(196A) MFSについて
こんばんわいるいるです。
久しぶりに銘柄分析記事を書きたいと思います。
今回は（196A）MFSについて調べてみました。
【会社概要】
（196A）MFS
企業概要：オンライン住宅ローンサービス「モゲチェック」の開発・提供などを手掛ける。
業種：その他金融業
時価総額：46.8億円（4月25日時点）
ＰＥＲ：97.5（4月25日時点）
銘柄選定理由
①2025年（令和7年）4月以降に建築確認を受けるすべての新築住宅に、省エネ基準適合が義務化されることによって、ローン選びに慎重になる人がいるので、比較サービスが注目される。→ビックチェンジ？
②都心部の不動産価格の上昇により、ローンを何処で借りるかがより重要になり、モゲチェックの利用が増えるのではないかと考えた。
③モゲチェックの利用者は年収600～1200万円が最も多く富裕層が少ないため、INVASEは不動産投資ローン×物件紹介をワンストップで支援するオンライン投資プラットフォームになるので、富裕層の利用者の層が多いなるのではないかと感じた。
④トランプショックの急落からいち早く新高値（4/14)を更新し、その後も上昇トレンド中である。
⑤他社には真似されない信用力分析を起点としたサービスの独自性（楽待）にはないサービスがある。
ビジネスモデルについて
①モゲチェック事業
ユーザーから手数料を取らずにサービスを提供する代わりに、金融機関や提携事業者からの手数料収入によって収益を得ている。具体的には、MFSはASP（アフィリエイト・サービス・プロバイダ）経由の集客モデルを活用し、ユーザーがモゲチェックを通じて住宅ローンを実行した際に銀行から間接的に手数料を受け取る仕組みになる。このモデルにより、ユーザーにローン仲介や相談のサービスを提供しつつ、金融機関側から成功報酬的なフィーを得ることが可能となる。実際モゲチェックでは、掲載している金融機関からの手数料や広告費が主な収益源となっており、これによってユーザー利用料を無料にできているとされています。さらに、オンライン特化で店舗を持たないことでコストを削減し、こうした低コスト構造も無料サービスの継続を支えている。
主要KPIは当然決算説明資料にもあるが、ローン審査申込数、審査申込単価、審査申込あたり顧客獲得コスト、広告宣伝費率、システム開発率の推移になってくると思われます。参考程度で、売上等も会社側は意識をしているみたいですが、私はどちらかというとこっちの方が重要なのではないかなと思いました。
②INVASE事業
INVASE事業は、個人向けに投資用ローンの診断・紹介サービスを提供していましたが、サービス領域はあくまで「融資支援」までにとどまっていました。ユーザーが物件を選び、購入し、その後の運用に至る一連のプロセスをサポートできない点は、ビジネス上の大きな課題でした。
そこで、コンドミニアム・アセットマネジメントという、投資用マンションの売買仲介や賃貸管理を専門とする実務会社をグループに迎え入れる事で物件選びから融資支援、物件運用管理までワンストップで提供する総合投資サポートプラットフォームに進化をする。
不動産投資ローンの新規借り入れ（ローン紹介）の場合、INVASEローン紹介手数料（融資承認金額（元本）の 1.1％（税込））がかかり、借り換えの場合は、金融機関から融資承認を取得した場合に借り換えメリット額の11%（税込）の手数料がかかります。
たとえば、投資ローンの借り換えで返済総額を400万円削減できた場合、400万円×11%＝44万円を手数料として支払う計算になるモデルになる。
インベース借り換え・新規借り入れ手数料の下限は38.5万円（税込）に設定されているため、インベースで借り換え・新規借り入れに成功した場合、最低でも38.5万円（税込）の手数料が発生します。
因みに不動産の仲介手数料は3％と宅建業法で決まっている。
たとえば3000万円のマンションを売買仲介したら、
→ 手数料上限は【3000万円×3%＋6万円＝96万円（＋消費税）】
これを見てもわかると思われますが、両ビジネスともストック収益ではなくフロー収入型のビジネスモデルとなっている為、成約単位でしか収益が立たないため、ビジネスの安定性には課題が残ることが挙げられます。特に金利上昇局面では投資用ローン需要が縮小するリスクもあり、また競合企業（大手不動産ポータルや金融機関系プラットフォーム）の参入も今後は警戒すべき要素となります。
