区分マンション3戸の現実【月3万の罠と真実】

「家賃収入で不労所得」に飛びついて、私は最初の1戸で危うく数百万を溶かしかけた

恥ずかしい話から始めます。

私が最初の区分マンションを買ったのは、40代後半でした。きっかけは、ある投資セミナーで聞いた「会社員こそ不動産投資が向いている」という言葉です。当時の私は、妻と二人でコツコツ節約しているつもりなのに、銀行口座の残高が一向に増えないことに焦っていました。

エンジニアとして30年、設計でも実験でも、数字でロジカルに物事を判断してきた自負があったのに、不動産の話になると、なぜか営業マンの言う「月々の収支はプラス◯◯円です」という一枚のシミュレーション表をそのまま信じてしまったんです。

結論から言うと、その物件は買いませんでした。ギリギリのところで踏みとどまった。なぜなら、契約直前に渡された収支表を、エンジニアの癖で全部分解して再計算したら、「プラス収支」が真っ赤なウソだったからです。固定資産税も、管理費の値上げも、空室も、退去時の原状回復費も、何も入っていなかった。

あのとき冷静に計算できていなかったら、私は今ごろ毎月赤字を垂れ流す物件を抱えて、家族に頭を下げていたかもしれません。

そして今、私は区分マンションを3戸保有しています。

「結局買ったんかい」と思いましたか。そうなんです。でも、最初の物件で踏みとどまった経験があったからこそ、その後の3戸は自分の基準で選べた。だから今、毎月そこそこの収入を得ながら、夜もぐっすり眠れています。

この記事を読み終えたとき、あなたは「営業トークに騙されない目」を手にしています

副業や資産形成に興味を持って情報を集めると、必ずどこかで「不動産投資」にぶつかります。

・本業の給料だけでは将来が不安
・株やFXは値動きが怖くて手が出ない
・「家賃収入で安定したインカムゲイン」という響きに惹かれる

こういう気持ち、痛いほど分かります。私もそうでしたから。

でも、ネットには「不動産は儲かる」という煽りと、「不動産は絶対やめとけ」という脅しが両極端に転がっていて、結局どっちが本当なのか分からない。これが正直なところじゃないでしょうか。

この記事では、実際に区分マンションを3戸持っている現役サラリーマンが、キレイごと抜きの「現実の数字」をお見せします。読み終えたとき、あなたは少なくとも「営業マンのシミュレーション表のどこが嘘か」を見抜けるようになります。買うにせよ、やめるにせよ、自分の頭で判断できるようになる。それがこの記事のゴールです。

なぜ私が「危険だ」と言いながら3戸も持っているのか

矛盾しているように聞こえますよね。でも、これには理由があります。

不動産投資には、「再現性のない儲け話」と「地味だが堅実な資産形成」という、まったく性質の違う2つの顔があるんです。

世の中で「不動産で失敗した」と言っている人の多くは、前者に手を出しています。新築ワンルームを「節税になりますよ」と勧められて買い、フタを開けてみたら毎月赤字、売ろうにも買った値段の7割でしか売れない——これが典型的な失敗パターンです。

私が中小企業診断士の勉強をしたとき、財務諸表の読み方を徹底的に叩き込まれました。企業の決算書を見るときと同じ目で不動産を見ると、「この物件は資産なのか、それとも毎月お金を食う負債なのか」が冷静に判断できるようになります。

不動産投資は、せどりやアフィリエイトと違って、一度の判断ミスが「3万円の在庫」では済みません。私はかつてAmazonの新品せどりで値崩れして約3万円の在庫を抱えたことがありますが、不動産はゼロの数が2つも3つも違う。だからこそ、最初の「物件選びと数字の読み」がすべてなんです。

逆に言えば、ここさえ間違えなければ、不動産は副業の中でもダントツに「手がかからない」資産になります。

私は本業のサラリーマンを続けながら、株は15年以上、ブログアフィリエイト、せどり、自動車パーツの転売と、いろんな副業をやってきました。その中で不動産は、一度軌道に乗れば、毎月の作業時間がほぼゼロという稀有な存在です。せどりは仕入れと発送で動き続けないといけませんが、不動産は入居者がいれば家賃が振り込まれるだけ。

ただし、その「軌道に乗せる」までの判断が一番難しい。そこを甘く見ると地獄を見ます。

区分マンション投資の超基本——まずここだけは押さえてほしい

専門用語を、できるだけ平易に説明します。

区分マンションとは、マンションの一室だけを買って人に貸すこと。一棟まるごと買う「一棟投資」に対して、部屋単位なので少額で始められるのが特徴です。中古ワンルームなら、地方で数百万円、都心でも1000万〜2000万円台が中心です。

ここで覚えてほしいキーワードが2つあります。

インカムゲインとキャピタルゲイン

・インカムゲイン：家賃収入。毎月コツコツ入ってくるお金
・キャピタルゲイン：売却益。買った値段より高く売れたときの差額

区分マンション投資の基本は、インカムゲイン狙いです。「将来高く売って儲ける」のではなく、「毎月の家賃でローンを返しながら、最終的に物件を資産として残す」のが王道です。

利回りという言葉の落とし穴

物件広告には「利回り8%！」などと書かれています。これは、

・表面利回り = 年間家賃 ÷ 物件価格

で計算されます。でも、これは本当に表面だけ。実際には固定資産税、管理費、修繕積立金、保険料、空室期間、客付けの広告料などがかかります。これらを差し引いた、

・実質利回り = （年間家賃 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入諸費用）

こそが、あなたが本当に手にする利回りです。私の経験上、表面利回り8%の物件は、実質では4〜5%まで落ちることがザラです。営業マンは絶対に表面利回りで話してきます。ここを混同すると、買った瞬間から計算が狂います。

ローン（融資）が使えるのが不動産の最大の武器

株やFXは基本、自分の現金の範囲でしか勝負できません。でも不動産は、銀行がお金を貸してくれる。これを「レバレッジ」と言います。自己資金300万円で2000万円の物件を持てる。これは大きな武器ですが、同時に最大のリスクでもあります。レバレッジは利益も損失も拡大させるからです。

ここまでが基礎の基礎です。

この記事の本当の価値は、ここから先の「リアルな数字」にあります

ここまで読んで、「だいたい分かった」と思ったかもしれません。でも、本当に知りたいのは「で、実際いくら儲かるの？いくら損するリスクがあるの？」という生々しい数字ですよね。

ここから先の有料部分では、

・私が実際に物件を買った初日から1年後までの、時系列での具体的な行動
・3戸それぞれの実際の収支（家賃・ローン返済・経費の内訳をリアルな金額で）
・私が危うく数百万溶かしかけた収支表のウソの見抜き方
・「この失敗で◯◯万円損した」という具体的な失敗談と回避策
・買う前に必ずチェックすべき18項目のチェックリスト

を、すべて包み隠さずお見せします。

ネットの綺麗な成功談でも、極端な脅しでもない、現役サラリーマン投資家のナマの数字です。あなたが将来、人生で一番高い買い物をする前に、500円で「数百万円の失敗」を回避できるとしたら、安いものだと私は思っています。それでは、続きでお会いしましょう。
## ゴールから逆算する——あなたが目指すべきは「月3万円の手残りと、25年後の無借金物件」