中野区の土地購入でお悩みの方へ。

～挨拶～

お疲れ様です。

「早めに何とかしたい方」
「きちんと向き合ってほしい方」
「不安を抱えている方」
「何から始めたらいいのか分からない方」
「損をしたくない方」
「安心してお話しがしたい方」
「安心して任せられる相手を探している方」
「納得して決断したい方」
の為の不動産売買安心お悩み相談窓口・二児の父の宍戸（ししど）
でございます。

弊社は不動産売買のお悩み相談と不動産売却と不動産購入のお手伝いと不動産のセカンドオピニオンを承っております。

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1人で抱え込まなくても大丈夫です。
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未だ蔓延る不動産業界の悪いイメージを壊したいと思っており、「営業電話一切なし」「強引な提案一切なし」「即決提案は一切なし」「お客様の不利益を被るような行為一切なし」を意識しております。

自分だけが良ければいいという考えが嫌いなので、皆が幸せな三方よしを貫き、不撓不屈・具不退転の精神で関わった全ての人たちを幸せにします。
利益は、その結果として生まれるものだと思っております。

子供たちの明るい未来の為に「児童養護施設・保育園運営」を目標に掲げる不動産会社であり、あなたのお悩み解決が子どもたちの明るい未来にも繋がります。

問い合わせ・相談=契約・依頼ではございません。
頼って貰えることが嬉しいので、「こんな事相談してもいいのかな？」「まずは現状整理がしたい」というような内容でも構いません。
ただの不動産屋ではなく、気軽に相談できる“安心のお悩み相談窓口”であり続けます。

安心してお問い合わせくださいませ。

【こんな方にオススメです】
・不動産売却、購入、相続について何から始めればよいか分からない方
・マイホーム購入を検討しているが、何を基準に選べばよいか分からない方
・住み替えを考えているが、「売却」と「購入」の進め方に悩んでいる方
・早めに不安を整理し、今後の方向性を決めたい方
・強引な営業や、しつこい電話をされたくない方
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・メリットだけでなく、デメリットやリスクも正直に聞きたい方
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・相続した実家、空き家、土地の活用や処分に悩んでいる方
・老後の住まい、施設入居、自宅売却など将来に向けた準備を考えている方
・家族に迷惑をかける前に、終活や不動産の整理を進めたい方
・売るべきか、買うべきか、貸すべきか、管理すべきか迷っている方
・住宅ローンや資金計画に不安がある方
・仲介手数料無料や高額査定だけで判断することに不安を感じている方
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・購入後や売却後に後悔したくない方
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・「こんなこと相談していいのかな？」という段階でも安心して話せる場所を探している方
・不動産の問題を一人で抱え込まず、専門家と一緒に解決したい方
・売却後も購入後も長く付き合える、誠実な不動産会社を探している方
・三方よしの考え方や、人と人とのつながりを大切にする姿勢に共感できる方

【お悩み相談は下記LINEかメールにて】
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宍戸（ししど）まで

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～本編はこちらから～

0.中野区の土地について

中野区は東京23区の西部に位置し、新宿区・杉並区・豊島区・練馬区・渋谷区などに隣接しています。

JR中央線・総武線、東京メトロ東西線、丸ノ内線、西武新宿線など複数の路線が利用でき、新宿駅までは約5分、東京駅や渋谷駅方面へも短時間でアクセスできます。

区の中心である中野駅周辺は、商業施設やオフィス、大学などが集積し、都内でも高い利便性を誇るエリアです。

一方で、新井・沼袋・野方・鷺ノ宮・江古田・南台などには閑静な住宅街が広がり、都心に近い立地でありながら落ち着いた住環境も確保されています。

近年は新築マンション価格や建築費の上昇を背景に、「希望する間取りやデザインで注文住宅を建てたい」という需要が高まり、中野区の土地市場は東京23区内でも活発な状況が続いています。

