手元の資料を転記するだけで収支内訳書ができる｜個人大家かんたん白色申告

サラリーマン大家の多くは、白色申告です

不動産所得で青色申告特別控除（65万円）を受けるには、事業的規模（いわゆる5棟10室基準）が必要です。区分マンション数室や戸建て数軒を持つ規模のサラリーマン大家は、ほとんどこの基準に届きません。届かなければ青色でも控除は10万円にとどまります——青色申告を行う管理コストを考えると、この規模の大家にとって、白色申告（収支内訳書）は合理的な選択のひとつです。

一方で、この規模のキャッシュフローは大きくありません。市販の会計ソフトに毎年課金したり、税理士に申告を依頼したりするコストは、家賃収入に対して重くのしかかります。

私自身、区分所有5室以上を10年管理し、スプレッドシートで白色申告を続けてきました。毎年の申告のたびにシートを改良し、「不動産所得の申告に本当に必要な機能」を把握してきました。
本ツールは、その10年分のノウハウを、姉妹アプリで確立したシステム（UI・保存方式・出力方式）に載せて最適化したものです。

対象は事業的規模に届かない個人大家（白色申告・不動産所得）です。
逆に、事業的規模で青色申告決算書（不動産所得用）が必要な方は対象外です。
この線引きを最初に明示します。

市販ソフトは過剰です

市販の会計ソフト・確定申告ソフトは、事業所得・青色申告を主戦場に設計されています。レシート読取、口座連携、消費税管理——区分所有数室の不動産所得には、出番のない機能が大半です。それでいて年額課金は続きます。

不動産所得の白色申告に必要なのは、たったひとつ。「収支内訳書（不動産所得用）」を正しく埋めて、確定申告書に転記することです。

本ツールはそれだけに特化しました。収支内訳書（不動産所得用・令和7年分様式）の1面・2面を再現し、e-Taxでの申告に必要な転記値がすべて揃うことをゴールにしています。税額計算はしません。申告そのものは国税庁のe-Tax（無料）で行う、という組み合わせを想定しています。

そして買い切りです。毎年の更新料はかかりません。

手元の資料を転記するだけ、手計算不要

本ツールの設計目標は明快です。次の4種類の書類を手元に揃えて転記すれば、収支内訳書が完成する——これだけです。

• 不動産売買契約書（初年度のみ。取得価額・土地建物区分・取得費用）

• 不動産管理会社からの報告書（賃料・管理費・修繕積立金）

• 銀行からの返済実績表（借入金利子）

• 税金の支払い済領収書（固定資産税等）

集計・按分・償却計算は、すべてアプリ側が行います。

• 賃貸料の年額は自動算出。物件ごとに月額賃料と契約期間（開始月〜終了月）を入れれば、月額×賃貸月数で年額が自動表示されます。フリーレントや日割りがある行だけ手動入力に切り替えられます

• 物件別に入力すれば、科目別の合計は自動集計。収支内訳書の「収入の内訳」欄も、物件数が増えれば次葉を自動生成します（物件数・明細数は無制限）

• 管理費・修繕積立金は物件別×月次で入力。期中の値上げも、空室の0円の月も、そのまま記録できます。「一括適用」で金額と開始月を指定すれば12月まで一括セットされるので、変動がなければ入力は一瞬です

• 借入金利子は返済実績表から月次12か月を転記するだけで年額へ自動集計されます

不動産所得ならではの論点も、入力するだけ

10年の申告で毎年向き合ってきた「不動産所得特有の計算」を、そのまま機能にしました。

土地取得に係る借入金利子の自動按分

不動産所得が赤字のとき、土地取得に係る借入金利子の分は損益通算できません（租税特別措置法41条の4）。この判定に必要な「うち土地分の利子」を、融資ごとに土地割合を入力するだけで自動計算し、収支内訳書2面の内訳欄とe-Tax転記サマリーに出力します。土地建物一括融資で区分が難しい場合の「建物先充当」（措置法施行令26条の6第2項）による割合計算も、ガイドで案内しています。

