#34 FP3級｜【知らないと数百万円損する】不動産の税金ルール
はじめに｜不動産の税金は「タイミング」で考える
不動産の税金は、とにかくややこしく見えます。
なぜなら、「いつ」不動産に関わるかによって税金が変わるからです。
不動産の税金は、大きく3つの場面に分かれます。
・買ったとき
・持っているとき
・売ったとき
FP3級では、この「流れ」で理解するのが最短ルートです。
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① 不動産を買ったときにかかる税金
◽️不動産取得税（地方税）
まず最重要なのが 不動産取得税 です。
これは
土地や建物を取得したときに、都道府県に払う税金 です。
ここで試験に出る最大のポイントは
どんな場合にかかるのか です。
不動産取得税がかかるのは
・売買で取得したとき
・贈与でもらったとき
・交換したとき
かからないのは
・相続で取得したとき
この違いが超重要です。
なぜ相続だけかからないのか。
それは「自分の意思で取得したわけではない」からです。
買う、もらう、交換するのは自分の意思。
相続は、亡くなった結果として引き継ぐだけ。
だから相続だけは非課税になるのです。
◽️登録免許税（国税）
これは 登記をするときにかかる税金 です。
土地や建物を自分のものだと主張するには、
法務局で登記をします。
そのときに払うのが登録免許税です。
ポイントはここです。
・国税である
・相続でもかかる
2024年からは相続登記が義務化されているので、
相続したら登録免許税を払って登記しなければなりません。
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② 不動産を売ったときの税金（譲渡所得）
家を売って利益が出ると、
それは 譲渡所得 として課税されます。
譲渡所得は
売った金額 − 買った金額 − 諸費用
で計算します。
ここに対して
所得税＋住民税がかかります。
ただし、
マイホームを売る場合は
超強力な3つの特例 が用意されています。
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③ マイホームを売ったときの3大特例
ここがFP3級の最重要ポイントです。
1. 居住用財産の3,000万円特別控除
これは
儲けから3,000万円を引いていい
という制度です。
最大のポイントはここです。
・所有期間は関係ない
・昨日買って今日売っても使える
・親族への売却では使えない
・住まなくなってから3年以内に売る
「3,000万円」と「3年」が頻出です。
2. 居住用財産の軽減税率の特例
これは
税率を安くしてくれる制度 です。
条件は
10年以上マイホームとして所有していること
ポイントはここ。
・3,000万円特別控除とセットで使う
・6,000万円までの部分が14％になる
つまり
まず3,000万円引いて
残った利益の6,000万円までを
低い税率で計算します。
この2つは必ずセットです。
3. 買い換えの特例
これは
税金の支払いを後回しにする制度 です。
今の家を売って
次の家を買う人向けの制度で、
・所有10年以上
・売却価格1億円以下
などの条件があります。
この制度は
1と2とは併用できません。
理由は簡単で、
「今税金を減らす」制度と
「税金を後に回す」制度を
同時に使えないからです。
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④ 空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売るときも
特別な控除があります。
条件を満たせば
利益から3,000万円引ける
という強力な制度です。
目的は
放置された空き家を減らすこと。
相続後に空き家になった家を
売りやすくするための仕組みです。
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まとめ｜不動産の税金は「流れ」で覚える
不動産の税金は
バラバラに覚えると混乱します。
でも
・買ったとき
・持っているとき
・売ったとき
この流れで考えると、
すべて整理できます。
特にFP3級では
「マイホームの特例」が
合否を分ける最大のポイントです。
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FP3級を効率よく学ぶなら、
動画＋テキスト＋問題集 の組み合わせが一番わかりやすいです。
本で整理しながら学ぶと、理解の深さが変わります。
おすすめの参考書はこちら：
• 教科書＋問題集（セット）
『2025-2026年版「みんなが欲しかった！」FP3級2冊セット』滝澤 ななみ著
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• 教科書（基礎理解用）
『2024-2025年版 みんなが欲しかった！ FPの教科書3級』滝澤 ななみ著
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• 問題集（演習用）
『2024-2025年版 みんなが欲しかった！FPの問題集3級 』滝澤 ななみ著
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参照元
本記事は、以下のYouTube講義を学習資料として参照し、内容を整理・再構成したものです。
FPキャンプ（本田式FPチャンネル）
「FP3級 学科試験 爆速講義（ライフプランニング・FPの基礎）」
https://m.youtube.com/playlist?list=PLQQS8fV84KTMr5pQ_-bGdPIfdJzY8OV3B
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