■中野区の魅力
中野区最大の魅力は、都心への優れたアクセスと高い生活利便性です。

JR中央線を利用すれば、中野駅から新宿駅まで約5分、東京駅まで約20分と通勤・通学に非常に便利です。

また、東京メトロ東西線は大手町方面へ直通、西武新宿線は高田馬場・西武新宿方面へのアクセスに優れています。

中野駅周辺には中野ブロードウェイ、中野マルイ、中野セントラルパーク、中野四季の森公園などがあり、買い物や外食、休日のレジャーまで身近に楽しめます。

さらに、中野区は大学や専門学校も多く、若い世代からファミリー、高齢者まで幅広い世代が暮らす活気ある街です。

一方で、江古田の森公園や哲学堂公園、平和の森公園など緑豊かな公園も多く、都市機能と自然環境が調和した住みやすいエリアとして人気があります。

■中野区の土地市場
中野区の土地市場は、東京23区内でも供給数が少なく、住宅需要が非常に高いエリアです。

新築住宅価格の高騰に伴い、建売住宅ではなく注文住宅を希望する方が増えており、建築条件なし土地を中心に高い人気が続いています。

特に中野駅・東中野駅・新中野駅・中野坂上駅徒歩圏では、整形地や南道路に面した土地は販売開始から短期間で成約するケースも少なくありません。

現在の中野区全体の土地価格相場は坪単価約292.4万円となっており、前年同月比では約11.7％上昇しています。

また、土地売却価格相場では約8,540万円、土地面積の中央値は**約91㎡（約27坪）**となっており、住宅用地の需要の高さがうかがえます。

■坪単価・価格相場
中野区の土地価格は駅や立地条件によって大きく異なりますが、市場全体では坪単価250万円〜450万円程度が中心価格帯となっています。

25〜30坪程度の住宅用地では、7,000万円〜1億3,000万円程度が最も流通の多い価格帯です。

中野駅徒歩圏や東中野駅周辺、人気住宅街では1億5,000万円〜2億円超となる土地も珍しくありません。

一方、西武新宿線沿線や駅から徒歩15分以上の住宅地では、比較的価格を抑えながら土地を探せるケースもあります。

建築条件なし土地は、ハウスメーカーや工務店を自由に選択できることから人気が高く、建築条件付き土地より高値で取引される傾向があります。

■エリア別の坪単価・価格相場
中野駅周辺は、中野区で最も人気の高いエリアです。
JR中央線・総武線と東京メトロ東西線が利用でき、再開発も進むことから資産価値も非常に高く、坪単価は400万円〜600万円程度、25坪前後でも1億2,000万円〜2億円程度となるケースがあります。

東中野駅・中野坂上駅周辺は、新宿まで1〜2駅という交通利便性から人気が高く、坪単価は350万円〜500万円程度、価格帯は9,000万円〜1億5,000万円程度が中心です。

新中野駅・中野新橋駅・中野富士見町駅周辺は、丸ノ内線沿線の住宅街として人気があります。
坪単価は300万円〜450万円程度、価格帯は8,000万円〜1億2,000万円程度となっています。

沼袋駅・野方駅・都立家政駅周辺は、西武新宿線沿線で比較的落ち着いた住宅街です。
坪単価は250万円〜350万円程度、価格帯は6,500万円〜1億円程度となっています。

鷺ノ宮駅・下井草駅周辺は、ファミリー層に人気の住宅地で、公園や教育施設も充実しています。
坪単価は230万円〜320万円程度、価格帯は6,000万円〜9,000万円程度が中心です。

江古田駅・新江古田駅周辺は、練馬区との境界に位置し、比較的落ち着いた住環境が魅力です。
坪単価は240万円〜340万円程度、価格帯は6,500万円〜9,500万円程度となっています。

