【2026年税制改正】アパートを建てて節税する時代が終わる？資産家が今すぐ見直すべき「5年ルール」の中身

こんにちは。相続・不動産コンサルタントの渡邉卓哉です。

相続のご相談を受けていると、

「相続税対策のためにアパートを建てようと思っています」
「以前、銀行やハウスメーカーから勧められました」

というお話を伺うことが少なくありません。

実際、これまで賃貸アパートの建築は、相続税を抑える代表的な方法として広く利用されてきました。

土地や建物の評価額を下げることで、現金をそのまま保有するよりも相続税の負担を軽減できる可能性があるためです。

しかし、2026年の税制改正では、その考え方を見直す必要があるかもしれません。今回注目されているのが「5年ルール」です。

もちろん、制度改正によってアパート建築そのものが意味を失うわけではありません。しかし、「節税だけ」を目的に不動産を所有する考え方は、これまで以上に慎重な判断が求められる時代になっています。

私は相続・不動産コンサルタントとして、多くのご家族の資産承継に携わってきました。

その中で強く感じるのは、相続対策で本当に大切なのは

「税金を減らすこと」ではなく、
「家族が安心して引き継げる資産を残すこと」だということです。

今回は、2026年税制改正のポイントを踏まえながら、これからの相続対策で大切になる考え方についてお伝えします。

１．2026年税制改正で注目される「5年ルール」とは

1-1. 相続直前の「節税目的」の不動産取得を見直す制度

2026年度税制改正では、貸付用不動産（賃貸アパートや賃貸マンションなど）の評価方法について見直しが予定されています。

いわゆる「5年ルール」とは、相続開始前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産について、従来よりも時価に近い評価方法を適用する方向で検討されている制度です。

