自宅売却の強い味方！「3,000万円特別控除」と取得費不明時の5%ルール【2025年度版】

自宅（または家族が住んでいた家）を売ると、
売却益に税金がかかります。

でも、「居住用財産の3,000万円特別控除」を使えば、
最大3,000万円まで非課税に。

取得費がわからない古い家でも、
売却価格の5%ルールで計算可能。

これを知るだけで、
手元に残るお金が数百万円変わるかもしれません。

現場目線で、わかりやすくまとめます。
ぜひ、最後までご覧ください。

1. 3,000万円特別控除とは？

自宅売却の利益（譲渡所得）から、
最大3,000万円を差し引ける制度。

譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)
課税対象額 = 譲渡所得 − 3,000万円（最大）

売却益が3,000万円以下なら、税金ゼロの可能性大。
住宅ローン残債があってもOK。

2. 適用条件：これだけ押さえれば

対象財産：本人または生計を一にする家族が主に住んでいた家屋＋敷地
売却期限：住まなくなってから3年後の12月31日まで
適用回数：生前1人1回
譲渡：配偶者・親族・同居親族以外
その他：事業用が主でないこと
※ 「住まなくなって3年以内」の期限、見落とし注意。

3. 家族が住んでいた家も対象？

見落としがち。要注意です。
結論：対象

所有者本人が住んでいなくても、
配偶者や生計を一にする家族が住んでいたらOK。

「生計を一にする」の目安

• 同居家族 → 当然対象

• 別居でも仕送り・生活費負担あり → 対象 （例: 子供の大学一人暮らし、親の高齢者施設入居）

対象例

• 子供が住んでいた家

• 親が住んでいた家

• 大学生の子（仕送りあり）

対象外例

• 独立した兄弟・別生計の親族

注意の分岐

• 家族が住んでいた → 居住用判定OK

• 親族に売る → 控除適用NG

4. 取得費がわからない場合の救済「5%ルール」

古い家・相続・贈与で取得費不明なら、
売却価格の5%を取得費として計算可。

「可」っていうか、「されちゃう」が正しい。。。

例
売却価格：3,000万円
→ 取得費 = 150万円（3,000万円 × 5%）

※ 契約書・領収書があれば実際額優先。
探せる資料は徹底的に探すのが鉄則。
それでもダメなら5%で救済。

5. 実務上の注意点

• 確定申告必須（売却翌年2/16〜3/15） → 漏れで無効。居住証明（住民票・公共料金）提出

• 併用OK：10年超所有の軽減税率

• 併用NG：買換え特例など

• 売主の誤解多し：家族居住や親族売却の勘違いに注意

• 2025年現在、制度改正なし

プロTip：税理士相談で適用可否を事前確認。後悔ゼロ。

まとめ：売却の心理的ハードルが下がる

• 自宅 or 生計一家族の家 → 居住用財産

• 売却益最大3,000万円非課税

• 取得費不明 → 売却価格の5%

• 親族売却はNG

この知識で、売却判断がスムーズに。