練馬区の中古マンション購入でお悩みの方へ。

～挨拶～

お疲れ様です。

「早めに何とかしたい方」
「きちんと向き合ってほしい方」
「不安を抱えている方」
「何から始めたらいいのか分からない方」
「損をしたくない方」
「安心してお話しがしたい方」
「安心して任せられる相手を探している方」
「納得して決断したい方」
の為の不動産売買安心お悩み相談窓口・二児の父の宍戸（ししど）
でございます。

弊社は不動産売買のお悩み相談と不動産売却と不動産購入のお手伝いと不動産のセカンドオピニオンを承っております。

安心してお話しが出来るお悩み相談窓口である当社への相談を通じて、今のお悩みに終止符を打ってください。
専門家である我々がしっかりお話しを聴き、あなたのお悩み事を真正面から向き合い、強い覚悟を持ってお悩み事解決のお手伝いをいたします。

1人で抱え込まなくても大丈夫です。
世の中の大半は何とかなります。
まずは安心してお話ししてくださいね。

未だ蔓延る不動産業界の悪いイメージを壊したいと思っており、「営業電話一切なし」「強引な提案一切なし」「即決提案は一切なし」「お客様の不利益を被るような行為一切なし」を意識しております。

自分だけが良ければいいという考えが嫌いなので、皆が幸せな三方よしを貫き、不撓不屈・具不退転の精神で関わった全ての人たちを幸せにします。
利益は、その結果として生まれるものだと思っております。

子供たちの明るい未来の為に「児童養護施設・保育園運営」を目標に掲げる不動産会社であり、あなたのお悩み解決が子どもたちの明るい未来にも繋がります。

問い合わせ・相談=契約・依頼ではございません。
頼って貰えることが嬉しいので、「こんな事相談してもいいのかな？」「まずは現状整理がしたい」というような内容でも構いません。
ただの不動産屋ではなく、気軽に相談できる“安心のお悩み相談窓口”であり続けます。

安心してお問い合わせくださいませ。

【こんな方にオススメです】
・不動産売却、購入、相続について何から始めればよいか分からない方
・マイホーム購入を検討しているが、何を基準に選べばよいか分からない方
・住み替えを考えているが、「売却」と「購入」の進め方に悩んでいる方
・早めに不安を整理し、今後の方向性を決めたい方
・強引な営業や、しつこい電話をされたくない方
・高い査定額や耳障りの良い話だけでなく、現実的で納得できる提案を受けたい方
・メリットだけでなく、デメリットやリスクも正直に聞きたい方
・不動産を購入するべきか、賃貸のままがよいか悩んでいる方
・相続した実家、空き家、土地の活用や処分に悩んでいる方
・老後の住まい、施設入居、自宅売却など将来に向けた準備を考えている方
・家族に迷惑をかける前に、終活や不動産の整理を進めたい方
・売るべきか、買うべきか、貸すべきか、管理すべきか迷っている方
・住宅ローンや資金計画に不安がある方
・仲介手数料無料や高額査定だけで判断することに不安を感じている方
・安さや手軽さよりも、「安心・信頼・納得」を大切にしたい方
・購入後や売却後に後悔したくない方
・ただの不動産会社ではなく、親身に話を聞いてくれる相談相手を探している方
・「こんなこと相談していいのかな？」という段階でも安心して話せる場所を探している方
・不動産の問題を一人で抱え込まず、専門家と一緒に解決したい方
・売却後も購入後も長く付き合える、誠実な不動産会社を探している方
・三方よしの考え方や、人と人とのつながりを大切にする姿勢に共感できる方

【お悩み相談は下記LINEかメールにて】
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Email：shishido@skylarkhomes.jp
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宍戸（ししど）まで

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～本編はこちらから～

0.練馬区の中古マンションについて

練馬区は東京23区の北西部に位置し、板橋区・杉並区・中野区・西東京市・武蔵野市・埼玉県和光市などに隣接しています。

23区内でありながら石神井公園や光が丘公園、大泉中央公園など豊かな自然環境が残されており、「都市の利便性」と「落ち着いた住環境」の両方を求める方から高い人気を集めています。

交通アクセスも非常に充実しており、西武池袋線、西武新宿線、都営大江戸線、東京メトロ有楽町線・副都心線など複数路線が利用できます。
池袋・新宿・渋谷・東京方面へのアクセスが良好で、多くの駅から30分以内で都心へ移動できることも大きな魅力です。

