東京都港区の中古マンション購入でお悩みの方へ。

～挨拶～

お疲れ様です。

「早めに何とかしたい方」
「きちんと向き合ってほしい方」
「不安を抱えている方」
「何から始めたらいいのか分からない方」
「損をしたくない方」
「安心してお話しがしたい方」
「安心して任せられる相手を探している方」
「納得して決断したい方」
の為の不動産売買安心お悩み相談窓口・二児の父の宍戸（ししど）
でございます。

弊社は不動産売買のお悩み相談と不動産売却と不動産購入のお手伝いと不動産のセカンドオピニオンを承っております。

安心してお話しが出来るお悩み相談窓口である当社への相談を通じて、今のお悩みに終止符を打ってください。
専門家である我々がしっかりお話しを聴き、あなたのお悩み事を真正面から向き合い、強い覚悟を持ってお悩み事解決のお手伝いをいたします。

1人で抱え込まなくても大丈夫です。
世の中の大半は何とかなります。
まずは安心してお話ししてくださいね。

未だ蔓延る不動産業界の悪いイメージを壊したいと思っており、「営業電話一切なし」「強引な提案一切なし」「即決提案は一切なし」「お客様の不利益を被るような行為一切なし」を意識しております。

自分だけが良ければいいという考えが嫌いなので、皆が幸せな三方よしを貫き、不撓不屈・具不退転の精神で関わった全ての人たちを幸せにします。
利益は、その結果として生まれるものだと思っております。

子供たちの明るい未来の為に「児童養護施設・保育園運営」を目標に掲げる不動産会社であり、あなたのお悩み解決が子どもたちの明るい未来にも繋がります。

問い合わせ・相談=契約・依頼ではございません。
頼って貰えることが嬉しいので、「こんな事相談してもいいのかな？」「まずは現状整理がしたい」というような内容でも構いません。
ただの不動産屋ではなく、気軽に相談できる“安心のお悩み相談窓口”であり続けます。

安心してお問い合わせくださいませ。

【こんな方にオススメです】
・不動産売却、購入、相続について何から始めればよいか分からない方
・マイホーム購入を検討しているが、何を基準に選べばよいか分からない方
・住み替えを考えているが、「売却」と「購入」の進め方に悩んでいる方
・早めに不安を整理し、今後の方向性を決めたい方
・強引な営業や、しつこい電話をされたくない方
・高い査定額や耳障りの良い話だけでなく、現実的で納得できる提案を受けたい方
・メリットだけでなく、デメリットやリスクも正直に聞きたい方
・不動産を購入するべきか、賃貸のままがよいか悩んでいる方
・相続した実家、空き家、土地の活用や処分に悩んでいる方
・老後の住まい、施設入居、自宅売却など将来に向けた準備を考えている方
・家族に迷惑をかける前に、終活や不動産の整理を進めたい方
・売るべきか、買うべきか、貸すべきか、管理すべきか迷っている方
・住宅ローンや資金計画に不安がある方
・仲介手数料無料や高額査定だけで判断することに不安を感じている方
・安さや手軽さよりも、「安心・信頼・納得」を大切にしたい方
・購入後や売却後に後悔したくない方
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・不動産の問題を一人で抱え込まず、専門家と一緒に解決したい方
・売却後も購入後も長く付き合える、誠実な不動産会社を探している方
・三方よしの考え方や、人と人とのつながりを大切にする姿勢に共感できる方

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宍戸（ししど）まで

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～本編はこちらから～

0.港区の中古マンションについて

港区は東京23区の南東部に位置し、千代田区・中央区・渋谷区・品川区・新宿区に隣接しています。

JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・東京メトロ銀座線・日比谷線・南北線・千代田線・半蔵門線・都営三田線・浅草線・大江戸線・ゆりかもめなど、多数の路線が利用でき、日本でもトップクラスの交通利便性を誇ります。

港区には、六本木ヒルズ・東京ミッドタウン・麻布台ヒルズ・虎ノ門ヒルズ・アークヒルズなど世界的な大規模複合施設が集まり、ビジネス・商業・文化・住宅が高度に融合した街並みが形成されています。

