第5話　投資用不動産は誰の名義で買うべきか？所有者の税率を考える

誰の名義で買うべきか？
勤務医の夫と専業主婦の妻の場合

投資用不動産物件の購入を決めた時に迷いました。

夫の名義で買うの？
妻の名義で買うの？

まだ法人を作る前のことでしたから、私たち夫婦にこの時の選択肢は2つしかありません。
（共有名義はいろいろ面倒なので選択肢から除外）


勤務医の夫と専業主婦の妻の場合、購入不動産の名義はどちらが良いのでしょうか。

夫が個人事業主として買えば、給与所得との損益通算で、購入にかかった費用や金利分が夫の給与から控除されます。
確定申告でかなりの金額が戻ってくるでしょう。

しかし不動産所得（家賃収入）は給与所得に合算され、家賃収入にも給与所得と同率の課税をされることになります。
給与所得が高い場合、家賃収入にかかる税率も高くなってしまいます。

最初の投資物件は妻名義で

我が家の場合は税率の低い人が所有している方が良いとの判断から、最初の投資用物件は妻の名義で購入することにしました。


専業主婦ですから収入は家賃収入のみ。
基礎控除があるし、不動産の規模も小さいので税金がかかりません。
ギリギリ扶養の範囲内です。

購入物件の詳細についてはこちら
↓

夫名義の区分マンションはどうする？

話が少し前に戻ります。

我が家の場合、家を建てたタイミングで、それまで住んでいた中古マンションを賃貸に出していました。
この区分マンションを夫名義で所有しているのって、どうなのでしょう？


家賃収入は夫の給与所得と合算されて、家賃にも所得税40% 住民税10%がかかります。
家賃の半分は税金じゃないかー😭
（この頃、減価償却についてはまだちゃんと理解出来ていませんでした。）

税理士さんに相談すると、
「不動産の名義変更にお金はかかるけれど、今後も不動産を増やしていくのなら、法人を作って法人名義にした方が良いでしょうね。」
とのアドバイスをいただきました。

誰の名義にするかは目的による。

投資用不動産を購入する人には様々な理由があると思います。

・安定収入
・節税効果
・資産形成
・レバレッジ効果
・老後資金の準備
・相続対策
・インフレ対策

など。


所有者を誰にするか、それは不動産を購入する目的によります。

我が家の場合は、上記の理由全部！という感じなのですが、まずは出来ることから。

法人を設立して夫名義の区分マンションを法人に移すことにします！

区分マンション、もう一つの選択肢

実はこのタイミングで、私たちが以前住んでいた区分マンションを「売却する」選択肢もありました。
いわゆる“3,000万円特別控除”を使えば、譲渡益に税金がかからなかった可能性もあったんです。

でも――
迷っているうちに賃貸に出してしまい、「居住用ではない」扱いとなり、控除が使えなくなってしまいました。

「売るなら住んでいるうちに」
と知ってはいたものの、短期間で大きな決断をするのは簡単ではありませんでした。

ただ、すべてが悪かったわけではありません。
ローンの無いこの区分マンションは、法人の設立後、経営を支える安定した収益源にもなっています。