新宿区の中古マンション購入でお悩みの方へ。

～挨拶～

お疲れ様です。

「早めに何とかしたい方」
「きちんと向き合ってほしい方」
「不安を抱えている方」
「何から始めたらいいのか分からない方」
「損をしたくない方」
「安心してお話しがしたい方」
「安心して任せられる相手を探している方」
「納得して決断したい方」
の為の不動産売買安心お悩み相談窓口・二児の父の宍戸（ししど）
でございます。

弊社は不動産売買のお悩み相談と不動産売却と不動産購入のお手伝いと不動産のセカンドオピニオンを承っております。

安心してお話しが出来るお悩み相談窓口である当社への相談を通じて、今のお悩みに終止符を打ってください。
専門家である我々がしっかりお話しを聴き、あなたのお悩み事を真正面から向き合い、強い覚悟を持ってお悩み事解決のお手伝いをいたします。

1人で抱え込まなくても大丈夫です。
世の中の大半は何とかなります。
まずは安心してお話ししてくださいね。

未だ蔓延る不動産業界の悪いイメージを壊したいと思っており、「営業電話一切なし」「強引な提案一切なし」「即決提案は一切なし」「お客様の不利益を被るような行為一切なし」を意識しております。

自分だけが良ければいいという考えが嫌いなので、皆が幸せな三方よしを貫き、不撓不屈・具不退転の精神で関わった全ての人たちを幸せにします。
利益は、その結果として生まれるものだと思っております。

子供たちの明るい未来の為に「児童養護施設・保育園運営」を目標に掲げる不動産会社であり、あなたのお悩み解決が子どもたちの明るい未来にも繋がります。

問い合わせ・相談=契約・依頼ではございません。
頼って貰えることが嬉しいので、「こんな事相談してもいいのかな？」「まずは現状整理がしたい」というような内容でも構いません。
ただの不動産屋ではなく、気軽に相談できる“安心のお悩み相談窓口”であり続けます。

安心してお問い合わせくださいませ。

【こんな方にオススメです】
・不動産売却、購入、相続について何から始めればよいか分からない方
・マイホーム購入を検討しているが、何を基準に選べばよいか分からない方
・住み替えを考えているが、「売却」と「購入」の進め方に悩んでいる方
・早めに不安を整理し、今後の方向性を決めたい方
・強引な営業や、しつこい電話をされたくない方
・高い査定額や耳障りの良い話だけでなく、現実的で納得できる提案を受けたい方
・メリットだけでなく、デメリットやリスクも正直に聞きたい方
・不動産を購入するべきか、賃貸のままがよいか悩んでいる方
・相続した実家、空き家、土地の活用や処分に悩んでいる方
・老後の住まい、施設入居、自宅売却など将来に向けた準備を考えている方
・家族に迷惑をかける前に、終活や不動産の整理を進めたい方
・売るべきか、買うべきか、貸すべきか、管理すべきか迷っている方
・住宅ローンや資金計画に不安がある方
・仲介手数料無料や高額査定だけで判断することに不安を感じている方
・安さや手軽さよりも、「安心・信頼・納得」を大切にしたい方
・購入後や売却後に後悔したくない方
・ただの不動産会社ではなく、親身に話を聞いてくれる相談相手を探している方
・「こんなこと相談していいのかな？」という段階でも安心して話せる場所を探している方
・不動産の問題を一人で抱え込まず、専門家と一緒に解決したい方
・売却後も購入後も長く付き合える、誠実な不動産会社を探している方
・三方よしの考え方や、人と人とのつながりを大切にする姿勢に共感できる方

【お悩み相談は下記LINEかメールにて】
　　　　　　↓↓↓
Email：shishido@skylarkhomes.jp
LINE ：http://lin.ee/TFlqrKq
LINE ：@032wdrja
宍戸（ししど）まで