なお、同じ駅でも徒歩5分以内と徒歩15分以上では2,000万円以上価格差が生じることも珍しくありません。

また、整形地・角地・前面道路幅員・用途地域・建築条件の有無・高低差なども価格に大きく影響します。

～こんなお悩みの方はご相談ください～

・中野区で土地を探しているが、何を確認すればよいか分からない
・仲介手数料無料の会社から土地を紹介されている
・大幅値引きを提示され、申込みを急かされている
・未公開物件だから早く決めるよう言われた
・希望する間取りや3階建てが本当に建てられるか不安
・前面道路や接道条件の説明がよく分からない
・私道持分や通行・掘削承諾が心配
・セットバックで土地がどれだけ狭くなるか分からない
・境界や越境について説明を受けていない
・古家付き土地の解体費用が不安
・地盤、擁壁、地中埋設物が心配
・建築条件付き土地を勧められている
・土地代と建築費を含めた総額が分からない
・重要事項説明書や契約書を理解できない

一つでも当てはまる場合、立地と価格だけで判断するのは危険です。

1.「仲介手数料無料」の裏側

仲介手数料無料が、すべて悪いわけではありません。

しかし、買主から手数料を受け取らず、売主側から報酬を得る取引では、仲介会社の意識が売主側へ傾く可能性があります。

不動産仲介には、
・1社が売主と買主の両方を担当する「両手仲介」
・売主側と買主側を別々の会社が担当する「片手仲介」
があります。

両手仲介では、仲介会社が売主と買主の双方から報酬を受け取れるため、取引を成立させることが優先される場合があります。

その結果、
・接道や再建築の問題を軽く扱う
・土地の欠点を積極的に説明しない
・値引き交渉に消極的になる
・買主に不利な特約を修正しない
・売主から報酬を得られる土地だけを紹介する
といったことが起こる可能性があります。

あなたは買主でも、業者にとって本当に大切なのは、手数料を支払う売主かもしれません。

表向きは無料でも、
・住宅ローン
・火災保険
・建築会社
・解体工事
・地盤改良
・外構工事
などで利益を回収されることもあります。

重要なのは、無料かどうかではありません。
誰の立場で土地を調査し、交渉し、契約条件を整えているかです。

2.「大幅値引き」には必ず理由があります

「今なら500万円値引きできます」
そう言われると、大きく得をしたように感じます。

しかし、その土地には、
・再建築できない
・接道が不足している
・私道持分がない
・通行や掘削の承諾がない
・セットバックが必要
・境界が確定していない
・越境物がある
・間口が狭い
・土地の形が悪い
・高低差や擁壁に問題がある
・地中埋設物がある
・解体費や建築費が高額になる
・住宅ローンが付きにくい
といった事情が隠れている可能性があります。

重要なのは、いくら安くなったかではありません。
なぜ、その価格まで下げなければ売れないのか。

値引き額ではなく、値引きの理由を確認してください。

3.営業トークの「ウソも方便」

不動産購入では、営業担当者の言葉だけで判断が進んでしまうことがあります。

特に注意したいのが、次のような言葉です。
「他にも申込みが入っています」
「今日決めないと売れてしまいます」
「中野区の土地なので資産価値は落ちません」
「この土地なら3階建てが建てられます」
「セットバックしても問題ありません」
「住宅ローンは大丈夫です」
「将来は必ず値上がりします」

これらは、正式な調査結果ではなく、営業担当者の感想や営業トークかもしれません。

本当に申込みがあるのか。
希望する建物が本当に入るのか。
住宅ローンが本当に利用できるのか。
将来の価値が本当に上がるのか。

口頭説明だけでは、何の保証にもなりません。
「今だけ」「今日まで」「他にも検討者がいる」
そう言われたときほど、一度立ち止まってください。

焦った瞬間、あなたは冷静な判断力を失います。

4.土地が売られていても、家を建てられるとは限りません

土地として販売されているからといって、当然に住宅を建てられるとは限りません。

・建築基準法上の道路に接していない
・道路に必要な長さで接していない
・接道部分が途中で狭くなっている
・路地状部分の条件を満たしていない
・建築に行政上の許可が必要
・現在の建物だけが例外的に存在している