こちらの主要KPIは、当然バウチャー登録者数と物件契約件数が主要KPIになってくるのではないかと思われます。強いて言えば、アプリの登録者数や広告宣伝費率やシステム開発率等もKPIの指標として参考になるのではないかと思われます。
※バウチャー登録者数・・・INVASEにおけるサービスの一つ。不動産投資に係る借入可能金額の算出機能。顧客の情報、 銀行の審査項目等を組み合わせた当社独自のサービス
銘柄選定理由の考察
①の考察
住宅価格の上昇
省エネ基準への適合により、断熱性能の強化や高効率設備の導入が求められ、建築コストが増加します。これにより、住宅価格が上昇し、購入者の借入金額が増える傾向があります。
住宅ローン減税の要件強化
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅について、省エネ基準に適合していない場合、住宅ローン減税の対象外となります。これにより、購入者は省エネ基準適合住宅を選択する動機が強まります。
比較サービスの需要増加
住宅価格の上昇や減税要件の強化により、購入者はローンの金利や条件に敏感になり、最適なローンを選ぶための比較サービスの利用が増加すると考えられます。
②も①とほぼ同じ。
都心部の不動産価格が上昇していることで、住宅購入者は借入額が増え、ローンの金利や条件をより慎重に選ぶ必要が出てきました。
わずかな金利差でも支払総額が大きく変わるため、「どこで借りるか」を真剣に考える人が増えています。
その結果、複数のローンを比較できるモゲチェックやのようなサービスの利用が今後増える要素になると考えられます。
③ターゲット層は調べてみましたが、一般的には富裕層だと思われるが、具体的なものはなかった為、ご興味があればIRに確認してもいいかもしれません。
④新高値更新
⑤INVASE（運営：MFS）は、ユーザー一人ひとりの信用力分析を起点に、最適な投資用ローンと物件を提案する独自モデルを採用しています。
ユーザーの年収、資産、負債情報などから「どれだけ借りられるか」を診断し、融資実行可能性を踏まえた物件紹介までをワンストップで行う点が大きな特徴です。
一方、国内最大級の不動産投資ポータルである楽待は、圧倒的な物件掲載数と情報量を武器にしており、利用者が自ら希望条件に合った物件を探す「物件起点型」のプラットフォームです。
楽待には信用力分析機能はなく、ユーザー自身の判断に委ねるスタイルとなっています。
このため、
INVASEが持つ「信用力診断から逆算して物件提案する」モデルは、楽待には存在せず、明確な差別化ポイントとなっています。
特に、不動産投資初心者～中堅層に対しては「自分に合った融資・物件を提案してもらえる安心感」が非常に高く、独自性を築いています。
業績について
今回業績については決算説明資料にもありますが、モゲチェック事業の好調により上方修正いました、更にトランプショック等の影響もあるが、今後も利上げも遅かれ早かれ粛々と進めていくのかなと個人的には思っているので、今後もこう言った比較サイト関連銘柄が需要があるのではないかと考えております。しかし、INVASE事業に関しては前年同月で5％の伸びにとどまっていて、採算性の改善や営業体制の整備等の課題がある為注意も必要だと思われる。
銘柄スカウターメンテナンス中は痛い( ｀ー´)ノ
目標株価の算定
売上成長率から目標株価を算出する。
過去2年の平均売上成長率を計算すると54%になる。
現在EPS≒会社の当期純利益÷発行株式数
≒50000000÷9089200≒5.5
3年後目標株価≒現在EPS×（1＋2年平均の売上成長率）³×想定PER
想定PERは過去3年平均76と仮定する。
≒5.5×（1＋0.54）³×76
≒上値1526
想定PERを30と仮定すると
≒上値603
全体のまとめ
①MFSは、信用力診断を武器に「住宅ローン」と「不動産投資」のDX化を推進する成長企業。
②モゲチェックは中流～上位層中心、INVASEは今後富裕層の取り込みが進む。
③ 他社との差別化が明確で、成長期待は高いが、金利動向や競合リスクには注意が必要。
④ 成長シナリオが順調に進めば、数年後に株価水準の大きな上昇も期待できる。
以上になります。ぜひ少しでも投資の参考にしていただけると幸いです。ですが、投資の最終判断は自己責任でお願い致します。
ここまで読んでいただきありがとうございました。
