相続した空き家の売却で使える3,000万円控除｜期限を過ぎたら取り戻せない
そもそも3,000万円控除とは何か
相続した空き家を売却すると、売却益（譲渡所得）に対して税金がかかります。
たとえば、親が1,000万円で取得した実家を2,500万円で売却した場合、売却益は1,500万円です。この1,500万円に対して約20%の税率がかかるため、約300万円の税金が発生します。
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」（通称：空き家の3,000万円特別控除）が適用されると、この売却益から最大3,000万円を差し引くことができます。
先ほどの例であれば、売却益1,500万円は控除額の範囲内に収まるため、税金は0円になります。
補助金や給付金ではありません。確定申告の際に適用を受ける、国の税制上の特例措置です。
適用を受けるための主な条件
この制度には、いくつかの条件があります。すべてを満たしていないと適用を受けられません。
代表的な条件は以下の4つです。
昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
相続の開始直前まで被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいたこと
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却を完了すること
売却価格が1億円以下であること
「旧耐震基準（1981年以前）の建物」という条件が入っている理由は、古い空き家の流通を促進するという制度趣旨があるためです。2000年以降に建てられた建物には適用されません。
また、「被相続人が一人で住んでいた」という条件も重要です。亡くなる前に施設に入居していた場合や、他の家族と同居していた場合は、条件が変わってきます。
上記以外にも細かい要件があります。1つでも外れると適用を受けられないため、売却活動を始める前に確認しておく必要があります。
「期限がある」という意識が薄い方が多い
この制度で最も見落とされるのが「期限」です。
相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、売却を完了する必要があります。
たとえば、2022年6月に相続が発生した場合、2025年12月31日が期限です。その日までに売買契約だけでなく、引き渡しまで完了していなければなりません。
「まだ3年ある」と思っていても、売却に至るまでには前準備が必要です。
相続登記（名義変更）
荷物の整理と処分
解体するかどうかの判断
建物の状態確認と測量
これらに4ヶ月から半年かかることは珍しくありません。相続発生から売却完了まで、スムーズに進んでも1年以上かかるケースが多い。
「来年から動こう」と思っているうちに期限を過ぎてしまった、という話は決して珍しくないのです。
期限を過ぎていた場合の現実
期限を過ぎて相談に来られた方の顔は、一様に落ち込んでいます。
「もっと早く動いていれば良かった」とおっしゃるのですが、後からどれだけ悔やんでも制度は遡って適用できません。
期限が過ぎると、通常通りの税金が発生します。先ほどの例で言えば、300万円の税金が手取りから消えることになります。
私が「早い段階でご相談ください」とお伝えし続けているのは、この理由からです。売ると決めていなくても、期限だけは先に確認しておく価値があります。
「制度が延長された」という情報の誤解
2023年の税制改正でこの特例の期限が令和9年（2027年）12月31日まで延長されました。
ただし、これは「制度の存続期限」の話であり、「相続からの売却期限（3年）」は変わりません。
「延長されたからまだ大丈夫だ」と安心されている方がいますが、それは誤解です。相続から3年以内という制限は変わっていません。
今できることは「適用できるか確認する」こと
まずは適用できるかどうかを確認することです。売ると決める前でも確認は可能です。
確認に必要なのは以下の情報です。
建物の建築年（登記事項証明書か固定資産税の納税通知書で確認できます）
相続が発生した日
亡くなった方が一人で住んでいたかどうか
売却価格の想定
この4点が分かれば、制度の適用可否について概ね判断できます。
弊社では、売却活動を始める前に、この確認を一緒に行っています。適用できる場合は税理士と連携して手続きを進め、適用できない場合はその旨をお伝えした上で進め方を考えます。
