勤務医家庭の不動産投資｜8年間の運用レポート

―キャッシュフローは薄くても、資産は育っている―

勤務医の夫と共に不動産投資を始めて、8年目。
現在は、個人・法人あわせて 7物件 を運用しています。

この記事は、
「今のキャッシュフローが薄くて不安」
「この投資を続けていいのか迷っている」
そんな方に向けて、短期の収支では見えにくい「資産が育つプロセス」を、長期的な視点から整理した我が家の実体験記録です。



• 本気で数字を見直したい方
• 家族・教育費・将来を考えている方
• 医師家庭など、高所得でも将来に不安を感じている方

に読んでいただきたい内容です。

※不動産投資には、キャッシュフロー重視・資産価値重視など、さまざまな考え方があります。

家庭の背景やライフステージ、投資を始めるタイミングによって、合う投資方法はそれぞれ異なると、私たちは感じています。
本記事は、そうした前提のもとで、我が家が選んだ投資を数字で整理した記録です。

※記事には、我が家の実際の資産状況や判断プロセスを含んでいます。
具体的な数字や詳細な内訳については、有料部分でお伝えしています。

第１章｜「この投資、本当に正しかったのか」を確かめたかった8年間

不動産投資を続けていると、
ふと、こんな不安がよぎることがあります。

・ちゃんと資産は増えているの？
・この投資、本当に正しかったの？

数字上は赤字ではない。
それでも、通帳を見ても増えている実感がない年がありました。

正直、キャッシュフローが伸びず、
「この投資を続ける意味はあるのか」
そう思った時期もあります。



それでも、ここまで続けてこられたのは――
私たち夫婦だけの力ではありません。


判断の軸を一緒に考えてくれる人。
融資を支えてくれる金融機関。
日々の運営を支えてくれる、管理会社や業者さん。


そうした方々との信頼関係があって、
不動産投資は「続けられる投資」になるのだと、今では実感しています。



返済比率は高めで、キャッシュフローも多くありません。
税金を納め、修繕費が発生すれば、
手出しのある月もありました。


それでも私たちは、
キャッシュフローよりも「資産価値」を最優先する戦略を取り続けてきました。


地味ではありますが、
時間をかけて、確実に資産を育てていく投資です。

本業の収入が比較的高くても、
家計が夫婦どちらか一方の収入に大きく依存していると、
将来への不安は消えないものです。


そうした家庭にとって、不動産投資は一つの選択肢になり得ると感じています。


我が家の場合には、
医師である夫に過度な負担をかけず、
家族の生活を守りながら、続けてくることができました。




それでも心のどこかで、
「本当に、この判断で良かったのか」
という迷いは消えませんでした。


そこで私たちは、
感覚ではなく、数字で答えを出すことにしました。



所有する7物件すべてについて査定を取り、8年間の不動産投資を、

・純資産
（資産から負債を引いた、本当の財産）
・ROE
（自己資本利益率：投資した現金がどれだけ増えたか）

という2つの視点で整理しました。

査定結果を見て、まずはひと安心。
ちゃんと確認すれば、答えは数字の中にありました。



ここからは、
我が家の実体験をもとに、

・この投資は正しかったのか
・どこに価値があり、どこにリスクがあったのか
・今後、どう判断していくのか

を、順番に紐解いていきます。

第２章｜我が家が選んだ投資方針と判断軸

我が家が重視してきた判断軸は、次の4つです。

・立地
・土地の価値
・人口動態
・銀行評価

キャッシュフローは薄くても、
返済で純資産を積み上げる投資を選んできました。


後述の数字は、
投資用不動産と現金購入した自宅用中古区分マンションを含め、
我が家全体の不動産資産を累計で整理したものです。

第３章｜「投資のタイミング」と「再現性」

医師の家庭なら余裕があると思われがちですが、実際は学費のピークと投資の初期段階が重なると、キャッシュフローの薄さは想像以上に重くのしかかりました。



「もっと早く始めていれば」
「CF重視の物件も混ぜるべきだったかな」
と、当時の焦りを思い出すこともあります。


しかし、今回数字を整理して改めて確信したことがあります。

「10〜15年後を見据え、教育費が本格化する前からこの手法を始める」



もし、今20代や30代の若い世代が、まだ生活に余裕があるうちに資産価値重視の物件を手にし、時間を味方につけて元金返済を進めることができれば、その再現性は非常に高いはずです。


教育費のピークが来る頃には、返済が進んで純資産が積み上がり、リファイナンス（借り換え）や一部売却という「カード」を自由に切れるようになっているからです。


「今」のキャッシュフローに一喜一憂せず、
「将来」を見据えて家族のライフステージを逆算する。


時間を味方につけることが、この投資を成功に導く最大のコツかもしれません。

第４章｜8年目の査定結果が示した“現在地”

― 資産と純資産 ―