【自己紹介・大切にしている事はこちら】

～本編はこちらから～

0.新宿区の中古マンションについて

新宿区は東京23区のほぼ中央に位置し、千代田区・港区・文京区・渋谷区・中野区・豊島区などに隣接しています。

JR山手線・中央線・総武線・埼京線・湘南新宿ラインをはじめ、東京メトロ丸ノ内線・東西線・副都心線・有楽町線、都営新宿線・大江戸線、西武新宿線など数多くの路線が利用でき、日本でも屈指の交通利便性を誇ります。

区内には世界有数のターミナル駅である新宿駅を中心に、西新宿の超高層ビル群、神楽坂の風情ある街並み、四谷・市ヶ谷の高級住宅街、高田馬場の学生街、落合・下落合の閑静な住宅街など、それぞれ異なる魅力を持つエリアが広がっています。

近年は西新宿地区や新宿駅周辺で再開発が進み、住宅・商業・オフィスが一体となった新しい街づくりが進行しています。

そのため、「都心で暮らしたい」「資産価値が維持しやすいマンションを購入したい」という方から高い人気を集めています。

■新宿区の魅力
新宿区最大の魅力は、日本トップクラスの交通アクセスです。

新宿駅からは東京・渋谷・池袋・品川・横浜・大宮方面へ短時間でアクセスでき、通勤・通学だけでなく出張や旅行にも非常に便利です。

生活利便性も高く、

• 伊勢丹新宿店

• 高島屋タイムズスクエア

• NEWoMan新宿

• 京王百貨店

• 小田急百貨店

• 新宿住友ビル・三角広場

• 新宿御苑

など、大型商業施設や自然環境が充実しています。

また、神楽坂では石畳や老舗飲食店が並ぶ情緒ある街並みを楽しめ、市ヶ谷・四谷では落ち着いた住宅街が広がり、高田馬場では学生や若い世代で賑わうなど、ライフスタイルに合わせて住むエリアを選べることも大きな魅力です。

医療機関も充実しており、東京女子医科大学病院や国立国際医療研究センター病院など高度医療機関が集まっています。

教育施設も多く、子育て世帯から単身者、高齢者まで幅広い世代に支持されています。

■新宿区の中古マンション市場
新宿区の中古マンション市場は、東京都内でも特に需要が高く、流通価格も高水準を維持しています。

新築マンション価格の高騰を背景に、中古マンションを購入してリフォームやリノベーションを行う方も増えており、駅徒歩10分以内や築15年以内の物件は販売開始から短期間で成約するケースも少なくありません。

現在の中古マンション売却価格相場は約8,300万円、専有面積の中央値は約56㎡、築年数の中央値は約27年となっています。
前年同月比では約31.7％上昇しており、新宿区の住宅需要の高さがうかがえます。

特に山手線沿線や丸ノ内線沿線では、国内の実需だけでなく、投資需要やセカンドハウス需要もあり、資産価値が比較的下落しにくいエリアとして注目されています。

■中古マンションの価格相場
新宿区の中古マンションは、駅からの距離や築年数、専有面積、ブランドマンションかどうかによって価格差が大きくあります。

市場全体では、
6,500万円〜1億2,000万円程度
が中心価格帯となっています。

70㎡前後の3LDKでは、
8,000万円〜1億3,000万円程度
が最も流通の多い価格帯です。

築10年以内のマンションでは1億円を超える物件も多く、西新宿や四谷、神楽坂などでは2億円を超える住戸も珍しくありません。

一方で、築30年以上のマンションでは5,000万円台から購入できる物件もあり、リノベーションを前提に購入する方も増えています。

■エリア別の中古マンション価格相場
・新宿駅・西新宿駅周辺
新宿区を代表するエリアであり、大規模再開発が進行しています。
タワーマンションも多く、70㎡前後では1億2,000万円〜2億円超となるケースもあります。
資産価値の高さは都内でもトップクラスです。

・新宿御苑前駅・四谷三丁目駅周辺
新宿御苑に近く、緑豊かな住環境が魅力です。
高級分譲マンションが多く、ファミリー層や富裕層から人気があります。
70㎡前後では1億円〜1億8,000万円程度が中心です。

