家を買うと資産にならない国 ──日本の住宅と街づくりが中間層を壊す仕組み

「持ち家は資産になる」——そう信じて家を買っても、
日本では価値がすぐに落ちる。

全国の空き家は900万戸を超え、
社会問題化している。

これは偶然ではない。

税制
会計制度
ハウスメーカー
財務省の利害が絡み合って作り出した構造的な問題だ。

空き家900万戸という現実

総務省の調査（2023年）によれば、
日本の空き家数は約900万戸、
空き家率は13.8%。

家の10軒に1〜2軒が空き家という計算だ。

1978年の約268万戸から45年でほぼ倍増した。

放置された空き家は単なる「使われていない物件」にとどまらない。

手入れされない建物が増えれば街並みは荒れ、
「終わった街」という負のイメージが定着する。

屋根や外壁の劣化は地震・台風時の倒壊リスクを高め、
繁茂した庭木は放火や不法侵入の温床にもなる。

住民の減少は商店や公共施設の維持を困難にし、
さらに人が離れる——という縮小スパイラルを地方から加速させる。

近隣に空き家があるだけで周辺物件の評価は下がり、
街全体の資産価値が目減りする一方、
固定資産税の算定基盤も揺らぎ、
自治体財政を圧迫していく。

単なる人口減少だけが原因ではない。

使い捨て文化、
資産価値が残らない税制
相続時の共有名義問題
需要と供給のミスマッチなど
複数の構造要因が絡み合って900万戸という数字を作り出している。

相続地獄——所有者はいるのに誰も扱えない

空き家が減らない最大の原因の一つが「相続地獄」だ。

親の家を兄弟数人で共有名義にすると、
売却・賃貸・改修・解体、
どの決断にも全員の同意が必要になる。

世代を重ねるごとに共有者は増え、
合意形成はほぼ不可能になっていく。

2024年4月から相続登記が義務化されたが、
これは特効薬ではない。

義務化は「相続から3年以内に名義変更しろ」という枠組みを作ったにすぎず、
その履行には相続人全員の戸籍確認、
遺産分割協議、
合意形成という「人間関係の調整」が前段階として必要になる。

共有者が多い、
行方不明者がいる、
揉め事があるといった現実的な壁がある限り、
過料が付いた程度では「共有地獄」は解消されない。

親が亡くなり共有名義になった不動産が、
複数の相続人や行方不明者、
争いによって登記されず放置され、
劣化して空き家化し、
周辺の不動産価値を下げ、
地域全体を衰退させる——この一連の流れは偶然ではなく、
制度と社会構造が生み出した構造不況だ。

共有名義の強制解除、
行政による管理・買い取り制度、
国庫帰属の仕組みなど、
罰則だけに頼らない実効性のある解決策とセットにする必要がある。

税と会計が仕組む「資産破壊装置」

木造住宅の法定耐用年数は22年。

実際には50年、100年住める家でも、
税務上の評価はほぼゼロになる。

それにもかかわらず中古住宅市場はこの「偽の寿命」に支配され、
築20年で「建物価値ゼロ」と査定されるのが日本の現実だ。

さらに固定資産税は建物が古くなるほど安くなる仕組みのため、
「壊さず放置するのが一番得」という逆転現象が起きている。

空き家対策を掲げながら、
税制は事実上「壊すな、放置しろ」と誘導しているのだ。

この背景には高度経済成長期に確立された「建てて壊してまた建てる」循環がある。

工務店、
銀行、
不動産業
がそれぞれ儲かる仕組みであり、
国民の資産を業界の利益に転換する装置として機能してきた。

欧米では「家は育てる資産」だが、
日本では「買った瞬間から朽ちる消耗品」——この価値観の差が、
住宅を資産形成の柱とする国と、
人生最大の負債にしてしまう国との格差を生んでいる。

さらに厄介なのは、
新築信仰が消費者の感覚そのものを覆ってしまったことだ。

「中古はなんとなく不安」
「前の住人が気になる」
という漠然とした忌避感が広がった結果、
買い手がつかず、
買い手がつかないから中古に価値がつかない、
という負のループが国策として作られてしまった。

