不動産投資｜サブリースを解除して『サブリース物件』を買った話
勤務医の夫と不動産投資を始めて8年目。
夫の属性を活かしつつ、物件探し・買付・融資交渉などの実務は私が担当しています。
前回の記事に登場した友人のご主人からの質問のひとつが
「サブリース物件ってどう思いますか？」
というものです。
前回の記事でもサブリースについて触れたので、
今回は、私がこれまでに購入した
NO.5・NO.6・NO.7の“サブリース物件”がどうだったのか、その実例を書いてみます。
なぜふだんサブリース物件を避けているのか？
私はサブリース契約を選びませんが、「解除できるなら」利回り改善のチャンスと考えています。
サブリースは“管理を任せられる仕組み”としては優れています。
でも、収益性を最大化したい投資家にはあまり相性が良くありません。
〈不動産投資家にとっての主なデメリット〉
• 手数料が高い：管理費＋保証料で家賃の10〜20％になることも
• 家賃減額リスク：契約更新時や空室リスク発生時に家賃を下げられる可能性がある
• 修繕の主導権がない：過剰な工事が入り、コスト増につながることも
購入時に「サブリース解除」を条件にする理由
NO.5・NO.6・NO.7の物件すべて、私は買付段階で
「サブリースを解除した状態で引き渡し」
を売主側にお願いしました。
売主側で解除手続きをしてもらうと、完了まで約3か月ほどかかります。
この3か月は…
• まだ自分の物件ではない
• 家賃も自分には入らない（売主側の期間）
• ただただ「引き渡しを待つ」状態
になります。
そのため、引渡しを急ぎ「契約を引き継いで買ってしまう」方もいますが、ここに 大きな落とし穴 があります。
サブリース契約を引き継いでしまうと、その後は数年間 “解除できないサブリース” に縛られる可能性が高い。
早期の引渡しより、長期の収益改善を優先したほうが、
最終的にはメリットが大きくなると感じています。
サブリースは購入後に解除するのが“ほぼ不可能”
サブリースは形式上「賃貸借契約」。
• サブリース会社＝借主
• 大家＝貸主
この関係のため、法律上は借主（＝サブリース会社）の権利が非常に強く、
• 大家都合の途中解約は原則できない
• 解除には「正当事由」が必要（認められにくい）
• 解除できても明け渡しまで時間がかかる
つまり、“買った後に解除する” のはとても難しいのです。
※借地借家法は「住む人の保護」が目的で作られているため、
たとえサブリース会社でも“借主側の権利が優先される”仕組みになっています。
だから私は、
「サブリースは解除が確定できる物件だけを買う」
ことにしています。
NO.5アパートで驚きの提案！200万円値引きの理由
NO.5は大手住宅メーカー施工。
サブリース管理もそのグループ会社でした。
利回りは低いものの土地値で売りに出ていたアパートを見つけ、私はサブリース解除を条件に満額で買付。
すると翌日、営業担当者さんから予想外の返事が。
「200万円お値引きしますので、サブリースは継続でお願いしたいのですが…」
……え？
「200万円値引きしてでも継続してほしいって…
御社、サブリースってそんなに利益出るんですか😳」
心の中で思わずつぶやきました。
グループ会社にとっては、手数料と家賃差額が安定収益。
だからこそ、200万円を値引きしてでも継続したかったのでしょう。
その提案は丁寧にお断りし、予定通り解除して購入しました。
解除済みサブリース物件は「当たり」が多い理由
契約から3か月待ってようやく引渡し。
それからしばらくして、退去が出て初めて室内を見た瞬間、思わず声が出ました。
「わ！キレイすぎる…！」
• お風呂・キッチン新品同様
• 水栓交換済み
• TVモニターフォンにも交換済み
• 築25年とは思えないほど良好
サブリース会社の指示に従って、前オーナーさんが丁寧にメンテナンスしてくれていたのです。
サブリース物件は地主さん所有のことも多く、古くても状態が良い「掘り出し物」に出会えるケースが本当に多い。
NO.5はその典型でした。
（NO.6は入居中なので、まだ室内は見ていません。
NO.7も解除して買付、先日退去リフォームをしましたが室内の状態は良好でした。）
“サブリース＝悪”ではない
私は、
• 家賃を自分で決めたい
• 修繕の優先順位は自分で判断したい
• 手残りを増やしたい
のでサブリースを選びません。
でも、仕組みを理解していれば決して悪いものではありません。
【サブリースのメリット】
• 空室でも家賃保証
• 入居者対応・修繕を任せられる
• 収益が読みやすい
• 初心者でも安心
特に借入のない地主さんの土地活用とは相性が良く、
サブリースのメリットが活きる運用方法だと感じています。
まとめ
• サブリース物件でも 「解除できるなら」買う価値あり
• 解除せず購入 → 後から解除はほぼ不可能
• 解除には約3か月。決裁日（引き渡し）を延期しても将来の利益は大きい。
• 地主さんのサブリース物件は状態が良いことが多い
• 自分の投資スタイルと合うかどうかで選ぶことが大切
サブリース物件は、
「そのまま買うか？ 解除して買うか？」 で価値が大きく変わります。
条件次第では、大きなチャンスになることも。
投資のスタイルや運営方法は本当に人それぞれ。
私の経験が、どなたかの判断材料のひとつになれば嬉しいです。
💡 補足
この3物件は、それぞれ別の不動産会社から購入しました。
会社ごとに対応や条件は少しずつ違いましたが、いずれも共通して「サブリース解除」を条件にしたことが、購入後の収益改善につながっています。
▶ NO.5 物件の詳しい実例はこちら
（200万円値引き提案が来た“典型的サブリース物件”）
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▶ NO.6物件の詳しい実例はこちら
（解除済みで購入した、入居中・非公開状態のアパート）
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▶ NO.7物件の詳しい実例はこちら
（退去後に初めて室内を見て“状態の良さ”に驚いた物件）
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