・神楽坂駅・牛込神楽坂駅周辺
石畳の街並みと老舗飲食店が並ぶ人気住宅地です。
低層高級マンションも多く、落ち着いた住環境を求める方に人気があります。
価格帯は9,000万円〜1億6,000万円程度となっています。

・市ヶ谷駅・四ツ谷駅周辺
官公庁や大学が多く、治安や住環境の評価も高いエリアです。
ブランドマンションが数多く流通し、価格帯は1億円〜2億円程度となっています。

・高田馬場駅・下落合駅周辺
学生街のイメージがありますが、駅から少し離れると閑静な住宅街が広がります。
ファミリー向けマンションも多く、価格帯は7,000万円〜1億2,000万円程度です。

・落合駅・中井駅周辺
新宿区内では比較的価格を抑えやすいエリアです。
都心へのアクセスも良く、リノベーション向けマンションも多く流通しています。
価格帯は6,000万円〜9,000万円程度が中心となっています。

なお、同じ駅でも徒歩5分以内と徒歩15分以上では2,000万円以上価格差が生じることもあります。

また、眺望・階数・管理状況・ブランドマンションかどうかによって価格は大きく変動します。

～こんなお悩みの方はご相談ください～

・新宿区で中古マンションを探しているが、何を確認すればいいか分からない
・仲介手数料無料の会社を検討している
・未公開物件を紹介されている
・大幅値引きできると言われている
・大手不動産会社だから安心だと思っている
・知り合いの不動産会社へ依頼しようとしている
・管理費や修繕積立金が適正なのか分からない
・大規模修繕や管理状況が気になる
・住宅ローンや契約内容に不安がある
・重要事項説明を理解できるか心配

一つでも当てはまるなら、契約を急ぐ前に知っていただきたいことがあります。

1.新宿区の中古マンションは「立地」だけでは判断できません

駅から近い。
人気エリア。
築浅。
見た目もきれい。
それだけで安心して購入してしまう方は少なくありません。

しかし、中古マンションの価値を左右するのは、建物だけではありません。
・管理組合が正常に機能しているか
・修繕積立金は不足していないか
・長期修繕計画は適切か
・大規模修繕は実施されているか
・管理費の滞納はないか
・耐震性能に問題はないか
・設備や配管は老朽化していないか
・騒音や近隣トラブルはないか

これらを十分確認せず購入すると、入居後に高額な修繕負担や資産価値の下落に直面する可能性があります。

2.「仲介手数料無料」の裏側

仲介手数料無料を掲げる会社の中には、売主から満額の仲介手数料を受け取ることで利益を得ているケースがあります。

もちろん、すべての会社が同じとは限りません。

しかし、このような報酬構造では、売主との利益が一致しやすくなるため、
・値引き交渉に消極的になる
・物件のデメリットを十分説明しない
・契約を急がせる
・売主に有利な契約条件を修正しない
といった利益相反が生じる可能性があります。

「無料だから得」と思っていたはずが、結果として高い買い物になってしまうこともあります。

3.「大幅値引き」には必ず理由があります

「300万円値引きできます。」
そう言われると、お得に感じるかもしれません。

しかし、その背景には、
・長期間売れ残っている
・管理状態が悪い
・修繕積立金が不足している
・住宅ローンが通りにくい
・相場より高く売り出していた
などの事情が隠れていることがあります。