人口減少社会に入った今、
この仕組みはもはや破綻している。

何十兆円分もの住宅ストックが毎年のように「紙くず化」し、
失われるのはお金だけでなく、
・景観
・コミュニティ
・国民の資産形成能力
そのものだ。

ハウスメーカーと財務省の利害一致

ハウスメーカーにとっては、
100年住み続ける家族より、
30年ごとに建て替えてくれる家族の方がありがたい。

だから業界は新築信仰を作り出し、
「中古は資産にならない」というイメージを浸透させてきた。

財務省の側にも建て替えを促す動機がある。

・住宅ローンで銀行が
・建築費で建設業が
・取引のたびに不動産取得税や印紙税が発生
・家を壊すたびに税収と経済指標が動く

固定資産税の仕組みも同様に、
古い家を放置させ、
新築を促すよう働く。

短期的な税収確保のために、
国全体で住宅ストックを潰す政策が続けられてきたと言える。

リノベしても評価されない構造

中古＋リノベ市場は拡大しているが、
日本では性能評価や修繕履歴を市場価格に反映する仕組みがほとんどない。

断熱性能や耐震性能、
修繕履歴が価値に組み込まれる欧米と違い、
日本の査定はほぼ「築年数」だけで決まる。

どれだけ手をかけても
「築30年だから建物価値ゼロ」と言われてしまう。

リフォーム履歴が公的に記録・共有されないため、
買い手は不安を解消できず、
結局は築年数による評価に戻ってしまう。

企業側から見れば、
部分リフォームは数年後の建て替え提案への「前座」にもなり、
同じ家で二度儲けられるビジネスとして完結している。

だが社会全体で見れば、
建物寿命は伸びず、
価値も残らず、
空き家も減らない。

市場規模だけが拡大し、
国民は豊かにならないという歪みが放置されている。

リノベ市場が活況でも、
国民全体の資産が積み上がる設計になっていない限り、
それは資産形成ではなく消費にとどまる。

街ごと資産化という発想

欧米で古い家でも価値が落ちないのは、
建物が頑丈だからではなく、
街そのものが資産として設計されているからだ。

・窓の大きさ
・屋根の形
・使える色
・修繕方法
までルール化されたロンドンの住宅街のように、
個人の自由よりも街全体の資産価値維持が優先される仕組みがある。

一方、
日本では地主が好きなように設計・建築・建て替えを行える「自由」があるが、
それは同時に、
統一感のない街並みと、
互いの資産価値を下げ合う結果を生んでいる。

日本の住宅評価は建物単体という
「孤立した1点」で完結するのに対し、
欧米の住宅評価は街という集合体全体で決まる——この差が、
20年で古びる日本の街並みと、
100年経っても取引される欧米の街並みとの分かれ目になっている。

景観・建築ルールの強化、
街単位でのインフラ改修投資、
空き家放置への課税強化と行政による所有一本化、
性能評価の義務化、
修繕履歴のデジタル管理、
リフォームに価値が乗る税制、
ハウスメーカーの技術開放による中古市場参入促進——こうした政策セットが揃えば、
個別の住宅価値ではなく「街力」によって資産が守られる社会に転換できる。

住宅は家計資産の6割以上を占めるため、
ここが改善すれば中間層全体の資産形成能力が底上げされる。

自由と資産のトレードオフ

「景観ルールは自由の侵害だ」という反発は根強い。

しかし隣家が無秩序に建て替えられれば、
自分が守ってきた資産価値は一気に毀損される。

欧米の発想は
「自由はあるが、周囲に迷惑をかけない範囲で」
というものだが、
日本は「迷惑をかけても自由、自己責任」という無法地帯に近い。

好き勝手にやれば街全体の価値が落ち、
結局は当人の資産価値も落ちる——これは全員が損をするゲームだ。

ルールは不自由の押し付けではなく、
資産を守るための安全装置だと捉え直す必要がある。

求められる政策と、政治・文化の転換

必要な改革は、
相続登記と共有名義の整理、
放置に罰・活用に得となる税制の逆転、
中古住宅の性能証明と履歴のデジタル管理義務化、
景観ルールの強化、
公的リフォーム基金の創設、
履歴管理の統一化、
ハウスメーカーの中古市場参入と規制——おおむね実行可能な範囲にある。

しかし制度だけでは足りない。

戦後日本は「家は消耗品」という文化を刷り込んできた。

・新築信仰
・ハウスメーカー神話
・リフォームは自己責任
という価値観が社会全体に染み付いている。

欧米では古い家でも資産であり、
街並みを守ることが誇りであり、
家を手入れすることが社会的義務とされる文化がある。

この文化的土台があるからこそ、
制度も機能する。

政治が建て替えサイクルを維持する制度を作り、
文化がそれを後押ししてきた構図を、
両輪で変えない限り、
いくら法律を整備しても家はまた消耗品に戻ってしまう。

「家を買う＝資産形成」という常識を、
政治と文化の両面から取り戻すことが、
中間層を守る唯一の道になる。

結論

・空き家の増加
・街並みの無秩序
・建物価値を消す税制
・ハウスメーカーと行政の利権構造「家は消耗品」という文化——これらは別々の問題ではなく、
一本の線でつながっている。

放置している当人だけでなく、
社会全体の資産が食いつぶされているのが実態だ。

ルールを変え、
履歴を守り、
街単位で資産を保護する。

この三つをセットで実行できれば、
古い住宅にも資産価値が宿り、
中間層の資産形成が可能な社会に転換できる。

技術も制度案も、
お金さえもすでに揃っている。

足りないのは、
国民が「家を買う＝資産形成」という当たり前の常識を取り戻す意思だけだ。