このような土地では、再建築できない可能性があります。

買った後に家を建てられない。
住宅ローンも利用しにくい。
将来売ろうとしても、一般の買主が見つからない。

中野区という人気エリアであっても、再建築できない土地のリスクは消えません。

「今、古い家が建っているから大丈夫」という説明で終わらせてはいけません。

5.見た目が道路でも「建築上の道路」とは限りません

土地の前に道があるからといって、建築上問題がないとは限りません。

道路には、
・公道
・私道
・位置指定道路
・建築基準法第42条第2項道路
・単なる通路
・建築基準法上の道路ではない道
などがあります。

道路の扱いによって、建築できるか、どの程度の建物を建てられるかが変わります。

前面道路の幅員が4メートル未満の場合は、敷地の一部を道路として後退させるセットバックが必要になることがあります。

販売図面上の土地面積では希望の建物が入っても、セットバック後の有効面積では入らない可能性があります。

土地面積の数字だけを見て判断してはいけません。

6.私道持分がない土地の恐怖

中野区の住宅地には、私道に面する土地も少なくありません。

私道の場合は、
・私道持分があるか
・徒歩や車で通行できるか
・建築工事車両を通せるか
・上下水道やガス工事のために掘削できるか
・維持管理費を誰が負担するか
を確認してください。

私道持分や承諾が不十分だと、
・建築工事が進められない
・水道管やガス管を引き込めない
・工事車両の通行を拒否される
・将来の建て替えや売却に支障が出る
可能性があります。

購入後に私道所有者へ承諾を求めても、必ず応じてもらえるとは限りません。

「今まで問題になっていない」という説明は、将来も問題が起こらない保証にはなりません。

7.建ぺい率・容積率の数字だけでは判断できません

販売図面に、
「建ぺい率60％・容積率200％」
と書かれていると、土地を最大限使って大きな家を建てられるように感じます。

しかし実際には、
・前面道路幅員による容積率制限
・道路斜線制限
・北側斜線制限
・日影規制
・高度地区
・防火地域や準防火地域
・セットバック
・土地の間口や形状
・隣地との距離
などによって、建てられる建物は小さくなることがあります。

中野区には狭小地や変形地も多く、法令上の上限まで建築できるとは限りません。

土地を契約する前に、希望する間取り、階数、駐車場が本当に入るか、建築会社へ具体的に確認してください。

8.狭小地・旗竿地・変形地の落とし穴

中野区では、土地面積が小さい土地や、細い通路の奥に敷地がある旗竿地、間口の狭い土地もあります。

価格が比較的安く見える土地には、安い理由があるかもしれません。
・希望する間取りが入らない
・日当たりや風通しが悪い
・隣家からの圧迫感が強い
・重機や資材を搬入できない
・解体費や建築費が高くなる
・工事期間が長くなる
・駐車スペースを確保できない
・将来の売却先が限られる

土地価格が安くても、建築費を含めると、整形地より高くなることがあります。
「安い土地を買えた」と喜んだ後で、建築費が数百万円上がる。

そんな失敗は、契約後に初めて分かります。

9.境界未確定と越境

土地購入では、境界がどこにあるのかを明確にする必要があります。

・境界標がない
・塀の位置と境界線が一致していない
・隣家の屋根や雨樋が越境している
・隣地の配管が敷地内を通っている
・こちら側の塀や樹木が越境している
・登記面積と実測面積が異なる

こうした問題は、建築計画、解体、住宅ローン、将来の売却に影響します。

隣家の越境物が建築工事の邪魔になっても、買主が勝手に撤去することはできません。

「昔からこの状態です」
「近所同士で問題になっていません」
という説明は、解決を意味しません。

越境の解消方法や将来の取り扱いは、必ず書面で確認してください。

10.古家付き土地の「解体すれば大丈夫」は危険です

古家付き土地では、
「建物は古いので、壊して新築すれば問題ありません」
と説明されることがあります。

しかし、解体して初めて、
・古い基礎が地中に残っている
・井戸や浄化槽が埋まっている
・コンクリート片や廃棄物が出てくる
・隣家と建物が接続している
・アスベストを含む建材が使われている
・越境配管が見つかる
・土壌に問題がある
ことがあります。

