第9話　キャッシュフローが出ないなら不動産投資の意味が無い？

・減価償却費計上の終わる日がやってくる

法人を作って3年目を迎える頃のことです。

法人所有の物件　3
個人事業主の妻（私）の物件　1

頑張って頭金と諸経費を用意して物件を買い増し、家賃は順調に入ってきています。
しかし返済比率の高い我が家の場合、家賃の6割はローンの返済だし、購入半年後には不動産取得税の支払いだし、毎年の固定資産税に管理費・修繕費…

法人に利益は残りません。
それどころか家計から持ち出しで不動産取得税を支払い、夫から法人への貸付は増えていきます。

それでも耐用年数を過ぎた古いアパートの減価償却費が経費となる間はまだいいのです。
法人は帳簿上は赤字のため、納税は法人住民税の均等割り7万円で済みますから…。
しかし、その“楽な時期”は長くは続きません。
減価償却が終わると一気に黒字化し、納税負担が重くなる「デッドクロス」を迎えることになります。

減価償却が終わると一気に納税額が増えます。
そこからは、どうしましょう。

・物件を買い増して経費にするのか
・倒産防止共済や法人保険で節税するのか
・家族に給与を出すのか
・素直に納税するのか…

税金との戦いです。
黒字なのだからそのまま納税出来るかというと、そうではありません。
耐用年数を過ぎたアパートを購入した我が家の法人は、5期目でデッドクロスを迎えるようです。

デッドクロスについては、最初の物件を購入する時の営業担当者のハヤシさんから説明されています。

「給与所得の高いお医者さんなら、その時期をなんとか乗り越えられると思うので頑張って耐えてください。
ローン返済の無い区分マンションの家賃も、それを支えてくれますので」　

と。
夫と一緒に聞いて納得していましたが、あまり実感はありませんでした。

税金対策についても考えなくては！