住宅ローンは変動金利で大丈夫？「5年ルール・125%ルール」は5年後に売る前提なら武器になる
物件購入を本気で考え始めてから、ずっと喉に引っかかっていたのが「変動金利、上がったらどうするの？」という不安でした。
毎月の返済が13万円のつもりで組んだのに、数年後に金利が跳ねて16万、17万になったら——そう考えると、なかなか踏み出せない。同じように、変動金利の「上がるかもしれない」が怖くて動けない人は多いと思います。
ところが最近、僕はある仕組みを知って、その恐怖が少しだけ和らぎました。「5年ルール」と「125%ルール」です。正直、これまで名前すら知らなかった。でも調べていくと、これは「変動の怖さを消す魔法」ではないけれど、使い方次第ではちゃんと武器になるものでした。
今回はこの2つのルールを、メリットも落とし穴も含めて整理します。
「5年ルール」と「125%ルール」って何？
まず、この2つは変動金利の返済額が急に跳ね上がらないようにする激変緩和の仕組みです。セットで覚えるとわかりやすい。
5年ルール：適用される金利が変わっても、毎月の返済額の見直しは5年に1回だけ。つまり金利が上がっても、向こう5年間は毎月の返済額が据え置かれる
125%ルール：5年ごとの見直しで返済額が増えるとき、前の返済額の1.25倍（125%）が上限。月13万円だった人なら、次の5年は最大でも16.25万円までしか上がらない
変動金利（半年ごとに金利が見直されるタイプ）って、本来は金利が上がればその都度返済額も上がります。でもこの2つのルールがあると、金利の変化が月々の支払いにダイレクトに響かない。少なくとも目先5年の家計は読める。
これが最大のメリットで、僕が「お、ちょっと安心かも」と思ったポイントです。
家計の予測が立つって、地味だけどめちゃくちゃ大事なんですよね。子どもがいると特に、「来年の支出がいくらか読める」だけで精神的にだいぶ違う。
注意：これは「安心」じゃなく「先送り」かもしれない
ただ、ここからが大事です。
調べていくうちに「これ、リスクが消えるわけじゃないぞ」と気づきました。
5年ルールで返済額が据え置かれていても、金利そのものは上がっています。返済額が一定ということは、その内訳——利息と元金の比率——が変わるということ。金利が上がると利息の割合が増え、その分元金（借りた元のお金）に回るお金が減ります。つまり、返済しているのに元金がなかなか減らない。
そして最悪のケースが未払利息です。
これは専門用語なので説明すると、毎月の返済額よりも、その月に払うべき利息のほうが大きくなってしまった状態のこと。たとえば返済額が月13万円で固定されているのに、金利上昇で利息が月14万円になったら、元金は1円も減らないどころか、足りない1万円が「未払いの利息」として積み上がっていきます（全国銀行協会も注意喚起しています）。
125%ルールも同じで、上限を超えて増えるはずだった分が消えてなくなるわけではありません。繰り越されて、最後にまとめて精算が必要になります。
要するに、5年ルール・125%ルールは「金利上昇のリスクをなくす」のではなく、「痛みを後ろにずらしている」仕組み。ここを誤解すると、5年後・10年後に残債（ローンの残り）を見て青ざめることになります。前回の記事でも書いた通り、リスクの先送りは、出口（売却）でツケを払うことになりがちです。
そもそも、あなたの銀行は採用してる？
ここが意外と知られていないんですが、5年ルール・125%ルールは全部の銀行にあるわけではありません。 借りる前に必ず確認したいポイントです。
しかも適用には条件があって、「変動金利」かつ「元利均等返済」（毎月の返済額が一定になる返し方）を選んだ場合だけです。元金均等返済（元金を毎月一定で返す方式）を選ぶと、このルールは適用されません。
実は僕、いま50年クラスの超長期ローンで考えています（正確には完済年齢の関係で49年。詳しくは後述）。50年で組む人は多いと思うので、ここでは「最長50年で組めて、変動金利が低い順」に主な銀行を並べ、それぞれ5年ルールの有無**も添えてみました。
ちなみにメガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ）は5年ルール自体は採用していますが、そもそも50年ローンをあまり出していません（35〜40年が中心）。三井住友信託銀行も、長期に強い印象がありますが借入期間は最長40年。なので50年を狙うと、戦場は実質ネット銀行系になります。
以下は2026年6月時点・新規借入の変動金利です。すべて適用には条件があり、金利は毎月のように動くので、必ず最新の数値を各行公式で確認してください。
① 住信SBIネット銀行：年0.950%（条件あり：WEB申込コースの通期引下げ・物件価格80%以下/環境配慮型住宅など）
2023年8月、ネット銀行で初めて最長50年を出した先駆け／5年ルールあり
② PayPay銀行：年0.980%（条件あり：一般団信。スマホ・ネット・でんきの「優遇割」でさらに引下げ可）
最長50年・35年超は金利+0.1%／5年ルールあり
③ SBI新生銀行：年1.060%（条件あり：全疾病保障・SBIハイパー預金など）
