Ⅷ.ファイナンシャルプランナー1級に挑戦（残り30日）～「2030-2040年　日本の土地と住宅」

国家公務員をしている桐島です！

前回の続きです。

ファイナンシャルプランナー1級試験の2025年1月26日（日）本番まで、残り１か月です。

今回は、E.不動産に関係する本を取り上げます。

問題意識からはじめる

私は、慶應大学の「国際会」というディスカッションサークルに所属していた際に、「議論や問いを立てる時には、常に問題意識からはじめなさい！」という手ほどきを受けました。

そこで、大学1年生以降、問題意識を作ることを大切にしてきました。

この「問題意識からはじめる」については、以下の記事でも記載したのでご参照ください。

不動産の問題意識

FPの勉強で、何か問題意識を作れないかと探していたところ、この本に出会いました♪

その名も、「2030-2040年　日本の土地と住宅（野澤千絵）」です。

不動産関係では、牧野知弘氏の「不動産の未来 マイホーム大転換時代に備えよ (朝日新書)」を2022年に読み、その後Youtubeでフォローしていて、近いうちに、東京都内でお亡くなりになる方が増加し、相続物件が大量に売りに出されるため、不動産価格が安くなる、という話を聞いていました。

しかし、東京都内で、具体的にいつ頃、どの場所の不動産価格が安くなるのか、理解できていませんでしたので、知りたい意欲を持ち続けていました。

問題意識の解消

今回、2024年12月に出版されたこちらの書籍では、大都市圏に住んでいて、一戸建てやマンションの購入を検討している人にとって、耳よりの情報が示されています。私が、以前から知りたかった情報をドンピシャで知ることができました。

筆者の問題意識は、以下です！！！

「現役世代にエールを送る」なんで、これから、住居の購入を考える人にとっては、ありがた過ぎるお言葉です♪

2つの質問に対する回答

さて、まずは以下の2つの質問に対する答えをまとめてみます。

①なぜ都市部の住宅は高騰しているのか？
→2023年の新築価格の中央値は、東京23区で10年前の1.6倍、神奈川は1.5倍、東京市部・埼玉・千葉は1.3倍になっています。
注:港区の三田ガーデンヒルズは、2023年2月の販売価格は2.3～45億円、最多の販売価格は3.8億円だが、このような超高額物件を除去した中央値

→理由は、都市再開発法に基づく市街地再開発事業によるタワマンは、構造上、細分化された複数の地権者の土地をまとめて補償費を払い、老朽ビルの解体費などの土地整備費がかかり、事業費が高いため。

→タワマン価格の高騰に引きずられて、中古住宅価格も高騰している。

②もう富裕層しか手が出せないのか？
→現在、あまりにも高額になり過ぎて「手が出ない住宅」と、古い・立地が悪いなどの理由で、「手を出したくない住宅」ばかりが増加し、住宅実需層のニーズに合わなくなっている。

→1都3県で、主要4駅（東京駅、渋谷駅、新宿駅、池袋駅）のいずれかに、乗り換え時間を含めて概ね30分以内でアクセス可能な駅を対象に、これらの駅から徒歩10分圏内の中古マンションと一戸建てを分析した。

→その結果、一戸建て住宅が2030年頃、中古マンションが2040年頃に大量相続が発生し、売りに出されることが判明した。

→なかには、交通利便性が高く、想定される浸水リスクは低く、住環境の良好な街が多くなることも判明した！！！

面白かった点

さて、私、桐島にとって知らなかった点、面白かった点をまとめます。

●東京などの首都圏は、駅近物件は価格が高騰しているが、駅から徒歩圏外物件は、地価が下落している。しかし、札幌市から恵庭市・千歳市に至るエリア、福岡市から筑紫野市に至るエリアでは、駅からの徒歩圏外物件でも高騰している。車による移動が多いライフスタイルが関係していると予想できる。

●極狭小の一戸建て物件は、東京の大田区や墨田区で多い。同区は最低敷地規模の規制が導入されていないため。荒川区、足立区、世田谷区、杉並区は、土地を極度に細分化して、極狭小さな建物を建てることができないよう、建築基準法に基づく条例を制定している（最低敷地規模を60～80㎡と規定）。

⇒狭小住宅は、漫画「正直不動産」の10巻、11巻の第79話、80話でも登場しましたが、きちんと規制がある地域ではあり得ない話なのですね♪

●東京・大阪などの大都市圏では、可処分所得から固定費（食費・住宅費・水道光熱費）を引いた、自由に使えるお金（＝実感可処分所得）が少ないため、あまり豊かな生活を送ることができない。

実感可処分所得は、ワースト1位＝沖縄、2位＝青森、3位＝長崎、4位＝大阪、5位＝大分、6位＝東京

⇒東京や大阪は理解できますが、沖縄、青森、長崎、大分は残念ですね！https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001389727.pdf

●2000年以降の地方分権化の流れで、都市計画に関する権限の大部分は市町村に移管されたため、市町村は、周辺の自治体と連携することなく、タワマン開発を誘致している。

●長期的な視点で見ると、今後、首都直下地震などの災害リスクが高まりや発生により、再び郊外住宅地が評価される時代が到来する可能性がある。

●神戸市内の53階建ての分譲タワーマンションでは、1～9階は所有者が居住する割合は64％であったが、40階以上では居住割合は42％であった。高層階ほど、転売・賃貸という投資目的、税金対策、セカンドハウス利用などの目的が多く、同じタワーマンション内でも、所有者属性や所有目的が大きく異なっている。そのため、今後、築年数が古くなり修繕積立金の増額が必要になる場合など、区分所有者間の合意形成は困難になる。

優良事例

タワマンは、いわば資本主義の権化のような開発スタイルです。

外国人の投機も多く、地権者の合意も得にくいため、補修や建替えは困難であることが予見されています。しかし、市町村も、タワマン誘致合戦をしますし、民間事業者も金になればいいので50年後のことは考えません。

こういった風潮のなかで、優良事例もあるようです。

三鷹市は、タワマンを誘致せず、子ども笑顔と夢であふれる「子どもの森（仮称）」という三鷹駅前の空間づくりを目指しているようです。

大田区は最大9割の助成をすることで、緊急輸送道路沿いの建築物の耐震補強を進めています。

千代田区の番地エリアは、全国的にも珍しく、古いマンションの建替えや敷地売却の事例が相次でいる。住環境を守るため地区独自のルールで建築物の高さ規制をしている。

現時点の達成度合い

FP1級の学習の進捗状況ですが、なかなか時間が取れていません。

本日から、ホンダさんのFPキャンプを再開します。

明日から、怒涛の勢いで挽回することを、ここに誓います！！！

次回は以下です。