【住宅ローン】「変動金利で返済が倍になる」って本当？住宅ローンの「5年・125％ルール」の盲点を分かりやすく解説

みなさん、こんにちは。
「ファイナンシャルプランナー相談」へようこそ。
1歳半のわんぱくな息子の育児と、毎日の家計改善に奮闘しているFPパパです。

最近、ニュースやSNSで「金利のある世界へ突入」「住宅ローンの変動金利が上がって、毎月の返済が月5万円から10万円に倍増する！？」なんて物々しい言葉を見かけることが増えましたよね。
これからマイホームを買おうとしている方も、すでに変動金利でローンを組んでいる方も、「本当に我が家は大丈夫なのかな」と、夜ふと不安になってスマホで検索を繰り返してしまっていませんか？

実は先日、妻と一緒に、1歳半になる息子を連れて少し大きめの公園へピクニックに行ったんです。
息子は最近、すべり台が大好きで、何度も何度も階段を登っては嬉しそうに滑ってくるのですが、まだ足元がおぼつかないので、たまにバランスを崩してヒヤッとすることがあります。
その時、私はすぐ後ろでいつでもキャッチできるように両手を広げて待つようにしているんです。
息子は後ろを振り返り、私の顔を見てニタッと笑うと、今度は安心して勢いよく滑っていきました。笑笑

住宅ローンの金利リスクも、この「すべり台」によく似ているなと思うんです。
金利が上がるかもしれないという「すべり台の高さ」ばかりを見ていると怖くなりますが、万が一の時に自分を支えてくれる「両手（＝正しい知識と準備）」が後ろに控えていると分かれば、私たちは過度に怖がることなく、安心して前に進むことができます。

今日は、なんだか怖そうに見える「変動金利の上昇リスク」の正体をすっきりと解き明かし、私たち普通の家庭がどうやって「見えない安心の手」を準備すればいいのか、一緒に考えていきましょう。

ニュースで騒がれている「返済額が倍になる」の正体とは？

動画やニュースで「月5万円の返済が10万円になる！」と言われると心臓がドキッとしますよね。
宅地建物取引士や住宅ローンアドバイザーとしての知識をもとに、少し冷静にこの仕組みを紐解いてみましょう。

多くの銀行の変動金利には、「5年ルール」と「125％ルール」という、急激な変化から私たちを守ってくれる仕組みがついています。

• 5年ルール：金利がどれだけ上がっても、5年間は毎月の返済額が変わらない仕組みです。

• 125％ルール：5年が経って返済額が見直される際も、新しい返済額はこれまでの「1.25倍」までしか上げないという上限ルールです。つまり、月5万円の返済なら、どれだけ金利が暴騰しても次の5年間は「最大で月6万2500円」までしか上がりません。

「じゃあ、いきなり10万円に倍増することはないんだ！安心」と思いましたよね。
実は、ここに「隠された罠」があるのです。

「125％ルール」の裏に潜む、本当の怖さ

毎月の支払額が急に倍にならないのは事実ですが、金利自体が上がっている場合、銀行への利息の支払いはきっちり増えています。
つまり、「毎月の支払額（5万円）は変わらないのに、その内訳のうち『利息』の割合が増えて、『元金（借金の元本）』が全然減っていない」という状態が起こるのです。

最悪の場合、毎月の返済額だけでは利息すら払い切れなくなり、「未払利息（みばらいりそく）」という形で借金が雪だるま式に後ろへ先送りされてしまいます。
そして、ローンの最終返済期日（多くの方は65歳〜75歳の老後です）に、これまで減っていなかった元金と未払利息が一括請求され、「老後破産」の危機に直面してしまう。これが、変動金利の本当の怖さなのです。

では、私たちは変動金利とどう向き合えばいいのでしょうか。

住宅や不動産のプロでもある私は、変動金利のリスクを決して無視しません。
ですが、過度に恐れて高い固定金利に飛びつくこともしません。
大切なのは、金利が上がったとしてもビクともしない『家計の骨組み』をはじめから作っておくことです。

ここでまた、私の大好きな歴史と建築のお話をさせてください。
何百年も前に建てられた由緒ある神社や寺院を眺めていると、その耐久性の秘密に圧倒されます。
それらの建物を支えているのは、太くて立派な「総檜（そうひのき）の柱」です。
檜は伐採されてから200年もの間、強度がどんどん増していくという不思議な特性を持っています。
だからこそ、長い歴史の中で何度も大地震や台風に見舞われても、建物は歪むことなく建ち続けられるのです。

私たちの住宅ローンにおける「家計の骨組み」も、この総檜の柱のように、時間の経過とともに強くなっていく仕組みにする必要があります。

変動金利を選ぶ際の「我が家の総檜の柱」とは、【金利が低い今のうちに、上がったと仮定した差額分を『最初から無いもの』として別の口座に貯蓄（または新NISA等で運用）しておくこと】です。

例えば、変動金利なら月5万円で済むけれど、固定金利なら月7万円かかるとします。
この時、変動金利を選んで「浮いた2万円」を日々の生活費で使ってしまっては絶対にダメです。
この2万円を「金利上昇への防衛資金」として毎月コツコツ積み立てておくのです。

こうして作った「貯蓄の柱」があれば、将来本当に金利が上がったとしても、貯まったお金で「繰り上げ返済」をして借金の元本をガツンと減らすことができます。
金利が上がらなければ、そのお金はそのまま「老後資金」や「子供の教育費」になります。
これこそが、金利のある世界を優雅に生き抜くための、最強の防衛策なのです。

住宅ローンは、組むこと自体がゴールではありません。
大切なのは、35年という長い年月の間、家族が笑顔で、安心して暮らせる土台を維持し続けることです。

「我が家の場合、変動と固定どちらが合っているの？」
「毎月いくら防衛資金を貯めればいい？」と迷ってしまったら、一人で悩まずにいつでも私に相談してくださいね。
あなたのご家族の未来を守る頑丈な柱を、一緒に設計していきましょう。

🎁【一歩踏み込んで、一緒に考えてみませんか？】

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

1歳半の息子を育てる43歳のFPとして、普通の家庭の目線から、少しでもあなたの暮らしに役立つヒントをお届けできていれば嬉しいです。

もし、「うちの家計の場合はどうなんだろう？」「難しいお金のこと、もっと安心して相談できる場所がほしいな」と感じたら、ぜひメンバーシップ『ファイナンシャルプランナー相談室』を覗いてみてください。

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