減っても、競争は楽になっていない

半世紀以上にわたって右肩上がりだった温浴施設数は、2007年をピークに減少しはじめました。

最近ではサウナブームの追い風によって再び上昇傾向に転じましたが、2024年を1994年と比較すると、トータルの施設数は78％まで減少しています。

では、競合施設が減ったことで経営が楽になったのか。

そうではありません。

小規模な銭湯や老朽化した都市型サウナが姿を消した一方で、大型の温浴施設が増えました。

施設数は減っていても、競合環境はむしろ厳しくなっているのです。

さらに、余暇マーケットそのものが多様化しています。

時間消費という意味では、温浴施設の競合は近隣のスーパー銭湯やサウナだけではありません。

レジャー、旅行、映画、ゲーム、動画配信、SNSなど、あらゆる選択肢がお客様の時間を奪い合っています。

そして日本経済全体も長期低迷を続け、人口減少・高齢化が進む中で、力強い浮上のきっかけをつかむことができていません。

初期投資だけではない。運営コストも上がり続けている

そんな市況の中で、初期投資はかつての4倍から5倍。

さらに、人件費や水光熱費をはじめとする支出も上昇の一途です。

建てるためのお金が増えているだけではありません。

開業した後、施設を運営し続けるためのお金も増えています。

これらのコストが、温浴施設の収益性を激しく圧迫しています。

このような経営環境で、温浴施設は事業として成立するのでしょうか。

30年間にわたり、あらゆるケースの新規開業やリニューアル案件で、数えきれないほどの事業収支シミュレーションを作ってきた身としては、

「さすがにもう限界」

ということを痛切に感じています。

もう「背伸び」では届かない

これまで、全体の市況が厳しくても、その中で高収益を上げるためのマーケティングや運営の技術を駆使して対抗してきました。

言ってみれば、大いに背伸びして事業計画をつくり、その高い目標を実現するためにクライアントと一緒に頑張ってきたということです。

しかし現在は、

もう背伸びしても届かない。

そう感じるくらい、目標が遠くなってしまいました。

だからといって、ここで悲観して立ち止まる必要はありません。

むしろ逆です。

これまでのやり方が限界に達したということは、これまでの延長線上にある思考を手放し、温浴ビジネスのあり方そのものを根本から見直すタイミングが来たということです。

小手先のコストカットでは乗り切れない

今後必要なのは、単なる経費削減ではありません。

小手先のコストカットや表面的な値上げだけで乗り切れる局面ではないと考えています。

このハイコスト構造を前提としながら、それに負けない圧倒的な価値を提供し、事業として確実に利益を生み出すための構造転換が必要です。

断言しても良いくらい、そう感じています。

温浴ビジネスは、何度も「常識」を変えてきた

振り返ってみれば、温浴ビジネスは時代の変化に合わせて、その姿を何度も変えてきました。

昭和の高度成長期に拡大したレジャー需要に応えるために誕生したヘルスセンター。

その業態パッケージとして完成度を高めた健康ランド。

そのディスカウント業態として市場を席巻したスーパー銭湯。

そして、ロウリュ・アウフグースの普及とともに急拡大したサウナマーケット。

時代が大きく変わる局面では、常に新しい常識やビジネスモデルが誕生してきました。

だから、今回も同じです。

厳しい環境を嘆くだけでは何も変わりません。

時代の変化に適合した新しい形へと脱皮できた施設だけが、これからの時代に生き残っていく。

温浴ビジネスは、再び大きく変わらなければならない時が来ています。

では、これからの温浴施設はどうあるべきなのか

建設費をどう抑えるのか。

人件費が上がり続ける中で、どう運営するのか。

水光熱費をはじめとする固定的な負担を抱えながら、どう利益を残すのか。

既存の営業時間、空間、設備を、もっと収益につなげる方法はないのか。

そして何より、

従来の温浴施設の「当たり前」の中に、本当に残すべきものと、捨てるべきものは何なのか。

これまでのセオリーが限界を迎えている以上、その答えも従来の延長線上だけにはありません。

9月14日「セオリー破りのローコスト戦略セミナー」を開催します

限界を突破し、これからの時代を勝ち抜くための「次の答え」をどこに求めるのか。

2026年9月14日（月）に開催するセミナーでは、私たちが導き出した具体的な戦略と、これからの温浴経営の展望をお伝えします。

テーマは、

「セオリー破りのローコスト戦略」

です。

建設コストを抑えながら、必要な機能と魅力をどう実現するのか。

採用・教育を繰り返す負担を抑えながら、どう運営するのか。

今ある営業時間・空間・設備を活かして、どう収益性を高めるのか。

設計・運営・経営、それぞれの視点から、これからの温浴ビジネスを考えます。

ハイコスト時代を生き抜き、新しい価値を創り出すための視点を、ぜひお持ち帰りください。

セミナー詳細・お申し込み

▼ セミナーご案内ページはこちら

https://aqutpas.co.jp/lowcost-seminar-2026/

ご期待ください。

（望月 義尚）