駅周辺には大型スーパーや商業施設、医療機関、金融機関、教育施設が集まり、一歩住宅街へ入ると閑静な街並みが広がっています。

子育て世帯だけでなく、共働き世帯やシニア世帯からも人気が高く、東京都内でも住宅需要が非常に安定しているエリアです。

近年は新築マンション価格の高騰により、中古マンション市場にも多くの購入希望者が集まっており、資産価値の高い住宅エリアとして注目されています。

■練馬区の魅力
練馬区が中古マンション購入先として人気を集める理由は、「交通利便性」「生活利便性」「自然環境」「資産価値」のすべてが高い水準で整っていることです。

区内には練馬駅・石神井公園駅・大泉学園駅・光が丘駅・中村橋駅・富士見台駅・上石神井駅・武蔵関駅など、それぞれ特徴を持つ住宅エリアがあります。

石神井公園駅周辺は豊かな自然と落ち着いた住宅街が広がる人気エリアで、大泉学園駅周辺は商業施設や教育施設が充実したファミリー層に人気の街です。

練馬駅周辺は4路線が利用できる交通利便性の高さから、共働き世帯や単身者にも支持されています。

また、光が丘エリアは計画的に整備された街並みと大型公園が魅力で、子育て環境の良さから幅広い世代に選ばれています。

さらに、23区中心部では60㎡程度のマンションでも高額になりますが、練馬区では同じ予算で70㎡以上の3LDKファミリータイプを購入できるケースも多く、住居の広さと利便性を両立できることも大きな魅力です。

■練馬区の中古マンション市場
練馬区の中古マンション市場は、東京23区内でも非常に安定した需要があります。

新築マンション価格や建築費の上昇を背景に、中古マンションを選択する方が年々増えており、特に石神井公園駅、大泉学園駅、練馬駅、光が丘駅徒歩圏のマンションは高い人気を維持しています。

築15年以内や管理状態の良いマンション、駅徒歩10分以内の物件は販売開始から比較的短期間で成約するケースも少なくありません。

また、練馬区は実際に居住することを目的としたファミリー層の購入が多く、投資目的だけに偏らない市場であるため、価格変動も比較的安定しています。

現在の中古マンション売却価格相場は約4,980万円で、専有面積の中央値は約63㎡、築年数の中央値は約31年となっています。価格は前年同月比で約8.7％上昇しており、住宅需要の底堅さがうかがえます。

■中古マンションの価格相場
練馬区の中古マンションは、駅からの距離や築年数、専有面積、階数、眺望、管理状況などによって価格は大きく異なりますが、市場全体では4,000万円～7,000万円程度が中心価格帯となっています。

70㎡前後の3LDKファミリータイプでは4,800万円～6,500万円程度が最も流通の多い価格帯となっており、新築マンションと比較すると1,000万円以上価格を抑えられるケースもあります。

築10年以内のマンションでは6,500万円～9,000万円程度、駅徒歩5分以内やブランドマンションでは1億円近い価格となる物件もあります。

一方、築20年以上のマンションでは3,500万円～5,500万円程度の物件も多く流通しており、室内をリノベーションして自分好みの住まいにする方も増えています。

SUUMO掲載物件では、西武池袋線や都営大江戸線沿線の人気駅では5,000万円台後半から7,000万円台の物件が多く流通しており、石神井公園駅では1億円を超える高価格帯のマンションも見られます。

■エリア別の中古マンション価格相場
練馬駅周辺は、都営大江戸線、西武池袋線、西武有楽町線が利用できる交通利便性抜群のエリアです。
商業施設や飲食店も充実し、共働き世帯から高い人気があります。
70㎡前後のマンションでは5,500万円～8,000万円程度が中心となっており、築浅マンションでは9,000万円前後になるケースもあります。

石神井公園駅周辺は、練馬区を代表する高級住宅街です。
石神井公園に近く、教育環境や住環境も非常に良好なため、ファミリー層から高い支持を集めています。
中古マンションの価格帯は5,500万円～1億円程度となり、ブランドマンションでは1億円を超えることもあります。

大泉学園駅周辺は、商業施設や学校、公園が充実しており、ファミリー世帯に人気のエリアです。
価格帯は5,000万円～7,500万円程度が中心となっています。

光が丘駅周辺は、大規模公園と計画的な街づくりが魅力です。大型ショッピング施設や公共施設も充実しており、子育て世帯から非常に人気があります。
価格帯は5,500万円～7,000万円程度となっています。

中村橋駅・富士見台駅周辺は、池袋方面へのアクセスが良く、比較的価格と利便性のバランスに優れたエリアです。
価格帯は4,500万円～6,500万円程度で、初めてマンションを購入する方にも人気があります。

上石神井駅・武蔵関駅周辺は、西武新宿線沿線の住宅街で、練馬区内では比較的購入しやすい価格帯です。
価格帯は4,000万円～6,000万円程度となっており、70㎡前後のファミリータイプも比較的見つけやすいエリアです。

