勤務医の節税と不動産投資｜プロたちの提案が、見事に矛盾した話

勤務医の夫と始めた不動産投資9年目。
我が家は法人を中心に複数棟の物件を買い進めてきました。


ところが夫が最近、
「所得が高いうちに、自分の税金を圧縮できる物件を買いたい」
と税理士さんに相談しました。

長時間労働は当然と考えていたものの、年齢的に疲れが取れにくくなったのだそうです。


勤務医として高年収になればなるほど、税金のインパクトは大きい。




「うーん。難しいと思うけど…。
物件探してみるね。」


私は
「もし投資用不動産を夫個人名義で買うのなら、どんな物件が理想的か？」
を、具体的に考えてみることにしました。

① 税務のプロ・税理士さんの正論

夫が、
「所得税を本気で圧縮したい」
と相談したところ、返ってきた答えはこちら。


「節税重視なら、4年償却できる築古木造が一番です」


なるほど。
税法だけで見れば、確かにその通りです。

耐用年数超えの木造アパートなら、短期間で大きな減価償却を取れるため、給与所得との損益通算で大きな節税効果が出ます。

② 融資のプロ・銀行支店長の正論

一方で、銀行で支店長にこう聞いてみました。

「夫個人名義で投資物件を購入するなら、どんな条件で融資してもらえますか？」


返ってきた答えは、
「勤務医というご主人の属性は強いです。融資しやすいのは、積算評価がしっかり出て、単体でCFが回る物件ですね」


……はい、そうですよね。


銀行としては当然、
“返済してもちゃんとお金が残る物件”
を求めます。

問題は、この2つが両立しないこと

お気づきでしょうか…

税理士さんの「正解」と、
銀行の「正解」は、

現実では、かなり矛盾しているのです。


築古木造
* 大きく減価償却できる
* 節税効果は強い
* ただし融資期間が短い
* 返済比率が高くなり、CFが苦しくなる


築浅RC
* 長期融資が組みやすい
* CFは安定しやすい
* ただし1年あたりの減価償却は小さい
* 家賃利益に高い税率で課税される



つまり、夫の場合……

税理士さんのおすすめの物件だと「キャッシュ」が苦しくなり、
銀行支店長のおすすめの物件は「節税」にはならない。

あっちを立てれば、こっちが立たず。
これが、高所得勤務医の不動産投資の難しさです。

AIにリアルな数字でシミュレーションさせてみた

モヤモヤした私は、条件を現実寄りにして、ChatGPTに試算させてみました。
条件によって数字は変わるものの、大まかな傾向としては次のような結果になりました。