一方で、南麻布・元麻布・白金・白金台・赤坂・青山・高輪には閑静な高級住宅街が広がり、多くの経営者や医師、弁護士、芸能人、海外駐在員などが居住しています。

新築マンションの供給が限られる港区では、中古マンション市場への需要が非常に高く、実需だけでなく資産運用やセカンドハウスとしての購入も多く見られます。

■港区の魅力
港区最大の魅力は、日本屈指のブランド力と資産価値です。

都心3区の一角として、国内外の富裕層や法人からの需要が高く、不動産価格は長年にわたり全国トップクラスを維持しています。

生活利便性も非常に高く、

• 麻布台ヒルズ

• 六本木ヒルズ

• 東京ミッドタウン

• 虎ノ門ヒルズ

• 赤坂サカス

• アークヒルズ

• 有栖川宮記念公園

• 芝公園

• 檜町公園

など、ショッピング・グルメ・自然・文化施設が充実しています。

また、慶應義塾大学や各国大使館、インターナショナルスクール、総合病院なども多く、教育・医療環境にも恵まれています。

再開発が継続的に行われていることから、街全体の利便性や資産価値の向上が期待できる点も港区ならではの魅力です。

■港区の中古マンション市場
港区の中古マンション市場は、日本でも最も活発な市場の一つです。

新築マンション価格の高騰により、中古マンション市場にも多くの購入希望者が集まっています。

現在の中古マンション売却価格相場は約1億8,000万円、専有面積の中央値は約66㎡、築年数の中央値は約20年となっており、前年同月比では約28.9％上昇しています。これは港区の住宅需要と資産価値の高さを示しています。

特に駅徒歩10分以内や築15年以内、大規模タワーマンション、ブランドマンションは市場へ出ても短期間で成約するケースが多く、一般公開前に売買が成立することも少なくありません。

実需だけでなく、国内外の投資家や法人による購入需要も旺盛で、価格を下支えする要因となっています。

■中古マンションの価格相場
港区の中古マンションは、駅からの距離、ブランド力、築年数、眺望、共用施設などによって価格差が非常に大きくなります。

市場全体では、
8,000万円〜2億5,000万円程度
が中心価格帯となっています。

70㎡前後の3LDKでは、
1億2,000万円〜2億5,000万円程度
が最も流通の多い価格帯です。

築10年以内のタワーマンションやブランドレジデンスでは、3億円を超える住戸も珍しくありません。

一方、築30年以上のマンションでは、1LDKや2LDKを中心に比較的購入しやすい価格帯の物件もあり、リノベーションを前提に購入する方も増えています。

■エリア別の中古マンション価格相場
・麻布十番・元麻布・南麻布
港区を代表する高級住宅街です。
各国大使館や高級レジデンスが建ち並び、国際色豊かな街並みが魅力です。
有栖川宮記念公園にも近く、住環境・資産価値ともに非常に高いエリアです。

70㎡前後では
1億5,000万円〜3億円程度
が中心となっています。

・六本木・虎ノ門
麻布台ヒルズや虎ノ門ヒルズの開業により、さらに注目度が高まっています。
タワーマンションが数多く建ち並び、共用施設やコンシェルジュサービスが充実した物件も豊富です。

価格帯は
1億5,000万円〜3億5,000万円程度
が中心です。

・赤坂・青山
港区を代表するブランドエリアです。
商業施設に近い一方で、一本路地へ入ると閑静な住宅街が広がります。

ヴィンテージマンションの人気も高く、
1億2,000万円〜3億円程度
が中心価格帯となっています。

・白金・白金台
教育環境や自然環境が充実しており、ファミリー層から高い支持を集めています。

高級低層マンションやブランドマンションも多く、
1億円〜2億5,000万円程度
が中心となっています。

・高輪・三田
高輪ゲートウェイ駅周辺の再開発によって、将来的な資産価値にも期待が集まっています。

品川駅や田町駅へのアクセスも良好で、
8,000万円〜2億円程度
が中心価格帯です。

・芝浦・港南
湾岸エリアを代表する住宅地です。
大規模タワーマンションが数多く建ち並び、共用施設や眺望を重視する方に人気があります。

品川駅や田町駅にも近く、
8,000万円〜1億8,000万円程度
が中心となっています。

なお、同じエリアでも階数・眺望・方角・ブランド・共用施設・管理状況によって数千万円以上価格が異なることも珍しくありません。

～こんなお悩みの方はご相談ください～

・港区で中古マンションを探しているが、何を確認すればよいか分からない
・価格が相場より高いのか安いのか判断できない
・仲介手数料無料の会社に相談している
・大幅値引きを提示されている
・未公開物件や限定物件を紹介された
・「他にも申込みがある」と契約を急かされている
・大手不動産会社なら安心だと思っている
・知り合いの不動産会社へ頼もうとしている
・管理費や修繕積立金が適正か分からない
・大規模修繕や長期修繕計画に不安がある
・旧耐震マンションや築古マンションを検討している
・管理組合の運営状況が分からない
・漏水、騒音、近隣トラブルが心配
・将来売却できるか不安

