20年前にした住宅シミュレーションの答え合わせ

今から20年ほど前、
住宅について一度真剣に
ライフシミュレーションをしたことがある。

シミュレーションのテーマは単純だった。
夫の60歳の定年時に、どの住宅を選んだら
生活が一番安定しているか。

先に結論を伝えると、
2026年の今、戸建てに住んでいる。
当時の判断を振り返ると、
私はこの選択を正解だったと感じている。

ライフシミュレーション
検討したのは次の3つだった。
• 中古マンションに住み続ける
• タワーマンションに買い替える
• 新築戸建てに買い換える


当時の選択肢
20年前の前提はこうだった。

中古マンションに住み続ける
• 58歳でローン完済
• 管理費 約30,000円
• 20年で約720万円の支出予定
• 老後リノベーション 1,000万円想定
• 60歳で築40年の住宅

ローンは早く終わるが、
建物の老朽化と管理費等の固定費は続くという前提だった。

タワーマンションに買い換える
当時検討したのは約4,000万円の新築物件。
条件
• 駅近につき車処分
• 管理費など月に約60,000円
• 私の正社員勤務が前提
• 住宅ローン完済は72歳予定

利便性は高いが
高額な管理費は所有している限り続く。

新築戸建てに買い換える
予算は同じく4,000万円。
条件
• 駐車場あり
• 車保有
• 住宅ローン72歳完済予定

マンションと違い
• 管理費なし
• 修繕は自己判断

当時、金融機関からは3,500万円、3.6%の住宅ローンの事前審査結果をもらっていた。

金利はあまり気にしていなくて、残債のある中古マンションの売却もあるから、借りれるならいいやくらいの気持ちだった。

5年くらいガンガン働こう！働くモチベーションにもなった。

2026年の答え合わせは「新築戸建」

結果として、この選択はかなり合理的だったと感じている。

理由はいくつかある。

デフレが続いた

当時は誰もここまで長いデフレを予想していなかったはず。金利も上がると思っていた。

しかし実際には、
生活費はほとんど上がらなかった。
つまり住宅ローンの負担感も
時間とともに大きくはならなかった。

住宅ローン控除を投資に回した

もう一つ大きかったのがこれだ。
住宅ローン控除と、私の収入の一部を
インデックス投資に回した。

つまり

住宅ローンをただ返すのではなく
資産形成と並行していた。
数年して他行に借り換えもし
金利負担が少なく済んだ。

金利負担が少ないので
繰上げ返済はしなかった。

幸いインデックス運用も上手くいき、
実質的には
住宅ローンは完済できる状態になっている。


戸建ての修繕費は思ったほどかからない

よく言われるのは
「戸建ては修繕費が大変」
という話だ。

しかし実際に住んでみると
想像よりはるかに負担は少なかった。

もちろん
• 外壁は30年塗装不要を選択
• 屋根も30年塗装不要を選択
• 設備交換はマンションも同じ

最低限の修繕は必要だが、
自分の判断でタイミングを決められる。
これがマンションとの大きな違いだった。

閑静な住宅地の価値

もう一つ大きかったのは環境だ。
住んでいるのは静かな住宅地。

年齢を重ねるほど
この価値は大きく感じる。

私には、駅直結の利便性よりも
生活環境の落ち着きの方が
長く住むには重要だった。


自分の意思で管理できる

戸建ての一番のメリットはここだと思う。
マンションは
• 管理組合
• 修繕計画
• 管理費

すべて共同で決まる。

一方戸建ては

全部自分で決められる。
• 修繕するか
• いつやるか
• どこまでやるか

これが自由だ。

住宅は「資産」より「生活の基盤」
20年経って感じるのはこれだ。

住宅は私にとっては
投資商品ではない。

どちらかと言えば
生活のインフラに近い。

だからこそ
• ローン
• 固定費
• 住環境

この3つのバランスが重要になる。

結論
20年前の選択を振り返ると、
新築戸建てという判断は
自分にとっては正解だった。

理由は
• デフレ環境
• 住宅ローン控除
• インデックス投資
• 修繕の自由度
• 静かな住宅環境

こうした要素がすべて噛み合ったからだ。

住宅は人生で一番大きな買い物だと言われる。
でも住んでみて思うのは、
大事なのは価格より、暮らし方との相性。
住宅の正解は、人によって違う。

ただ少なくとも私は、
この家を選んでよかった。