解体費だけでは済まず、撤去費や処分費として想定外の負担が発生するかもしれません。

売主と買主のどちらが負担するのか。
契約不適合責任はどうなるのか。

契約前に決めておかなければ、最後に請求を受けるのは買主です。

11.地盤・擁壁・高低差の問題

土地に高低差がある場合は、地盤や擁壁にも注意が必要です。

・古い擁壁
・ひび割れや膨らみ
・排水不良
・工事記録がない
・現在の基準に適合していない
・隣地の擁壁に支えられている

このような土地では、補強や造り直しに高額な費用がかかる可能性があります。

また、地盤が弱ければ、建物を建てる前に地盤改良工事が必要です。

土地代だけで資金計画を立てると、建築工事に入る前に予算が足りなくなることがあります。

12.建築条件付き土地に注意してください

建築条件付き土地では、指定された建築会社と一定期間内に建築請負契約を結ぶことを求められる場合があります。

この仕組み自体が悪いわけではありません。

しかし、
・土地価格を安く見せ、建物で利益を取る
・設備や仕様の選択肢が少ない
・他社の見積りと比較できない
・追加工事費が膨らむ
・短期間で建築契約を急かされる
可能性があります。

確認すべきなのは土地価格だけではありません。

・建物本体
・設計費
・地盤改良
・外構
・上下水道の引込み
・解体
・各種申請
・追加工事
まで含めた総額です。

土地を安く買えても、建物で高額な費用を請求されれば、本末転倒です。

13.周辺環境は昼間の現地確認だけでは分かりません

中野区では、駅や商店街に近い便利な土地ほど、騒音や周辺環境の影響を受けることがあります。

・鉄道や幹線道路の騒音
・飲食店や深夜の話し声
・配送車両や救急車
・ゴミ集積所
・近隣建物からの圧迫感
・日照や風通し
・近隣住民との関係
・将来の大規模建築計画

営業担当者の「静かな住宅地です」という言葉だけを信じてはいけません。

平日と休日。
昼と夜。
晴れの日と雨の日。

時間帯や条件を変えて確認してください。

14.大手や知り合いだから安心とは限りません

土地購入の成否は、会社の規模だけでは決まりません。
決めるのは、あなたを担当する営業担当者です。

大手不動産会社でも、
・経験の浅い担当者が付く
・多くの顧客を抱えて調査が雑になる
・自社で預かった土地を優先する
・担当者の異動や退職で引き継ぎが切れる
ことがあります。

知り合いの会社でも、
・細かい質問を遠慮してしまう
・値引き交渉を強く言えない
・説明や調査が甘くなる
・問題が起きても関係を壊せず泣き寝入りする
可能性があります。

見るべきなのは、会社名や知名度ではありません。

・デメリットから説明するか
・根拠資料を見せるか
・役所や現地を調査しているか
・希望する建物が入るか確認するか
・分からないことを放置しないか
・契約を急かさないか
・質問に誠実に答えるか
を確認してください。

15.重要事項説明を形だけで終わらせないでください

土地購入の重要事項説明では、少なくとも次の内容を確認してください。

・所有権などの権利関係
・道路種別と接道状況
・再建築の可否
・セットバック
・私道持分と通行・掘削承諾
・境界と越境
・登記面積と実測面積
・建ぺい率と容積率
・高さや斜線の制限
・防火地域、準防火地域
・上下水道、ガスの引込み
・地盤、擁壁、浸水リスク
・地中埋設物
・解体費用の負担
・住宅ローン特約
・契約不適合責任

重要事項説明は、土地を買うと決めた後に読み上げてもらう儀式ではありません。

本当に希望する家を建てられる土地なのかを判断する、最後の防波堤です。

「一般的な内容です」
「細かい部分なので気にしなくて大丈夫です」
「時間がないので進めます」
そう言われても、分からないまま署名してはいけません。

署名した後に「知らなかった」と主張しても、簡単には戻れません。

16.未公開物件の闇

「ネットに出ていない未公開の土地です」
「一般公開する前なので、早く決めてください」
未公開物件が、すべて悪いわけではありません。

しかし、
・他社に紹介させない囲い込み
・売れ残り土地の再販売
・問題点を比較されたくない
・相場を調べさせたくない
・来店させるための広告
として使われることがあります。