一つでも当てはまるなら、営業担当者の説明だけで契約してはいけません。

1.港区だから安心、という思い込みが危険です

港区は、交通利便性、ブランド力、再開発、都心需要などから人気の高い地域です。

しかし、港区にあるマンションなら、すべて安全で高く売れるわけではありません。

同じ港区でも、
・最寄り駅と駅距離
・築年数
・耐震基準
・総戸数
・管理会社
・管理組合の運営状況
・修繕積立金の残高
・長期修繕計画
・大規模修繕の履歴
・土地の権利関係
・周辺の再開発や建築計画
によって、資産価値は大きく変わります。

内装がきれいでも、マンション全体の管理状態が悪ければ意味はありません。

室内はリフォームできても、共用部分、配管、外壁、屋上、エレベーター、管理組合までは、個人では直せないからです。

2.「仲介手数料無料」の裏側

不動産仲介には、大きく分けて二つの形があります。

・両手仲介
1社が売主と買主の両方を担当する

・片手仲介
売主側と買主側を別々の会社が担当する

仲介手数料無料の会社は、買主から手数料を受け取らず、売主側から報酬を受け取っている場合があります。

その結果、
・物件の欠点を強く説明しない
・値引き交渉に消極的になる
・売主に不利な条件交渉を避ける
・買主に不利な特約を修正しない
・契約を急がせる
といった利益相反が起きる可能性があります。

無料だから必ず危険とは限りません。

しかし、誰から報酬を受け取り、誰の利益を優先しているのかは、必ず確認してください。

3.無料の代償は「調査不足」として表れます

中古マンションの購入では、室内だけでなく、マンション全体を調査する必要があります。

・管理規約
・使用細則
・長期修繕計画
・修繕積立金の残高
・総会議事録
・大規模修繕の履歴
・管理費等の滞納状況
・耐震性
・配管の状態
・駐車場や駐輪場
・ペットやリフォームの制限
・将来の修繕予定

こうした調査には、時間と専門知識が必要です。

紹介と契約だけを急ぐ会社では、室内の説明だけで終わり、マンション全体の危険が見落とされる可能性があります。

そのツケを払うのは、不動産会社ではありません。
購入したあなたです。

4.「大幅値引き」には、必ず理由があります

「今なら1,000万円値引きできます」
港区のマンションでそう言われれば、大きなチャンスに感じるかもしれません。

しかし、その裏には、
・長期間売れ残っている
・相場より高く売り出していた
・管理状態が悪い
・修繕積立金が不足している
・大規模修繕を控えている
・一時金徴収の予定がある
・借地権や定期借地権である
・住宅ローンが利用しにくい
・騒音や漏水などの問題がある
・売主の契約不適合責任が免責になる
といった事情が隠れている可能性があります。

値引き額だけを見てはいけません。

大切なのは、
なぜ、その価格まで下げられるのか。

その理由です。

5.リフォーム済みだから安全とは限りません

壁紙が新しい。
床もきれい。
キッチンや浴室も交換されている。
それだけで安心してはいけません。

表面をきれいにすることで、
・過去の漏水跡
・カビや結露
・配管の劣化
・床の傾き
・騒音対策の不足
・管理規約に反する工事
が分かりにくくなることがあります。

特に注意が必要なのは、専有部分のリフォーム内容が管理規約に適合しているかどうかです。

規約違反の工事があれば、購入後に是正を求められる可能性もあります。

6.「港区なら資産価値は落ちない」は保証ではありません

港区でも、
・駅から遠い
・旧耐震基準
・管理状態が悪い
・修繕積立金が不足している
・総戸数が少なく負担が重い
・借地権付き
・管理費が高すぎる
・大規模修繕が進んでいない
・住宅ローンが利用しにくい
・事故やトラブルの履歴がある
といったマンションは、買い手が限定されます。

購入時には問題なく見えても、将来売却するときに、
「このマンションは融資が難しい」
「修繕積立金が不足している」
「管理状態が悪い」
という理由で敬遠される可能性があります。

港区という住所だけで資産価値が守られるわけではありません。

7.「申込みが入っています」に焦らされないでください

中古マンション購入では、
「他にも検討している方がいます」
「今日中に申込みを入れないと売れてしまいます」
「書類は後で確認すれば大丈夫です」
と急かされることがあります。

