空室率25%の裏で「争奪戦」？シカゴの最新データに学ぶ、2026年のオフィス市場“残酷な二極化”の全貌

こんにちは！「まほ｜不動産デスク」です。

皆さんは、「オフィスビルが余っている」「リモートワークで空室だらけ」というニュースを耳にしたことはありませんか？

実は今、世界中のオフィス市場で「ビルが余っているのではない。古いビルが選ばれなくなり、新しくて最高条件のビルだけが激しい争奪戦になっている」という、極めて極端な二極化が起きています。

今回は、アメリカ・シカゴの最新オフィス市場に関する驚きのデータを解説しながら、2026年現在の日本のオフィス市場、そして今後のビル経営・不動産投資に突き刺さるリアルな未来予測をお届けします！

🏢「空室率25%」の裏にある真実。シカゴの最新オフィスデータから読み解く、2026年のビル大選別時代

今回ご紹介するのは、大手不動産サービス会社JLL（ジョーンズ ラング ラサール）が発表した、シカゴのダウンタウンにおけるオフィス市場の最新レポートです。

メディアが「オフィス危機」と報じる裏で、現場ではまったく逆の「物件不足」が起きています。

1. 「空室率25%」と「空室率8.5%」の強烈な格差

シカゴのダウンタウン全体のオフィス空室率は25%と、一見すると非常に深刻な数字です。しかし、ビルの条件を「ティア1」と呼ばれるトップクラスに絞ると、景色は一変します。

• ティア1ビルとは： 2015年以降に建設され、最先端のテクノロジー設備、優れた立地、強力なアメニティを備えた最高級のオフィス空間。

• 驚異の空室率 8.5%： 全体が25%の空室に苦しむ中で、このティア1ビルの空室率はわずか8.5%にとどまっています。JLLの調査ディレクターであるエドガー・レオン氏は、この数字が2030年までに5%未満にまで落ち込むと予測しています。

2. 「12年ぶりの建設ゼロ」がもたらす地殻変動

さらに市場を震撼させているのが、シカゴのダウンタウンにおいて「現在、新規のオフィスビル開発計画が一つもない」という事実。これは2014年以来、実に12年ぶりの「開発の空白期」です。

この「供給が完全に止まる」という現実を前に、企業の行動がガラリと変わりました。 コロナ禍以降、多くの企業は「今後の出社率がどうなるか様子を見よう」と、オフィスの契約更新をギリギリまで引き延ばす「待ち」の姿勢をとっていました。
しかし現在、オフィスを探しているテナントの約70%が「2026年から2030年の間にリースの満了を迎える」ため、一転して「早く動かないと良いビルがなくなる！」と、これまでよりかなり早い段階から物件の争奪戦を始めています。

JLLの予測では、今後、需要に対して圧倒的に供給が足りなくなるため、ビルオーナー側が賃料を値上げし、フリーレントなどの優遇処置を縮小していく（＝完全に貸主優位の市場になる）と見ています。

3. 波及する「ティア2」への需要

新築・築浅の「ティア1」が完全に満床になると、次に恩恵を受けるのが「ティア2」ビルです。 ティア2とは、2000年〜2014年に建てられた、主要駅へのアクセスが良くアメニティも改修済みのビルを指します。最新ビルから溢れたテナントが次々とティア2に流れ込むため、こちらも今後空室率が低下していく見込みです。

シカゴで起きているこの「クオリティへの逃避」は、ニューヨークやロンドンなど、世界の主要都市共通の現象となっています。

🎋 日本の現状：2026年「大量供給の崖」と2030年問題

このシカゴの強烈な二極化データは、現在の日本のオフィス市場、特に東京や主要都市の未来を予言しています。

• 「2023年・2025年の大量供給」を経た、東京の二極化： 日本（特に東京）では、2023年の「虎ノ門・麻布台」、そして2025年の「渋谷・新宿・秋葉原」などでの超大型オフィスの大量供給が記憶に新しいところです。一時は「2025年問題（供給過剰による大暴落）」が囁かれましたが、蓋を開けてみると、シカゴと同様に「最先端のグリーンビルディング（環境配慮）やテック対応ビル」は、高賃料にもかかわらず国内外のトップ企業であっという間に埋まっています。

• 「築古ビル」に押し寄せる、用途変更の波： 一方で、駅から少し離れた築30年以上の「2000年以前のビル」は、空室が埋まらず賃料下げ圧力が続いています。シカゴのレポートでも触れられている通り、今後はこうした下位グレードのビルを無理にオフィスのまま維持するのではなく、「住宅（マンション）やホテル、医療施設への用途変更」、あるいは「地域のシェアオフィス・個室ワークスペース」へ迅速にリポジショニングできるかどうかが、不動産価値の生き残りの分水嶺になります。

• テナントの「2030年ターゲット」： 日本の企業も、脱炭素（Scope 3への対応）や、優秀な人材を獲得・維持するための「ウェルビーイングなオフィス環境」を重視せざるを得なくなっています。リースの満了を待たずに、早い段階から「次世代のプレミアムなオフィススペース」を押さえる動きは、日本でも確実に加速していくでしょう。

📝 この記事のまとめ

オフィス市場の本質は、もはや「マクロな空室率の平均値」では測れません。

「オフィスはもう要らない」のではなく、「優秀な人材を集め、生産性を高めるための『ティア1』の床が圧倒的に足りない」のが2026年現在のリアルです。

開発の空白期がもたらす価格支配力の逆転（オーナー優位）に備え、企業はより早く動き、ビル経営者は自らの資産が「淘汰される オーダーストック」になっていないかを厳しく見極める時代が来ています。

最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
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