なお、同じエリアでも駅徒歩5分以内と徒歩15分以上では1,000万円以上価格差が生じることも珍しくありません。

また、築年数だけでなく、総戸数、管理会社、長期修繕計画、大規模修繕工事の実施状況、修繕積立金の水準、日当たりや眺望なども資産価値に大きく影響します。

～こんなお悩みの方はご相談ください～

・練馬区で中古マンションを探しているが、確認事項が分からない
・リフォーム済みなので安心だと思っている
・仲介手数料無料の会社から紹介を受けている
・大幅値引きを提示され、申込みを急かされている
・未公開物件だから早く決めるよう言われた
・修繕積立金が将来上がらないか心配
・大規模修繕の予定や費用が分からない
・管理組合が正常に運営されているか不安
・給排水管や漏水の履歴を確認していない
・ペットやリフォームの制限が分からない
・騒音や近隣トラブルが心配
・重要事項説明書や管理規約を理解できない

一つでも当てはまる場合、価格や室内のきれいさだけで決めるのは危険です。

1.リフォーム済みでも安心できません

壁紙、床、キッチン、浴室が新しくても、
・床下や壁内の給排水管
・共用配管
・外壁
・屋上防水
・エレベーター
・機械式駐車場
まで新しくなっているとは限りません。

新しい壁紙によって、過去の漏水跡やカビ、結露が隠れていることもあります。

「どこまで工事したのか」「配管まで交換したのか」「漏水履歴や保証書はあるか」を確認してください。

2.「仲介手数料無料」の裏側

仲介手数料無料が、すべて悪いわけではありません。

しかし、買主から手数料を受け取らず、売主側から報酬を得る場合、仲介会社が売主を優先する可能性があります。

・物件の欠点を積極的に伝えない
・管理状況を深く調べない
・値引き交渉に消極的になる
・買主に不利な特約を修正しない
・報酬を得られる物件だけ紹介する

表向きは無料でも、住宅ローン、火災保険、リフォームなどで利益を回収される場合もあります。

重要なのは無料かどうかではありません。
誰の立場で調査し、交渉しているかです。

3.「大幅値引き」には理由があります

「今なら300万円値引きできます」
そう言われると得をしたように感じます。

しかし、売れない理由として、
・修繕積立金が不足している
・近く値上げや一時金徴収がある
・管理組合の運営に問題がある
・漏水や騒音トラブルがある
・旧耐震でローンが難しい
・告知事項がある
・将来売却しにくい
といった事情が隠れている可能性があります。

重要なのは、いくら安くなったかではありません。
なぜ、その価格まで下げなければ売れないのか。

その理由を確認してください。

4.営業トークを信じすぎないでください

「他にも申込みが入っています」
「今日決めないと売れます」
「管理状態は良好です」
「修繕積立金は十分あります」
「住宅ローンは大丈夫です」
「資産価値は落ちません」

これらは、正式な調査結果ではなく、営業担当者の言葉にすぎない場合があります。

長期修繕計画、修繕積立金残高、総会議事録、滞納状況まで確認していなければ、「大丈夫」という言葉に根拠はありません。

契約を急かす言葉が出たときほど、一度立ち止まってください。

5.修繕積立金が安すぎる物件に注意

修繕積立金が安いと、毎月の負担は軽く見えます。

しかし、積立額が不足していれば、将来、
・大幅な値上げ
・高額な一時金
・必要な工事の先送り
・外壁や屋上防水の劣化
・給排水管や設備の故障
が起きる可能性があります。