200%定率法の自動計算

減価償却は定額法に加えて200%定率法（平成24年4月以降取得）に対応。償却率・改定償却率・保証率のテーブルを内蔵し、償却保証額の判定から改定償却への切替、備忘価額1円での停止まで自動で計算します。年途中取得の月割にも対応しています。

新規取得費用の二重計上防止

物件を買った年は、印紙代・不動産取得税・登記費用・火災保険契約料・管理費精算額など単発の費用が集中し、どの科目に入れるかで迷いがちです。専用の「新規取得費用」カードに1行ずつ入れれば、科目区分に応じて経費欄へ自動で振り分けられます。取得関連費用の入力口をこのカードに一本化することで、二重計上を構造的に防ぎます（仲介手数料は取得価額に算入するため入れない、といった注意もガイドに記載しています）。

e-Tax転記サマリー

仕上げは確定申告書B転記サマリーです。確定申告書 第一表・第二表の該当欄（収入金額㋐不動産、所得金額②不動産 など）と転記値の対応を一覧表示。e-Taxの入力画面を開いて、上から順に転記していくだけで申告書が埋まります。

最強のセキュリティはオフライン化

姉妹アプリと同じく、本ツールは外部と一切通信しないシングルHTMLファイルです。物件情報・賃借人情報・収入のデータがサーバーへ送信されることは構造上あり得ません。

データはJSONファイルとして書き出して保存します。ファイルをiCloudやGoogle Driveに置けば、スマホとPCの両方から同じデータを扱えます。

そして毎年使うツールとして、翌期繰越を用意しました。ボタンひとつで翌年用のファイルを生成し、申告者情報・物件・借入先・資産（未償却残高を更新）・支払先などの定型部分は引き継ぎ、金額はクリアされます。管理費・修繕積立金は12月時点の値を翌年の全月に展開して引き継ぐので、2年目以降の入力は「変わったところだけ直す」作業になります。

まずは試してみてください

試用版を用意しました。制限は次の3点だけです。

• 物件の登録は1件まで（雑費の仕訳は10件まで）

• 印刷（PDF）・CSV出力は不可

• 出力タブの合計金額（収入計・経費計・所得金額と転記サマリー）が「＊＊＊＊」表示

入力・自動集計・借入金利子の按分・減価償却の計算・様式プレビューの明細行までは、正規版と同じように動きます。物件を1件入力してみて、集計の動きと操作感を確かめてください。

試用版で保存したJSONファイルは、正規版にドラッグ＆ドロップするだけでそのまま読み込めます。試用版での入力は無駄になりません。

まず全体像を1分で見たい方は、サンプルデータでどうぞ。

1. 試用版のリンクを開く（ブラウザだけで動きます）

2. 画面上部の「サンプルデータをダウンロード」を押す

3. ダウンロードされたJSONファイルを画面にドラッグ＆ドロップ

区分マンション1件・借入1件（土地割合あり）・資産2件（定額法の建物＋改定償却に入った附属設備）・雑費仕訳8件のサンプルで、入力から集計・プレビューまでの流れを確認できます。

[試用版はこちら]

ご購入前に必ずご確認ください

• 本ツールは申告書類作成の補助ツールです。出力書類は提出前に、必ずご自身で内容（金額・科目・様式との対応）をご確認ください

• 対応範囲：個人の不動産所得・白色申告（収支内訳書〈不動産所得用〉・令和7年分様式）。申告はe-Taxで行う前提で、税額計算は行いません

• 非対応：青色申告決算書（不動産所得用）、事業所得・雑所得、特別償却、平成24年3月以前取得の定率法（250%・旧定率法）、少額減価償却資産の特例（青色専用制度のため）、レシート読取・口座連携

• 土地割合・耐用年数（中古の簡便法計算を含む）などの判断が必要な項目は、ガイドの注記を参考に、最終的にはご自身でご判断ください。不明な点は税務署・税理士にご確認ください

• 令和8年分様式の公開後、年分表記等の差分を更新予定です（購入者は有料エリアから最新版を利用できます）

価格

🎉 発売記念価格：1,000円（税込）
公開から1ヶ月限定

期間終了後：2,000円（税込）に変更予定

買い切りです。毎年の更新料はかかりません。

※ ここから下が有料エリアです。購入後にファイルをダウンロードしてご利用ください。