値引き額ではなく、「なぜ値引きできるのか」を確認することが重要です。

4.「未公開物件」の言葉を信じすぎないでください

「ネットには出ていない特別な物件です。」
そんな説明を受けると、掘り出し物のように感じます。

しかし、
・他社に紹介したくない
・囲い込みをしたい
・来店してもらうため
・売れ残った印象を消したい
などの理由で「未公開」と説明されるケースもあります。

本当に重要なのは、
「なぜ未公開なのか」
という理由です。

5.おとり物件で誘導されるケースもあります

理想的な条件のマンションを見つけて問い合わせたところ、
「先ほど申し込みが入りました。」
そう言われ、別の物件を勧められる。

これは、おとり広告で見られる典型的な流れです。

最初から契約できない物件で集客し、自社に都合の良い物件へ誘導する。
そんなケースも存在します。

6.営業トークを、そのまま信じてはいけません

購入を急がせる営業では、
・「今日決めないと売れます」
・「他にも検討されています」
・「資産価値は落ちません」
・「住宅ローンは大丈夫です」
・「今だけの条件です」
といった言葉がよく使われます。
もちろん、事実である場合もあります。

しかし、その言葉だけを根拠に人生最大の買い物を決断するのは危険です。
焦った瞬間、人は冷静な判断ができなくなります。

7.大手不動産会社や知り合いだから安心とは限りません

会社の規模ではなく、担当者の力量が購入の結果を左右します。

大手でも、
・経験の浅い担当者
・調査不足
・自社物件を優先する営業
・担当変更による引継ぎ不足
などは珍しくありません。

また知り合いの会社では、
・質問しづらい
・値引きをお願いしにくい
・トラブルを指摘しづらい
という遠慮が生まれます。

数千万円の買い物では、「遠慮」は最大のリスクになります。

8.重要事項説明を「儀式」にしてはいけません

重要事項説明は、契約前に最後の判断をするための資料です。

しかし現場では、
「一般的な内容です」
「後で読んでください」
「時間がないので進めます」
と形式的に終わってしまうこともあります。

中古マンションでは、
・管理規約
・修繕積立金
・管理費
・長期修繕計画
・大規模修繕履歴
・専有部分と共用部分
・ペット飼育やリフォーム制限
・契約不適合責任
などを十分理解しないまま契約してはいけません。

署名した後では、「知らなかった」は通用しません。

9.失敗しないために確認すべきこと

・物件のデメリットを最初に説明してくれるか
・管理状況まで詳しく調査しているか
・契約を急がせないか
・質問に誠実に答えるか
・重要事項説明書を事前に渡してくれるか
・管理費や修繕積立金の将来まで説明してくれるか
・買主に不利な契約内容を見直してくれるか

これらを確認できないまま契約するべきではありません。

最後に

中古マンション購入で最も危険なのは、物件そのものではありません。
「営業担当者の言葉を信じすぎてしまうこと」です。

仲介手数料無料。
大幅値引き。
未公開物件。
他にも購入希望者がいる。
大手だから安心。
知り合いだから安心。

その言葉を信じて契約した結果、
入居後に管理費が大幅に値上がりする。

修繕積立金が不足して一時金を請求される。
雨漏りや設備不良が発覚する。
管理組合が機能していない。
将来売却しようとしても買い手が見つからない。

そんな現実に直面することがあります。

購入前に疑うことは失礼ではありません。
本当に守るべきなのは、不動産会社の都合ではなく、あなたとご家族の大切な資産です。

人生で最も高額な買い物だからこそ、「焦らない」「鵜呑みにしない」「必ず確認する」。

それが、新宿区で後悔しない中古マンション購入への第一歩です。

【お悩み相談は下記LINEかメールにて】

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【会社概要】

株式会社SkyLark Homes　
東京都知事(1)第109546号
〒202-0002
東京都西東京市ひばりが丘北3-5-6　
　　シティーコー卜ひばりヶ丘3階
会社概要①　会社概要②

【プロフィール】

宅地建物取引士　執行役員　
宍戸 拓哉（ししど たくや）
生年月日：【1992年6月22日】
出身地：【福島県相馬市】
スポーツ：【野球（野球一筋10年）】
好きな事①：【映画鑑賞(007好き)】
好きな事②：【酒(特にビール)】
好きな事③：【子供と遊ぶ寝る】　　　　　　
目標①：【不動産会社立ち上げ】
目標②：【児童養護施設運営と保育園運営】

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