【東京のマンション価格は値下がりし始めました】

1． 値下がりは半年前から始まっています
2025年12月頃に中古マンション価格が値下がりし始めたと、仲介の現場で語られるようになりました。業者が自信をもって査定した売り出し価格で成約ができなくなったのです。東京カンテイの中古マンション価格データによると、東京都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の70平米換算平均価格は1億8761万円で、前月比－0.2％でした。2023年以来の連続上昇が37カ月で下落に転じました。2026年1月以降、販売中の新築マンションの約半数が販売価格を値下げしています。

2． 区ごとに値下がりの仕方は異なります
東京は安全性も交通利便性も高い、とても魅力的な都市なので、未だに人口が増え続けていますから、不動産全体の価格はまだ上がり続けます。ところが新築マンションの価格上昇だけは限界を超えたようで、転売目的の需要が押し上げたバブルのような部分は消滅し、ます。レインズデーターライブラリーの資料によって2020年から2024年までの東京23区のマンション価格推移（価格倍率）を比較してみます。庶民が実需で購入できる価格の限界を6,000万円とすれば、その金額を上回っている9区がバブル状態です。

3．東京23区のマンション価格推移
中央区1.71倍（1億237万円）渋谷区1.59倍（1億430万円）港区1.49倍（1億2,536万円）江東区1.42倍（7,237万円）千代田区1.34倍（9,616万円）品川区1.34倍（7,555万円）新宿区1.32倍（6,998万円）文京区1.27倍（6,948万円）世田谷区1.25倍（6,524万円）です。中央区の値が突出しています。渋谷区と港区と江東区もバブルの影響を色濃く受けており、1.3倍を超える千代田区と品川区と新宿区も多少影響を受けているようです。江東区と品川区の人気が上昇し、都心6区という括り方が当てはまらなくなりました。

東京23区のマンション価格推移

3． 価格上昇は収まっても簡単に値下がりはしないでしょう
中央区、渋谷区、港区、江東区の中古マンションの価格が大きく上昇しています。中央区は晴海、勝どき、月島で、港区は虎ノ門、麻布、六本木で、江東区は湾岸エリアでそれぞれタワーマンションが多数建築されました。そして、渋谷区はJR渋谷駅周辺で、品川区はJR品川駅、大井町駅周辺で、中央区は京橋から三越前に至る銀座大通り沿いで、港区は浜松町、三田、高輪に至るJR沿いで大規模再開発が行われて今も継続中です。その開発利益が先取りされて価格が上昇したのも事実なので、上昇分全てがバブルではありません。

4． 実需で購入できる売り物件が徐々に増えてきます
投資需要に合わせて高値設定されていた物件が、実需で購入する価格水準に、徐々に戻ってくるのですが、市場がそこに落ち着くまでに1年～３年程度は必要です。バブルの影響が少なかった地域では、物件価格は目立つほど値下がりしないでしょうが、団塊世代の相続が増えており、空き家も増え続けています。物件供給は今後増えそうなのに、金利も消費者物価も上昇傾向なので、需要は今後落ち込みそうです。バブル状態が収まるとともに、実需で購入できる価格の売り物件が、徐々に増えてくると思います。

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