最長50年（パワースマート・半年型）／5年ルールなし（金利上昇が即・返済額に反映）
④ auじぶん銀行：年1.080%（条件あり：一般団信。au携帯・auでんき等の「金利優遇割」フル適用なら年0.984%まで）
2025年1月から最長50年・35年超は金利+0.1%／5年ルールあり
⑤ イオン銀行：年1.130%（条件あり：物件価格80%以内・定率型。80%超は1.180%、定額型は+0.2%）
2025年4月から最長50年・完済時79歳まで・35年超は金利+0.1%／5年ルールあり
ここでひとつ、笑える落ちがあります。
この記事を書くきっかけになった一番わかりやすい解説図は、SBI新生銀行のコラムのものでした。なのに当のSBI新生銀行は、自分の商品では5年ルールを採用していない。
https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol72.html
「仕組みは丁寧に教えてくれるけど、ウチでは使ってないよ」という構図なんですね。
念のため補足すると、採用していない銀行が悪いわけではありません。 むしろ「先送りせず、上がったら都度ちゃんと返す」ので、未払利息のような後送りが起きない、という考え方もできる。低金利とのトレードオフなので、トータルでどちらが得かは一概に言えません。大事なのは、自分が借りようとしている銀行・商品がどっちのタイプなのかを、申し込む前に把握しておくことです。
それでも僕がこのルールに注目する理由
ここまで読むと「結局、先送りなら意味ないじゃん」と思うかもしれません。でも僕は、最初から『5年後に売る・住み替える』前提なら、この5年固定はかなり強いと考えています。
理由はシンプルで、5年間は毎月の返済額が読めるから。子どもの成長やライフステージで「どうせいつかは売る」のなら、長く住み続けて元金を減らすことより、読める家計で5年走り切って、出口（売却）でまとめて精算するほうが、僕みたいなタイプには合っている。
前回の記事で「家は売る前提でしか買えない」と書いたのと、まさに地続きの話です。
ここで、さっき後回しにした「僕は49年で考えている」話につながります。僕は今30歳。完済時年齢の上限（多くの銀行で80歳未満）から逆算すると、組めるのは49年（完済79歳）まで。世間的には「50年ローン」と呼ばれる、いちばん長い部類です。
そして超長期ローンほど、元利均等返済は序盤がほぼ利息で、元金がなかなか減りません。 そこに5年ルール（元金への充当がさらに細る）が重なると、5年後の残債は、借りた額からほとんど減っていない状態になります。50年で組むなら、なおさらです。これは弱点のように見えて、僕の戦い方では織り込み済み。元金を減らすゲームではなく、月々を固定して5年走り、出口（売却）で一気に精算するゲームだと割り切っているからです。
その出口で効いてくるのが、結局この5つの数字です。
5年後の残債（元金が減っていない＝ここが重い）
掛け捨ての維持費（管理費・修繕積立金・固定資産税。売っても1円も戻らない）
払った金利の総額
売却額（いくらで売れるか＝立地）
売却時の手数料（仲介手数料・登記費用など）
これ、前回書いた実質居住コストの方程式（支払った総額 − 売却で戻ってきた金額）にそのまま入る要素なんですよね。5年ルールで月々を固定するというのは、この方程式の「支払った総額」側を5年間コントロールしておく、という意味になる。だから僕にとっては、安心の道具というより、出口設計の道具として面白い。
もちろんこれは「5年で売れる立地を選べる」ことが大前提です。売れない物件で5年ルールに乗っかると、元金が減らないまま残債だけ抱えて詰む——という最悪もある。あくまで「立地（出口）を死守できる人」向けの戦い方だと思っています。
おわりに
変動金利が怖い、という気持ちはすごくよくわかります。僕もそうでした。
でも、5年ルール・125%ルールという仕組みを知って、僕の中で問いが変わりました。「変動は怖いか / 怖くないか」ではなく、「自分は何年で売る前提なのか」「その銀行は採用しているのか」「5年後の残債と売却額はどうなりそうか」。ここを具体的に詰めるほうが、ずっと前に進める。
繰り返しになりますが、これは金利上昇リスクを消す仕組みではなく、痛みを後ろにずらす仕組みです（このあたりは僕個人の理解と相場観なので、最終判断は必ずご自身の家計とシミュレーションで）。それでも、出口から逆算して使えば、変動金利は思っているほど怖い相手ではないのかもしれない。
我が家もこれから、自分が組む銀行がどっちのタイプなのかを確認しに行きます。進展があれば、また書きます。
※ 本記事の金利・取扱期間・5年ルール／125%ルールの採用有無・優遇条件などは、2026年6月25日時点で各行の公式情報をもとに確認したものです。これらの数値や条件、各銀行が提供するサービスの内容は予告なく変更される場合があります。実際にお借入れを検討される際は、必ず最新の情報を各金融機関の公式サイト・商品説明書でご確認のうえ、ご自身の家計とシミュレーションに基づいてご判断ください。本記事は個人の検討メモであり、特定の銀行・商品・投資手法を推奨するものではありません。
