誰も教えてくれない「登記簿」の話― 朝倉マンション問題から学んだ、登記簿の読み方と市民ができること ―

朝倉マンション問題をきっかけに、
私はこれまで、土地や開発をめぐる多くのことを経験してきました。

最初は、何が正しくて、何が問題なのかも分からず、
ただ「なんとなく不安だ」という感覚だけがありました。

その漠然とした不安を明確にするため、
自分達で登記簿を調べ、専門用語を一つずつ調べ、
まずは仕組みを知るところから始めました。

その過程で分かったのは、

市民でも、調べ、整理し、
きちんと提案することはできる
ということです。

これは朝倉だけの話ではありません。
全国で、土地取得や開発をめぐる問題は起きています。

だからこそ、
この経験を「個人の出来事」で終わらせず、
記録として残し、共有したいと思いました。

「市民が、自分たちでできることは何か」
そのヒントを、実体験を通してまとめた記録です。

登記簿って、何が書いてあるの？

朝倉マンション計画を例に、
抵当権・競売・登記簿の見方をやさしく解説

「登記簿の見方なんて正直よく分からない」
「抵当権？根抵当権？なんか難しそう…」

ここからは、
専門知識がない人でも理解できるように、
実際の朝倉マンション計画の登記簿を例にしながら、

• 登記簿とは何か

• 抵当権・根抵当権の違い

• 競売はどういう流れで起きるのか

• 登記簿のチェックポイント

• 登記簿の調べ方・取得方法

を、できるだけ噛み砕いて解説します。

そもそも登記簿とは？

登記簿は一言でいうと、

です。

そこには、

• 誰が所有しているのか

• 過去にどんな売買があったか

• 借金の担保として使われているか

といった情報が、
国（法務局）が管理する公式記録として残っています。

抵当権とは？（まずは基本）

朝倉マンション計画の登記簿で、
何度も出てくる言葉が 「抵当権」 です。

抵当権を一言で言うと、

銀行がお金を貸す代わりに、
土地を担保として設定します。

※ 抵当権がある＝違法ではありません
※ 住宅ローンでも普通に使われる仕組みです

朝倉マンション計画の登記簿では？

• 🟦 会社名：東恒株式会社

• 🟦 設立：令和6年3月19日

• 🟦 本店：朝倉市板屋1番地1

• 🟦 代表取締役：陳 若文

• 🟦 代表者住所：香港

• 🟦 主な対象土地：

  • 朝倉市板屋1-1（約4,926㎡・ため池）

  • 朝倉市柿原956-1（宅地・畑）

• 🟦 土地には現在も抵当権が設定されている

• 🟦 抵当権者・保証会社・金融関係者が複数関与

実際の登記簿を見ると、

• 土地に 複数の抵当権 が設定されている

• しかも 1本あたり数億円規模

という状態が確認できます。

つまりこの土地は、

という構造です。

この登記簿は、
「過去に税・債務問題を経て、競売された土地に、
現在も数億円規模の担保を乗せて進む開発計画」

これが、
登記簿から読み取れる事実です。

根抵当権とは？（よく混同されるので注意）

ここでよく出てくる疑問が
根抵当権（ねていとうけん） です。

• 抵当権
  　→「この借金1本のための担保」

• 根抵当権
  　→「将来も含めて、借金をまとめて担保する“枠”」

重要なポイントとして、
朝倉マンション計画の登記簿には、

• 根抵当権

• 極度額

• 元本確定

といった表記はありません。

通常の抵当権が、借入ごとに設定されている
という構造です。

競売はどうやって起きる？

「競売」と聞くと突然土地が売られる印象がありますが、
実際は段階を踏みます。

競売までの流れ（超シンプル）

1. お金を借りる

2. 返済が止まる

3. 一括返済を求められる

4. 債権者が裁判所に申立て

5. 裁判所が競売を実施

6. 落札 → 所有者が変わる

大事なのは、

という点です。

登記簿を見るときのチェックポイント5つ

専門家でなくても、
ここだけ見れば十分というポイントです。

① 所有者は「誰」か（今と過去）

まず最初に見るのは、
現在の所有者と過去の変遷です。

チェックすること

• 現在の所有者は個人か法人か

• 短期間で何度も名義が変わっていないか

• 相続 → 売買 → 競売などの履歴はないか

所有者の変遷は、
その土地がどんな事情を抱えてきたかを教えてくれます。

② 抵当権が「あるか・ないか」

次に必ず見るのが、
抵当権の有無です。

チェックすること

• 抵当権が設定されているか

• 何本あるか

• 抹消されているか、残っているか

抵当権がある土地は、
すでに借入の担保として使われている土地です。

これは良し悪しではなく、
状態の確認です。

③ 金額の規模と本数

抵当権があった場合、
金額と本数を見ます。

チェックすること

• 1本あたりの金額はいくらか

• 合計でどのくらいの規模か

• 抵当権が1本か、複数か

今回の登記簿のように
数億円規模 × 複数本の場合、

という構造が読み取れます。

④ 過去に「差押・競売」がないか

これはとても重要ですが、
見落とされがちです。

チェックする言葉

• 差押

• 参加差押

• 競売

• 担保不動産競売

これらが出てくる場合、

• 過去に
  返済不能・税滞納などが起きた

• 行政や裁判所が
  介入した履歴がある

という事実を示します。

⑤ 地目と土地の性格

最後は、
その土地が「何として使われてきたか」。

チェックすること

• 地目（宅地・田・畑・山林・ため池 など）

• 地目変更の履歴があるか

なぜ「合法でも不安」が生まれるのか

ここが一番誤解されやすい点です。

登記簿は、
「違法かどうか」を示す資料ではなく、

を想像させる資料です。

• 多額の借入

• 過去の差押・競売履歴

• 土地の性格

これらが見えると、
人は自然と 未来の不確実性 を感じます。

それが
「合法だけど不安」
という感覚の正体です。

登記簿はどうやって取得・確認する？

実は、誰でも簡単に調べられます。

方法① オンライン（登記情報提供サービス）

• パソコン・スマホで閲覧可能

• 数百円で確認できる

• ※正式な証明書ではないが内容確認には十分

方法② 法務局で取得

• 最寄りの法務局

• 「登記事項証明書」を請求

• 1通600円前後

必要なのは
地番（住所とは違う）だけです。

最後に

まずは自分たちで、仕組みを知ること。
それが、地域の問題を考える第一歩だと思います。

登記簿は、専門家だけのものではありません。
市民でも、調べ、読み、判断材料にできる。

この記録が、
「違和感を感じた土地」
「少し気になる計画」
を調べる際の、ひとつの参考になれば幸いです。

否定するためではなく、
冷静な判断をするために。

そんな視点で、
この記事を役立ててもらえたら嬉しいです。