しかし、その申込みが、
・問い合わせをしただけ
・内見予定があるだけ
・資料請求をしただけ
・検討していると言っただけ
という場合もあります。

焦った状態では、管理規約も長期修繕計画も、総会議事録も冷静に確認できません。

中古マンションは、購入後に簡単に返品できる商品ではありません。
営業担当者の一日より、あなたが背負う数十年を優先してください。

8.「未公開物件」を信じすぎてはいけません

「港区の未公開マンションです」
「ネットには出ていません」
「限られた方だけに紹介しています」
そう言われれば、特別な物件に感じます。

しかし、未公開には、
・売主が周囲に知られたくない
・販売準備中
・他社に紹介せず両手仲介を狙っている
・相場と比較されたくない
・売れ残りの印象を消したい
・来店させるための集客材料
などの理由があります。

未公開だから安い、優良とは限りません。
むしろ比較材料が少なく、業者の説明だけで判断させられる危険があります。

必ず、
「なぜ未公開なのか」
「いつから販売しているのか」
「過去に公開された履歴はないか」
を確認してください。

9.おとり物件で別のマンションへ誘導されることもあります

駅近。
高層階。
南向き。
築浅。
相場より安い。

そんな理想的な物件を問い合わせると、
「まだ紹介できます」
と言われる。

しかし、来店すると、
「先ほど申込みが入りました」
「代わりにこちらはいかがですか」
と別の物件を勧められる。

これは、おとり広告で見られる典型的な流れです。

最初から契約できない物件で問い合わせを集め、
・売れ残っている物件
・自社で両手仲介できる物件
・管理状態の悪い物件
・相場より高い物件
へ誘導する。

あなたは選んでいるつもりでも、業者が売りたい物件の中から選ばされているだけかもしれません。

10.中古マンションで最も怖い「修繕積立金不足」

修繕積立金が安いマンションは、一見すると毎月の負担が軽く、魅力的に見えます。

しかし、本当に怖いのはその後です。
積立金が不足すれば、
・修繕積立金の大幅値上げ
・一時金の徴収
・大規模修繕工事の延期
・外壁や配管の劣化放置
・資産価値の低下
につながります。

購入直後に、
「来年度から月額2万円値上げします」
「各戸から100万円の一時金を集めます」
と決まっても、簡単には拒否できません。

室内の価格だけでなく、マンション全体の財布を確認する必要があります。

11.長期修繕計画があっても安心とは限りません

長期修繕計画が存在していても、
・計画が古い
・物価上昇が反映されていない
・必要な工事が抜けている
・積立額と工事費が合っていない
・実際には計画どおり修繕されていない
ことがあります。

書類があるかどうかではなく、
・いつ作成されたか
・いつ見直されたか
・積立残高は足りているか
・過去の工事は予定どおり実施されたか
まで確認してください。

12.管理組合が機能していないマンションの恐怖

マンションの資産価値は、管理組合の運営に大きく左右されます。

・総会が形骸化している
・理事会が開かれていない
・管理費の滞納者が多い
・住民同士で対立している
・修繕工事が決まらない
・管理会社とのトラブルがある

こうしたマンションでは、必要な修繕やルール変更が進みません。
建物の劣化が放置されても、一人の所有者だけでは解決できません。

室内をどれだけきれいにしても、マンション全体が壊れていけば、資産価値も一緒に落ちていきます。

13.漏水・配管・騒音は購入後に発覚しやすい

内見が晴れた昼間の短時間だけでは、
・上階からの生活音
・隣室の騒音
・夜間の繁華街の音
・給排水管の異音
・過去の漏水
・結露やカビ
・排水の臭い
は分からないことがあります。

特に漏水は、専有部分だけでなく、共用配管や上階住戸が原因になる場合があります。

原因や責任の所在が曖昧になると、修繕や補償をめぐって長期化することもあります。

14.旧耐震・築古マンションの落とし穴

築年数が古いマンションでは、
・旧耐震基準
・耐震診断未実施
・耐震補強工事の予定なし
・配管の老朽化
・エレベーターの更新費用
・アスベストの可能性
・建て替え決議の難航
といった問題があります。

港区という立地がよくても、建物の安全性や将来性まで保証されるわけではありません。

安く見える価格の裏に、将来の巨額負担が隠れていないか確認してください。

15.管理規約を読まずに買うのは危険です

マンションでは、所有していても自由に使えるとは限りません。

管理規約によって、
・ペット禁止
・事務所利用禁止
・民泊禁止
・楽器使用制限
・リフォーム制限
・床材の遮音等級
・バルコニーの使用制限
・駐車場の利用条件
などが定められています。

