「300万戸」は甘かった。ホワイトハウスが算出した「住宅1000万戸不足」の絶望的な背景

こんにちは、「まほ｜不動産デスク」です。

米国の住宅不足といえば、これまでは「数百万人分が足りない」という文脈で語られてきました。
しかし今、ホワイトハウスの経済諮問委員会（CEA）が発表した新たな推計が、その前提を根底から覆そうとしています。

なんと、不足している一戸建て住宅は**「少なくとも1000万戸」**。

これまでの推計の2〜3倍にのぼるこの数字は、一体何を意味しているのか。不動産実務の視点から解説します。

📌 ニュースのポイント

• 「1000万戸」の衝撃： 従来の「現在の需要」に基づく推計ではなく、「2008年以前の供給トレンド」と比較。失われた供給能力が1000万戸に達すると分析。

• 構造的崩壊： 単なる「数年の供給不足」ではなく、金融危機後の20年間にわたる「供給システムの機能不全」が浮き彫りに。

• 解決不能なジレンマ： 深刻な人手不足、ゾーニング制限（用途地域規制）、リスク回避的な資本環境が、住宅供給の再加速を阻んでいる。

🔍 なぜ推計が「爆増」したのか？（手法の違い）

これまでのフレディマック（約370万戸不足）や全米不動産業者協会（約550万戸不足）の推計は、あくまで「今の人口に対して、どれだけ在庫が足りないか」を見ていました。

一方、今回のホワイトハウスの分析は**「もし2008年の金融危機が起きず、以前のペースで建築が続いていたら？」**という視点に立っています。

• 以前の推計： 「今、喉が渇いている人に水が足りない」

• 今回の推計： 「この20年間、水道インフラの整備を怠ったせいで、供給能力そのものが損なわれた」

つまり、米国は「住宅が足りない」のではなく、**「住宅を作るためのシステムそのものが壊れてしまった」**というのがホワイトハウスの診断です。

🏗️ 供給を阻む「4つの壁」

レポートは、建築業者がかつての規模まで回復できない理由として、以下の構造的要因を挙げています。

1. 労働力不足： 職人の高齢化と新規入職者の減少。

2. ゾーニング（規制）の壁： 土地利用規制が厳しく、新しい開発が困難。

3. コストの高騰： 資材価格に加え、コンプライアンス費用が増大。

4. リスク回避的な資本： 金融危機の「トラウマ」を抱える金融機関が、大規模開発への融資に慎重。

さらに、30年固定住宅ローン金利が6.37%前後と高止まりしており（5年前の2倍以上）、買い手の需要とデベロッパーの活動の両方を抑制する「負のループ」に陥っています。

⚖️ 政治の動き：機関投資家への「強制売却」案も

この深刻な状況を受け、議会では過激な提案も浮上しています。 例えば、**「機関投資家が所有する賃貸用住宅（Build-to-Rent）を7年以内に売却させる」**という法案。

これは供給を増やすのではなく、「資本による買い占め（需要側）」を叩く動きですが、それほどまでに政治的プレッシャーが高まっている証拠です。

🗾 日本市場への示唆

「失われた20年」は対岸の火事ではない

日本でも、建設技能者の不足や資材高騰により、「これまで当たり前に建っていた価格で家が建たない」状況が生まれています。 米国の「1000万戸不足」という数字は、一度壊れた供給システムを立て直すことがいかに困難かを物語っています。

住宅不足が招く「経済全体の停滞」

住宅が足りなくなると、人々の住み替え（労働移動）が制限され、所得の伸びと住居費が乖離し、地域格差が広がります。不動産統計を見る際は、単なる「在庫数」だけでなく、「供給し続ける能力」がその市場に残っているかを注視する必要があります。

🌿 おわりに：システムを問い直す時代へ

「家が足りないから、建てる」という単純な解決策が通用しないほど、事態は深刻な構造問題へと発展しています。
これは米国だけの話ではなく、人口動態や建設コストの変化に直面するすべての先進国に共通する課題かもしれません。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。
米国の住宅事情を知ることは、巡り巡って日本の不動産価値を考えるヒントになります。
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