第7回：用途変更とは？～建物の使い道を変えるときの手続き～【用語解説シリーズ】

こんにちは。
「合同会社アステラみらい二級建築士事務所」です。
この第7回：用途変更とは？～建物の使い道を変えるときの手続き～では、空き家や古民家を活かす際に知っておきたい用語を、できるだけわかりやすく解説しています。

第7回のテーマは、「用途変更（ようとへんこう）」。
古民家を民泊にしたり、住宅を店舗として使ったりする際には、避けて通れないキーワードです。

「空き家を貸し出そうと思ったら“用途変更の確認申請が必要”と言われた」
「民泊を始めたいが、建築基準法に引っかかるらしい…」
こうしたお声を多くいただきます。

今回は、用途変更の意味、法的に求められる条件、必要な手続きや注意点を、建築士の立場からご説明します。

■ 用途変更とは？まずは基本の理解から

建物には建築基準法上の「用途区分（使い方の分類）」があります。
たとえば：

現在の使い方法的な用途分類（例）一般住宅一戸建ての住宅・長屋古民家民泊簡易宿所（旅館業法）カフェ・商店飲食店・物販店舗コワーキング事務所・集会所高齢者施設福祉施設等

「用途変更」とは、こうした用途区分の“変更”を行うことを意味します。

たとえば、

• 住宅 → 宿泊施設（簡易宿所）

• 空き家 → 飲食店

• 店舗 → 住宅＋シェアスペース

などが該当します。

建物の構造や安全性は、その用途に応じて定められているため、本来と異なる使い方をするには、事前に許可・確認が必要になる場合があります。

■ なぜ用途変更に手続きが必要なのか？

理由は明確で、用途によって建築基準法上の安全基準が異なるからです。

例：用途想定される利用者必要な基準住宅家族など限定された人最小限の避難経路、住宅設備民泊・店舗不特定多数複数の出入口、誘導灯、非常照明、消防設備

つまり、元々「住宅」として設計された建物に、不特定多数の人を迎え入れる「宿泊施設」や「飲食店」としての利用をするには、構造や設備を法に適合させる必要があるのです。

■ 建築確認申請が必要になるのはどんなとき？

用途変更を行う場合でも、すべてのケースで確認申請が必要というわけではありません。
建築基準法第87条により、以下の条件を満たすときに確認申請が必要となります。

✅ 建築確認が必要となる条件：

① 用途区分が異なる変更であること

例：住宅 → 宿泊施設、事務所 → 店舗など

かつ

② 用途を変更する部分の床面積が「200㎡を超える」場合

■ 用途変更の実例：空き家を民泊に

私たちが関わった長崎県内の事例をご紹介します。

• 築60年・木造二階建ての空き家

• 現況用途：住宅（個人居住）

• 予定用途：簡易宿所（旅館業法）

• 対応：用途変更の必要あり＋確認申請も必要（200㎡超）

【対応内容】

• 建物調査と構造確認

• 消防法への適合（誘導灯・消火器設置）

• トイレ・浴室の基準改修

• 出入口と通路の幅員確保

• 確認申請書＋図面作成＋工事監理

このように、用途変更は“建物の再生”と“法的適合”の両立を目指すプロセスともいえます。

■ 一般的な手続きの流れ

用途変更を進める際の基本ステップは以下の通りです。

① 現況調査・ヒアリング

建物の構造・床面積・既存用途などを建築士が調査。

② 用途変更の必要性の判断

確認申請が必要かどうかを判断し、計画案を作成。

③ 関係機関との事前協議

• 建築指導課

• 消防署

• 保健所（民泊・飲食店の場合）

④ 設計・図面作成

用途変更に対応した設計図を作成（既存図面がない場合は実測）。

⑤ 建築確認申請（必要な場合）

確認申請書類を整えて提出。許可まで数週間。

⑥ 改修工事の実施

構造補強、避難設備設置、設備更新など。

⑦ 完了検査・営業開始

必要に応じて完了検査を受け、営業スタート。

■ 注意したいポイント

• 建築確認が不要でも、消防手続きは必須
  特に宿泊系用途では、面積にかかわらず消防署との協議が必要になります。

• 古い建物ほど適合が難しい
  耐震基準・バリアフリー・断熱性能など、基準を満たすのが難しい場合もあります。

• 無許可営業は違法にあたるリスクも
  確認申請や消防対応を怠ると、営業停止や行政指導を受ける可能性があります。

■ アステラみらいのサポート

私たちは建築士事務所として、以下のような「用途変更支援」を行っています：

• 建物現況の診断

• 用途変更が必要かどうかの判定

• 図面作成・確認申請代行

• 消防・行政との事前調整

• 改修工事の設計・監理

• 民泊・店舗運営に向けた活用アドバイス

■ まとめ：使い方を変えるなら“正しい手続き”が第一歩

・ 建物の「使い方」を変えるには、法的な手続きが必要になることがある
・ 200㎡を超える部分の用途変更には建築確認申請が必要
・ 消防法・旅館業法など、他法令との連携も重要
・ 手続きは複雑でも、「使える建物」に変える価値は大きい

次回予告

次回（第8回）は、【ワンストップサービスとは？～安心できる相談体制～】をテーマに、建築・相続・民泊・空き家管理といった複雑な相談に対応できる「相談の入り口」としての役割をお話しします。