変動金利で住宅ローンを借りている人が“今”知っておくべきこと│125％ルールは本当に安心なのか？＃304

　私は79歳完済予定の住宅ローンを抱えたままFIREしました。

　借りている住宅ローンは変動金利タイプであり、借入当初は0.4％程度だった金利も、現在は1.3％台まで上昇しています。

　そして私が借りているのはソニー銀行の住宅ローンであるため、多くの変動金利型住宅ローンにある「5年ルール」や「125％ルール」がなく、返済額は月約98,000円から、現在は約112,000円と約114％まで上昇しています。

　ここまで読むと、「それって大変じゃないですか？」と思う方もいるかもしれません。しかし私はむしろ、125％ルールや5年ルールがあるから安心だと思っている人の方が注意が必要ではないかと考えています。

　今日のnoteでは、変動金利型住宅ローンを借りている人なら知っておきたい「125％ルール」と「5年ルール」が、注意すべき制度だと私が考えている理由について書いてみたいと思います。

125％ルールと5年ルールとは何か

　5年ルールとは、変動金利が上昇しても返済額は5年間据え置きとなる仕組みです。

　また、125％ルールとは、5年後に返済額を見直す際も、それまでの返済額の1.25倍までしか上昇しないというルールです。

　多くの銀行では、変動金利型住宅ローンにこれらの制度を採用しています。一方で、私が借りているソニー銀行の住宅ローンには、この5年ルールと125％ルールがありません。

　そのため、金利が上昇すると比較的早く返済額に反映されます。

　実際に私の住宅ローン返済額は、借入当初の月約98,000円から、現在は約112,000円まで上昇しています。

　これを聞くと、「5年ルールや125％ルールがある住宅ローンの方が安心じゃないか？」と思う方もいるかもしれません。

　確かに毎月の返済額が急激に増えないという意味では、家計に優しい制度です。しかし、この制度には多くの人が見落としている注意点もあるのです。

返済額が変わらなくても、金利上昇は消えない

　5年ルールでは、金利が上昇しても返済額は5年間変わりません。そのため、一見すると家計への影響はないように見えます。しかし、金利上昇そのものが消えるわけではありません。

　住宅ローンの返済額は、「元本返済」と「利息支払い」で構成されています。例えば返済額15万円の内訳が、元本部分10万円、利息部分5万円という感じです。

　金利が上昇すると、毎月の返済額が同じでも利息部分の割合が増え、その分だけ元本返済部分が減ることになります。つまり、ローン残高が当初の想定より減りにくくなるのです。

　そして5年後の返済額見直しのタイミングで、それまで先送りされていた影響が表面化する可能性があります。

　私は、ここ数年で変動金利型住宅ローンを借りた人は、この点を一度確認しておいた方がよいと思っています。実際、短期プライムレートは長らく1.475％でしたが、現在は2.125％まで0.65％上昇しています。

　私自身の住宅ローン金利も、借入当初の0.4％台から現在は1.3％台まで上昇しました。もちろん今後の金利動向は誰にも分かりません。

　しかし、仮に現在のような利上げ傾向が続けば、5年後の見直し時に返済額が125％ルールの上限近くまで上昇する可能性があるのではないか？と私は考えています。

借入限度額いっぱいで借りている人は要注意

　特に都心部では、不動産価格の高騰によって借入限度額近くまで住宅ローンを組んだ人も少なくないと思います。そして、そのような家庭ほど今後さまざまな支出増加要因が重なる可能性があります。

　例えば、

• ペアローンで共働きが前提

• 子どもの教育費がこれから本格化する

• 管理費や修繕積立金の上昇

• 固定資産税の軽減措置の終了

　などです。

　これらが同時期に発生すると、家計への影響は決して小さくありません。もちろん、実際に125％まで返済額が上昇するかどうかは分かりません。しかし、一度はシミュレーションしてみる価値があると思います。

　例えば現在の住宅ローン返済額が、

• 月15万円の家庭なら18.75万円へ

• 月20万円なら25万円へ

• 月30万円なら37.5万円へ

　上記のように毎月の返済額が増加しても問題なく生活できるでしょうか？住宅ローンは数十年単位で付き合う負債です。よって、「今払えるか」ではなく、「将来も払い続けられるか」という視点で考えることが大切だと思います。

私がそこまで悲観していない理由

　これについては以前の記事でも詳しく書いていますが、私は住宅ローンの返済額が増えても、保有株の増配である程度カバーできるポートフォリオを構築しています、一括返済も可能です。

　また、ソニー銀行の住宅ローンは5年ルールや125％ルールがないため、金利上昇の影響が比較的早く返済額に反映されます。そのため、自分自身が金利上昇に対して敏感でいられるという側面もあります。

　今回お伝えしたかったのは、「私は大丈夫です」という話ではなく、変動金利型住宅ローンを利用している方は一度ご自身の返済計画を確認する価値がありるのではないか？ということです。

まとめ

　個人的には、125％ルールと5年ルールは、急激な返済額の上昇から家計を守るという意味では有効な制度ですが、金利上昇の影響を見えにくくする側面があり、リスクが表面化するのを遅らせる怖い制度だと考えています。

　特にペアローンで借入限度額近くまで借りている方は、一度返済計画を見直してみてもよいかもしれません。住宅ローンのリスクというと、多くの人は金利上昇を思い浮かべます。

　しかし実際には、収入減少や病気、そして夫婦関係の変化の方が家計に与える影響は大きいかもしれません。

　そのための最大の対策は何かと聞かれたら、私は「夫婦で仲良く暮らすこと」だと思っています。

　離婚という最大級のリスクを避けるためにも、それが一番効果的な住宅ローン対策なのかもしれません（笑）。