これまでの相続税評価では、賃貸用不動産は土地や建物の評価額が下がるため、「現金を不動産に替えることで相続税を抑えられる」という節税効果が期待されていました。

しかし、相続が近い時期に不動産を購入・建築することで評価額だけを大きく下げる手法については、実際の資産価値との乖離が大きいという指摘がありました。

そこで、そのような短期間の節税対策を見直す目的で、この「5年ルール」が盛り込まれています。

1-2. なぜアパート建築は相続税対策として人気だったのか

長年、相続税対策としてアパート建築が選ばれてきた理由は、相続税評価額を抑えられる可能性があったからです。

例えば、現金1億円を保有していれば、その金額が相続財産として評価されます。

一方で、その現金を使って賃貸アパートを建築すると、土地は貸家建付地、建物は貸家として評価されるため、相続税評価額が下がるケースがあります。

そのため、「相続税を減らしたいならアパートを建てる」という考え方が広く浸透しました。

もちろん、この考え方自体が間違っているわけではありません。

実際に、適切な立地や需要のあるエリアでは、節税効果と安定した家賃収入の両方を実現できた事例も数多くあります。

1-3. 「5年ルール」が意味するもの

今回の税制改正で話題になっている「5年ルール」は、短期間で節税だけを目的とした資産の組み替えに一定の制限を設ける考え方です。

制度の詳細については専門家による確認が必要ですが、今回の改正から読み取れる大きなメッセージは明確です。

それは、

「税金を減らすためだけの対策」ではなく、
「資産として本当に価値があるのか」

がより重視されるようになるということです。

つまり、これからは相続税評価額だけを見るのではなく、その不動産が将来も収益を生み続けられるか、相続人が安心して管理できるかという視点が欠かせなくなります。

２．「節税になるから建てる」が危険な時代になった理由

2-1. アパートは建てて終わりではない

アパート経営は、建築した瞬間から本当のスタートです。

入居者募集、家賃管理、建物の修繕、設備交換、空室対策など、多くの管理業務が続きます。

建築当初は満室だったとしても、築年数が経過すると競合物件も増え、家賃を下げなければ入居者が決まらないこともあります。

さらに、外壁塗装や屋根、防水工事、給湯器やエアコンの交換など、大きな修繕費も必要になります。

つまり、相続税を抑えられたとしても、その後の賃貸経営がうまくいかなければ、資産価値は徐々に下がってしまうのです。

2-2. 相続人が「負動産」を引き継ぐケースも増えている

私がご相談を受ける中でも、

「親が節税対策として建てたアパートを相続したものの、空室が多く、毎年修繕費ばかりかかっている」

というケースがあります。

売却したくても、築年数が古く、立地も良くなければ希望価格では売れません。

結果として、「持っていても利益が出ない」「売ることも難しい」という状態になってしまいます。

こうした不動産は、資産ではなく「負動産」と呼ばれることもあります。

もちろん、すべてのアパートが負動産になるわけではありません。しかし、節税だけを目的に建築した結果、将来の経営まで十分に考えられていなかったケースは少なくないのです。

３．これから求められるのは「キャッシュフローを生む賃貸経営」という視点

3-1. 節税よりも安定した収益を生むことが重要

これからの不動産は、

「相続税がいくら減るか」よりも、
「毎月安定した収益を生み続けられるか」が重要になります。

立地に需要はあるか。

周辺人口は将来も維持されるか。

家賃は適正か。

将来の修繕費を見込んでも利益が残るか。

こうした点を総合的に考えた上で判断する必要があります。

賃貸経営は、相続税対策ではなく、一つの事業です。事業である以上、収益性や将来性を考えなければ長く続きません。

3-2. 相続人が安心して引き継げる不動産を残す

相続対策で忘れてはいけないのは、「誰が引き継ぐのか」という視点です。相続人が不動産経営の経験を持っているとは限りません。

遠方に住んでいる方もいます。

管理する時間が取れない方もいます。

そのような状況でも安心して所有できる不動産なのかを考えることが、これからは重要になります。

「節税になったから成功」ではなく、
「相続人が困らずに引き継げたから成功」。

私は、そのような相続対策こそ本当の成功だと考えています。

４．相続対策は「税金」だけではなく「資産全体」で考える時代へ

4-1. 不動産は家族の未来を左右する大切な資産

相続税だけを見ると、「建てたほうが得」という結論になることもあります。

しかし、家族全体の将来を考えると、

本当にその不動産が必要なのか、
売却したほうがよいのか、

あるいは別の活用方法があるのかという視点も欠かせません。

不動産は金額が大きいからこそ、一つの判断がご家族の将来に大きな影響を与えます。

だからこそ、税金だけではなく、不動産の価値、収益性、管理のしやすさ、相続人の状況まで含めて総合的に考えることが大切です。

4-2. 専門家と一緒に資産全体を見直すことが重要

2026年税制改正は、これまでの相続対策を見直すよい機会でもあります。

すでにアパートを所有されている方も、これから建築を検討している方も、「本当に家族のためになる資産なのか」という視点で一度見直してみることをおすすめします。

相続対策に正解は一つではありません。

ご家族の状況や資産内容によって、最適な方法は大きく異なります。

だからこそ、税金だけではなく、不動産や相続全体を理解している専門家へ相談することが、将来の安心につながります。

５．まとめ｜これからの相続対策は「節税」から「資産承継」へ

2026年税制改正によって、「アパートを建てれば節税になる」という従来の考え方は、大きな転換点を迎えています。

これからは、税金を減らすことだけを目的に不動産を所有するのではなく、

「家族が安心して引き継げる資産か」
「長くキャッシュフローを生み続ける不動産か」

という視点が欠かせません。

相続は、一時的な節税で終わるものではありません。

その先の10年、20年と、ご家族が安心して暮らしていける未来を見据えて考えることが、本当の相続対策です。

もし、「今の不動産をこのまま子どもへ引き継いでも大丈夫だろうか」と少しでも感じているのであれば、ぜひ一度、資産全体を見直してみてください。

その一歩が、ご家族の安心につながる大切な相続対策になるはずです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました！

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