No.5：2階建て古民家の「現実的な落としどころ」――全部は使えない。でも、全部を諦める必要もない

これはシリーズの中でも、いちばん「現実に刺さる回」になります。
夢も希望も否定しないけれど、逃げ道と着地点をちゃんと示します。

古民家を活用したい、という相談の中で、
一番多いのが2階建てです。

そして、
一番つまずきやすいのも、2階建て。

「せっかく2階があるのに…」
「全部使えたら、事業が楽になるのに…」

その気持ち、よく分かります。

でも、まずは正直に言います。

1．なぜ2階建て古民家は、急に難しくなるのか

理由は、シンプルです。

住宅としての2階

→ 家族が慣れて使う空間

宿・店舗としての2階

→ 不特定多数が、初めて使う空間

この差が、
建築・消防・運用すべてに影響します。

特に問題になるのは、この3点

1. 階段

2. 避難

3. 消防

どれも、
「昔は普通だった」では通りません。

2．まず直面する現実：「階段」がほぼアウト

多くの古民家で、
2階への階段は――

• 幅が狭い

• 勾配が急

• 蹴上が高い

• 手すりがない

住宅としては、
「よくある話」。

でも、用途が変わった瞬間に、

として見られます。

👉階段を直す＝

• 意匠が変わる

• 構造に影響

• コスト増

ここで、最初の分岐が来ます。

3．2階を「どう使うか」で、すべてが決まる

選択肢は、実は3つしかありません。

① 2階も客室として使う（最もハード）

メリット

• 客室数が増える

• 収益性が上がる

デメリット

• 階段改修ほぼ必須

• 消防設備が一気に増える

• 避難計画が厳しい

• コストが跳ね上がる

👉本気の簡易宿所向け
覚悟がないと途中で止まります。

② 2階は使わない（現実的で多い）

実務で、
一番選ばれている落としどころです。

ポイント

• 客は1階のみ

• 2階は施錠

• 倉庫・管理用のみ

これにより、

• 階段の是正を回避できる

• 消防の要求が軽くなる

• 設計の自由度が上がる

👉「2階がある＝使わなければいけない」ではない。

③ 2階は“限定的”に使う（中間案）

たとえば、

• スタッフ用

• 管理者用

• 事務スペース

ただし、この場合も、

• 客が入らない明確な線引き

• 表示・施錠・運用ルール

が求められます。

👉あいまいな使い方が一番危険。

4．「2階は使いません」は、本当に通るのか？

結論から言うと、

です。

求められること

• 明確なゾーニング

• 物理的に入れない措置

• 図面上での説明

• 運用ルールの明示

「言っているだけ」はNG。
計画として示す必要があります。

5．2階建て古民家で、よくある失敗パターン

❌ 失敗①

「とりあえず全部使える前提」で設計
→ 後から削る羽目に

❌ 失敗②

2階を“グレー”にする
→ 消防・保健所で止まる

❌ 失敗③

階段を甘く見る
→ そこが一番高くつく

6．実務者として勧める「現実的な黄金パターン」

多くの案件で、
最終的にうまくいくのはこの形です。

• 客室・共用部は1階完結

• 2階は非公開エリア

• 階段は最低限の安全確保のみ

• 消防・建築の要求を最小化

👉建物の“弱点”を、無理に武器にしない。

7．それでも2階を活かしたい人へ

どうしても2階を使いたいなら、

• 客室数を絞る

• 宿泊人数を抑える

• 平面計画を徹底的に整理する

そして何より、

設計の前です。

8．最後に、一番伝えたいこと

2階建て古民家は、

の二択ではありません。

“使わない勇気”を選ぶことで、
建物も、事業も、長生きする。

まとめ

HIROHOUSE 一級建築士事務所 代表：原口 良裕