未公開であれば、他の土地と比較しにくく、価格や条件が適正か判断しづらくなります。

必ず、
・なぜ未公開なのか
・過去に販売されていないか
・接道や再建築に問題はないか
・相場より安い理由は何か
・売主側と仲介会社の関係はどうなっているか
を確認してください。

本当に怖いのは、未公開であることではありません。
知らないまま、業者に選ばされた土地を買うことです。

17.おとり物件の闇

「駅近・整形地・格安・建築制限なし」
条件が良すぎる土地が、長期間掲載されている場合は注意してください。

問い合わせた直後に、
「たった今、申込みが入りました」
「ちょうど商談中です」
「代わりに別の土地をご紹介します」
と言われた場合、最初から別の物件へ誘導する目的だった可能性があります。

おとり物件は、実在しない土地や、すでに成約済みの土地を広告に残し、問い合わせを集める行為です。

目的は、その土地を売ることではありません。
あなたの個人情報を取得し、業者に都合のよい別の土地へ誘導することです。

来店前に、
・現在も販売中か
・販売図面を送れるか
・所在地を確認できるか
・現地待ち合わせができるか
・具体的な見学日時を決められるか
を確認してください。

内見や現地確認を曖昧にする業者は、慎重に疑う必要があります。

18.買主に不利な特約を見逃さないでください

土地売買では、
・境界を明示しない
・実測清算をしない
・地中埋設物を買主負担とする
・越境を現状のまま引き継ぐ
・擁壁の不具合を免責する
・解体後の追加費用を買主負担とする
・契約不適合責任を免責する
といった特約が入ることがあります。

「現況有姿」という一文によって、
・測量費
・解体費
・地中埋設物の撤去費
・擁壁工事費
・地盤改良費
・越境解消費
・インフラ引込み費
が買主負担になる可能性があります。

契約書の小さな一文が、数百万円の負担へ変わります。

最後に

中野区で土地を購入するということは、何もない地面だけを買うことではありません。

道路。
接道。
私道。
境界。
越境。
セットバック。
建ぺい率。
容積率。
高さ制限。
地盤。
擁壁。
地中埋設物。
インフラ。
近隣関係。

目に見えないリスクまで、すべて一緒に購入します。

「仲介手数料無料」
「大幅値引き」
「未公開物件」
「希望どおりの家が建ちます」
「中野区だから資産価値は落ちません」
「今日決めないと売れてしまいます」

魅力的な言葉ほど、一度立ち止まってください。
土地購入で最も怖いのは、相場より少し高く買うことではありません。

買ったのに家を建てられない。
私道を使えない。
土地がセットバックで狭くなる。
建築費が予算を大きく超える。
隣地トラブルから逃げられない。
地中から大量の廃棄物が出てくる。
住宅ローンが通らない。
将来売却できない。

そんな問題を、土地と一緒に背負うことです。

契約前なら、まだ調査できます。
署名前なら、まだ立ち止まれます。

疑うことは失礼ではありません。
疑うことこそ、あなたと家族の暮らし、財産、将来を守る最後の防御線です。

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【会社概要】

株式会社SkyLark Homes　
東京都知事(1)第109546号
〒202-0002
東京都西東京市ひばりが丘北3-5-6　
　　シティーコー卜ひばりヶ丘3階
会社概要①　会社概要②

【プロフィール】

宅地建物取引士　執行役員　
宍戸 拓哉（ししど たくや）
生年月日：【1992年6月22日】
出身地：【福島県相馬市】
スポーツ：【野球（野球一筋10年）】
好きな事①：【映画鑑賞(007好き)】
好きな事②：【酒(特にビール)】
好きな事③：【子供と遊ぶ寝る】　　　　　　
目標①：【不動産会社立ち上げ】
目標②：【児童養護施設運営と保育園運営】

Email：shishido@skylarkhomes.jp　　
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