確認すべきなのは、
・現在の積立金残高
・長期修繕計画
・将来の値上げ予定
・大規模修繕の履歴
・一時金や借入金の有無
です。

6.大規模修繕が終わっていても安心とは限りません

「大規模修繕は終わっています」
そう聞くと安心するかもしれません。

しかし、外壁や屋上防水だけで、
・給排水管
・エレベーター
・機械式駐車場
・インターホン
・消防設備
が未修繕のこともあります。

また、工事によって積立金を使い果たしている場合もあります。
工事内容、費用、残高、次回修繕の予定まで確認してください。

7.管理組合が機能していないマンション

中古マンションの価値は、管理組合の運営状況に大きく左右されます。

・総会や理事会が機能していない
・議事録がほとんどない
・管理費の滞納が多い
・住民同士の対立がある
・修繕の決議がまとまらない

このようなマンションでは、必要な工事が進まず、建物の劣化が放置される可能性があります。

見た目だけで判断せず、総会議事録や管理状況を確認してください。

8.漏水・配管・結露の問題

中古マンションでは、
・上階からの漏水
・床下配管からの漏水
・共用管の腐食
・排水詰まり
・結露やカビ
・バルコニーからの浸水
が起こる可能性があります。

室内がリフォーム済みでも、配管が古いままなら、購入後すぐに漏水することもあります。

漏水履歴、配管更新の有無、今後の修繕予定まで確認してください。

9.耐震性・規約・騒音にも注意

築年数が古いマンションでは、耐震診断や改修状況を確認してください。
耐震性に問題があると、住宅ローン、保険、将来の売却に影響します。

また、管理規約によって、
・ペット
・楽器
・フローリング工事
・エアコンの設置
・事務所利用
・駐車場や駐輪場
が制限される場合があります。

騒音、喫煙、臭い、ゴミ出しなどの問題は、短時間の内見だけでは分かりません。

可能であれば、平日と休日、昼と夜に現地を確認してください。

10.大手や知り合いだから安心とは限りません

中古マンション購入の結果は、会社の規模では決まりません。
重要なのは、担当者が、
・修繕積立金
・長期修繕計画
・管理組合の議事録
・滞納状況
・漏水履歴
・耐震性
・管理規約
・告知事項
・契約不適合責任
まで確認しているかです。

見るべきなのは会社名ではありません。
・悪い点から説明するか
・資料を開示するか
・分からないことを調べるか
・契約を急かさないか
を確認してください。

11.重要事項説明を形だけで終わらせないでください

中古マンションでは、少なくとも次の内容を確認してください。

・管理費と修繕積立金
・滞納金の有無
・長期修繕計画
・大規模修繕の履歴と予定
・管理組合の借入金
・管理規約と使用細則
・ペット、楽器、リフォームの制限
・駐車場、駐輪場
・耐震診断
・漏水、事故、近隣トラブル
・契約不適合責任
・住宅ローン特約

「一般的な内容です」と言われても、理解できないまま署名してはいけません。

重要事項説明は、そのマンションを本当に買ってよいか判断する最後の防波堤です。

12.未公開物件・おとり物件に注意

「未公開なので特別です」
「ネットに出る前だから安く買えます」
その言葉だけで、良いマンションとは判断できません。

未公開には、
・広告掲載前
・売主の事情
・囲い込み
・売れ残り物件の再販売
・問題点を目立たせたくない
など、さまざまな理由があります。

また、好条件の物件へ問い合わせた直後に、
「たった今申込みが入りました」
「代わりにこちらを紹介します」
と言われた場合は、おとり物件を疑ってください。

販売図面の送付、具体的な内見日時、現地待ち合わせが可能か確認しましょう。

13.買主に不利な特約を見逃さないでください

中古マンションでは、
・契約不適合責任を免責する
・設備故障を保証しない
・漏水や結露を免責する
・残置物を買主負担で処分する
・管理費等の値上げ予定を承知したものとする
といった特約が入ることがあります。

「現況有姿」という一文で、購入後の修繕費や設備交換が買主負担になる可能性もあります。

内容を理解しないまま契約してはいけません。

最後に

練馬区で中古マンションを購入するということは、きれいな部屋だけを買うことではありません。

管理組合。
修繕積立金。
大規模修繕。
給排水管。
耐震性。
管理規約。
騒音。
住宅ローン。
将来の売却。
目に見えない問題まで、すべて一緒に購入します。

「仲介手数料無料」
「大幅値引き」
「リフォーム済み」
「未公開物件」
「今日決めないと売れます」

魅力的な言葉ほど、一度立ち止まってください。

長期修繕計画を出さない。
管理組合の議事録を見せない。
修繕積立金の残高が分からない。
漏水や騒音について答えない。
重要事項説明書を事前に渡さない。
契約を異常に急かす。

このような対応があるなら、それ自体が危険信号です。

中古マンション購入で最も怖いのは、古い部屋を買うことではありません。
管理不全、修繕不足、漏水、規約違反、住民トラブルという、購入後も逃げられない問題を背負うことです。

契約前なら、まだ調査できます。
署名前なら、まだ立ち止まれます。

疑うことこそ、あなたと家族の生活と財産を守る最後の防御線です。

【お悩み相談は下記LINEかメールにて】

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【会社概要】

株式会社SkyLark Homes　
東京都知事(1)第109546号
〒202-0002
東京都西東京市ひばりが丘北3-5-6　
　　シティーコー卜ひばりヶ丘3階
会社概要①　会社概要②

【プロフィール】

宅地建物取引士　執行役員　
宍戸 拓哉（ししど たくや）
生年月日：【1992年6月22日】
出身地：【福島県相馬市】
スポーツ：【野球（野球一筋10年）】
好きな事①：【映画鑑賞(007好き)】
好きな事②：【酒(特にビール)】
好きな事③：【子供と遊ぶ寝る】　　　　　　
目標①：【不動産会社立ち上げ】
目標②：【児童養護施設運営と保育園運営】

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