ひとりでできるボロ戸建投資の最初の1戸
※このnoteは、読者の声をもとに随時アップデートしながら【段階的に値上げ】しています。現在の販売価格は1,000円です。
※本noteは、150部販売時点での拡張版です。
200部達成時に予定していた「完全保存版」には未対応のため、現時点では暫定版となります。
今回の再販は、YouTubeでいただいたリクエストに応じた特別対応です。
はじめに：なぜ私はボロ家を買ったのか
ストック収入が欲しいと思ったことが、すべての始まりでした。
私は本業で漆塗り職人をしていますが、
時間と体を切り売りする労働集約型の仕事です。
「もし自分が病気になったら？」
「今がピークなんじゃないか？」
「家族ともっと過ごす時間が欲しくなったら？」
そんなことを考えるうちに、不動産投資という選択肢にたどり着きました。
ただし、資金は限られていました。
そこで目をつけたのが「ボロ戸建てDIY投資」です。
調べるうちに、ボロ戸建ては少額から始められ、DIYすれば再現性も高く、
自分の手で価値をつけていける面白さがあると知りました。
なにより、コミュ障な私は
「数人と絡む＋ひとりDIYだけでストック収入が生まれる」
というビジネスモデルに感動しました。
家を直した経験はありませんでしたが、
調べて試行錯誤するのは得意だったので、
「気合があれば何とかなるだろう」という根拠のない自信がありました。
不動産投資の本も10冊ほど読みました。
このnoteが、どなたかにとっての“最初の一冊”になれば嬉しく思います。
第1章：物件探しと挫折
私は地元の不動産屋、行政書士、ネット掲載の空き家情報など、
手当たり次第に問い合わせをし、内見を重ねていきました。
「知識もツテもないなら、行動量でカバーするしかない」
と、自分に言い聞かせていました。
本で学んだとおり、いきなり50万円の家は見つかりません。
400万円以下の物件に指値を入れて購入するのが現実的であると理解していましたが、買付を出すたびに断られ、不動産屋さんを不機嫌にさせてしまったこともあります。
コミュ障には無理なのか？
やはり、ツテが必要？
もういいから、黙ってワイに投資しろ！（小声）
交渉の仕方もわからず、完全にモヤモヤした時期でした。
そんなとき、あご大家さんの
「内覧前TELでの指値交渉術」（あごさんの有料noteのリンクです）というnoteを、
すがる思いで購入しました。
無課金主義だった私にとって、これはかなりのチャレンジでした。
（少し高い書籍くらいと言われればそれまでですが、基本的に情報商材嫌いな私です）
そこに書かれていた内容を、丸パクリし実践しました。
職人時代に培った「成功者を真似る」「失敗から学ぶ」
という姿勢がここで生きたように思います。
少しずつ不動産屋さんや売主さんの気持ちが読めるようになり、
交渉にも柔軟さが出てきました。
▶ アクションプラン：いますぐできる“物件探しの第一歩”
■ 1. 条件をざっくり決める
私はこんな感じでスタートしました：
・自宅から下道で1時間以内
・価格は500万円以下
・空き家／築年数50年まで/家賃相場が観測できるエリア
「この条件なら買ってもいい」という最低ラインを決めておくのがポイントです。あまり細かく絞りすぎると、行動できなくなります。
■ 2. ポータルサイトを毎日チェック
物件探しには、以下の3サイトを使っていました：
・LIFULL HOME’S（ホームズ）
・アットホーム
・SUUMO
それぞれ、1で決めた条件を入力し、検索結果のURLをブックマーク。私は毎日3回はチェックしていました。
しばらく見ていると、「これは高い」「これは安い」が自然と分かるようになります。500mlの水が98円か128円かを判断するのと同じ感覚で、相場観が身についてくるイメージです。だんだんと「買えそうな気がするエリア」も見えてきます。
※余裕があれば「不動産ジャパン」もおすすめ。レインズ連動で掲載数が膨大です。見づらいのが欠点ですが、だからこそライバルが少なく、チャンス。
■ 3. 問い合わせは電話がベスト
不動産はいまでも、完全に“電話文化”です。
はじめは緊張しますが、この一言だけで大丈夫です：
「SUUMOで○○町○○の戸建てを見たのですが、担当の方はいらっしゃいますか？」
これだけでも、親切に案内してくれる不動産屋さんがデフォです。こちらも事業者として、対等（やや下手）くらいの距離感で丁寧に商談しましょう。
■ 4. いざという時に慌てないよう、建築の基本を学んでおく
問い合わせを入れて、いざ内見となったときに「何を、どこを見ればいいんだっけ…？」となるのはあるあるです。
私はYouTube（例：楽待の一級建築士シリーズ）や書籍を活用して、以下のような内容をざっくり頭に入れておきました：
・家の傾きチェック方法
・雨漏りや劣化の見つけ方
・古い家で見ておくべきポイント（基礎・床下・屋根裏・外壁など）
・インフラ（電気・水道・ガスなど）
実際に現地に行くと、それだけで安心感が全然違います。もちろん、内見を重ねて経験を積むのが一番ですが、事前に“たたき台”を作っておくと成長率が変わります。
■ 5. 家賃相場や需要を、対象物件をサンプルに調査
内見した物件が「直せば貸せるのか？」を判断するには、そのエリアの家賃相場と需要の有無がカギになります。
私はSUUMOやホームズ、CHINTAIなどで「似たような間取り」「同じエリア」の賃貸物件を調べて、
・平均家賃（高望みしない）
・どんな人が借りていそうか？（単身・ファミリー・周辺企業など）
・周辺の駅・コンビニ・学校などの有無
をチェックし、「この家が直ったらいくらで貸せそうか？」の感覚を持つようにしていました。
▶ 最後にひとこと
まずは、自宅から通えそうなエリアで「500万円以下の物件」を1件だけ探してみてください。“買う”じゃなくて“探すだけ”でもう十分に投資家です。勇気の最初の一歩は、たいてい「検索」と「電話」から始まります。
第2章：50万円の家との出会い
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