安心してください、すぐには返済額は増えませんよ〜日銀利上げと変動金利の話〜

安心してください。日銀が利上げしても、あなたの住宅ローン返済額はすぐには増えません。

この一文を読んで安心した人にこそ、この記事を読んでほしいと思います。すぐに増えないことこそが、一番怖いのですから。

来週、金利1%の世界へ

日銀は来週の金融政策決定会合で、政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げる見込みです。実現すれば31年ぶりの水準になります。イラン情勢による原油高と円安で、物価の上振れリスクに対応するという理屈です。年内にさらなる追加利上げの観測も出ています。

僕は変動金利でローンを組んでいます。ただし元金均等返済です。だから来月から、利息分がそのまま上乗せされます。即、家計に響く。

ここで返済方式の違いを整理しておきます。元金均等は、毎月返す元本の額が固定で、そこに利息が乗る方式。金利が動けば翌月の支払額が動きます。元利均等は、毎月の総額が固定で、その内訳の元本と利息の割合が動く方式。世の中の住宅ローンの大半はこちらです。

新規貸出の8割近くが変動金利と言われてきました。直近の調査では75%へやや低下しましたが、依然として圧倒的多数派です。そして元利均等の多くには「5年ルール」と「125%ルール」が適用されます。金利が上がっても返済額は5年間据え置き。見直しのタイミングでも、増額は直前の1.25倍まで。

だから、あなたの返済額はすぐには増えません。

5年ルールという時限爆弾

このルール、借り手を守る仕組みに見えます。実際は違います。

返済額が変わらない間、何が起きているか。毎月の返済のうち、利息の取り分だけが膨らんでいきます。元本がほとんど減らない。

たとえば毎月10万円を返済しているとします。金利上昇で利息分が9万円に膨らめば、元本に充てられるのは1万円だけ。さらに上がって利息が10万円を超えれば、払っているのに元本が1円も減らない月が生まれます。それでも足りない分は「未払利息」として積み上がっていく。返済しているのに、借金が減らないどころか実質的に増えていく状態です。

痛みが消えたわけではありません。先送りされて、膨らんでいるだけです。据え置き期間が終わる5年後、そこまでに利上げが複数回重なっていれば、まとめて請求が来ます。

僕の元金均等は来月から痛い。でも痛みは小さく、元本は確実に減っていきます。多数派の元利均等は今は痛くない。痛くないことと、安全であることは別物です。

金利を知らない世代