購入後に、
「ペットを飼えない」
「事務所として使えない」
「希望するリフォームができない」
と分かっても、規約違反を理由に認められない可能性があります。

16.大手や知り合いだから安心とは限りません

不動産購入の結果を決めるのは、会社の知名度ではなく担当者の調査能力です。

大手でも、
・経験の浅い担当者がつく
・案件過多で調査が浅くなる
・自社で預かる物件を優先する
・管理資料を十分に確認しない
・途中で担当者が変わる
ことがあります。

知り合いの会社では、
・細かい質問をしづらい
・値引き交渉を頼みにくい
・問題を指摘しづらい
・トラブル時に強く言えない
という遠慮が生まれます。

数千万円、数億円の取引に、遠慮は必要ありません。

17.重要事項説明を「儀式」にしてはいけません

重要事項説明は、契約を進めるための読み合わせではありません。
そのマンションを本当に購入してよいか判断するための最後の資料です。

少なくとも、
・権利関係
・管理費、修繕積立金
・滞納状況
・長期修繕計画
・大規模修繕履歴
・耐震性
・管理規約
・専用使用権
・駐車場、駐輪場
・ペット、事務所、リフォーム制限
・漏水やトラブル履歴
・契約不適合責任
を確認してください。

「一般的な内容です」
「細かいので後で読んでください」
「今日は時間がないので進めます」
そう言われても、そのまま署名してはいけません。

問題が起きた後には、
「書類に書いてあります」
「説明済みです」
「署名をいただいています」
と言われる可能性があります。

18.契約不適合責任の免責に注意

中古マンションでは、
「売主は契約不適合責任を負わない」
という特約が入ることがあります。

その状態で購入後に、
・漏水
・配管の不具合
・設備の故障
・カビや腐食
・違法なリフォーム
・騒音や近隣問題
が発覚しても、売主へ責任を求めることが難しくなる可能性があります。

値引きと引き換えに、それ以上の修繕やトラブルを背負わされていないか確認してください。

19.港区で中古マンション購入に失敗しないための確認事項

・デメリットを先に説明する担当者か
・管理規約、長期修繕計画、議事録を確認しているか
・修繕積立金の残高と将来の値上げ予定を確認しているか
・大規模修繕の履歴と今後の予定を確認しているか
・管理費等の滞納状況を確認しているか
・耐震性、配管、漏水履歴を調査しているか
・リフォーム内容が規約に適合しているか確認しているか
・契約書と重要事項説明書を事前に渡すか
・買主に不利な特約を修正しようとするか
・必要以上に契約を急かさないか

これらが確認できない状態で、急いで契約する必要はありません。

最後に

港区の中古マンション購入で最も危険なのは、「港区だから大丈夫」という思い込みです

仲介手数料無料。
大幅値引き。
未公開物件。
他にも申込みがある。
資産価値は落ちない。
大手だから安心。
リフォーム済みだから安心。

その言葉を、そのまま信じないでください。
本当に恐ろしいのは、購入後です。

修繕積立金が突然値上げされる。
数百万円の一時金を請求される。
大規模修繕ができず、建物が劣化する。
上階から漏水する。
騒音に悩まされる。
希望するリフォームができない。
住宅ローンがつかず、売却できない。

そして最後に、
「重要事項説明書に書いてあります」
「管理組合の問題です」
「契約不適合責任は免責です」
と言われるかもしれません。

そのとき後悔しても、契約前には戻れません。
疑うことは失礼ではありません。

守るべきなのは、営業担当者の機嫌でも、港区というブランドでもありません。

あなたの資産と、ご家族の暮らしと、これから先の未来です。
マンションの闇は、きれいな室内からは見えません。

問題が姿を現すのは、多くの場合、代金を支払い、その部屋があなたのものになった後です。

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【会社概要】

株式会社SkyLark Homes　
東京都知事(1)第109546号
〒202-0002
東京都西東京市ひばりが丘北3-5-6　
　　シティーコー卜ひばりヶ丘3階
会社概要①　会社概要②

【プロフィール】

宅地建物取引士　執行役員　
宍戸 拓哉（ししど たくや）
生年月日：【1992年6月22日】
出身地：【福島県相馬市】
スポーツ：【野球（野球一筋10年）】
好きな事①：【映画鑑賞(007好き)】
好きな事②：【酒(特にビール)】
好きな事③：【子供と遊ぶ寝る】　　　　　　
目標①：【不動産会社立ち上げ】
目標②：【児童養護施設運営と保育園運営】

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