「20年家賃保証」が突然減額！？サブリースの意外な落とし穴🏠
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こんにちは。一般社団法人 移住･住みかえ支援機構代表理事の大垣尚司です。
機構名が長くて覚えづらいですよね🤔英文名の「Japan Trans-housing Institute」を略して「JTI（ジェイ・ティー・アイ）」と呼んでください！
今日は、賃貸運用を考えている方なら一度は聞いたことがある「サブリース」についてお話ししたいと思います。
「サブリースって、家賃保証してくれるんでしょ？ 安心だよね？☺️」
そう思っている方、ちょっと待ってください！ 実は、知っておくべき大切なポイントがあるんです💡
サブリースとマイホーム借上げ制度の違いは・・・？
サブリースって何？「固定収入が保証される」って本当？
サブリースとは、不動産の「転貸借」または「又貸し」の仕組みのことです。不動産からのチラシなどでサブリースという言葉を聞いたことがある方もいるかもしれませんね。
よくあるサブリースの仕組みは、建設会社やその関連会社が、皆さんのアパートなどを借りて、「一定の期間（20年など）、毎月固定の家賃を払います！」と約束してくれるもの。
つまり、空室があってもなくても、オーナーには毎月決まった家賃が入ってくるということです。空室リスクを心配しなくていいので、安心できますよね。
たとえば、10室あるアパートで、1室8万円の手取り家賃が毎月入ってくる、というケースを考えてみましょう。
10室 × 8万円 × 12ヶ月 ＝ 年間960万円
1,000万円近い金額が、20年間などの長期間、固定収入として入ってくる。素晴らしい！ ……と思いますよね。
「約束」が守られないことも😱最高裁の結論は？
ところが、この10〜20年、世間は不景気でした。すると実際のところ、何が起きたか。高い家賃を出せる入居者が少なくなり、家賃相場が下がってくるんですね。
ここで重要なポイントがあります。サブリース会社は、あなたに毎月8万円を払う約束をしています。ところが、実際に入居者から受け取る家賃が7万円や6万円に下がってしまった。
とすると、その差額は会社の赤字になってしまうんです。
すると、あなたのもとに突然、担当者がやってきます。
「すみません、状況が変わったので家賃を下げさせてもらえませんか？」
「え？ 20年間、1室8万円って約束したじゃないですか！」
「いや、お客さん、法律を見てください。市場の状況が変わったら、貸主も借主も家賃を変更する権利があるんですよ」
つまり、「20年間固定」という約束があっても、市場の家賃相場が下がれば、業者側は「じゃあ払う金額も下げさせて」と要求できるということです。
実際、この点について最高裁判所まで争われた方がいらっしゃいます。
「契約書に20年間固定って書いてあるのに、勝手に下げるのはおかしい！」とオーナーが訴えたんですね。
結果は……残念ながら、業者側が勝ちました📝
最高裁は「たとえサブリース契約でも、相場が変われば家賃を見直すのは当然」と判断したんです。
要するに、サブリースでは「固定収入が保証される」と思っていたのに、実は保証されていなかった、ということが起こりやすいのです🤔
戸建てのサブリースは、さらに難しい🤔
さて、ここまでお話ししたのはアパートのサブリースについて。
戸建てのサブリースは、さらに「美味しくない」話になっていきます（笑）。
アパートの場合は、10室あるうち8室は常に埋まっているだろう、という前提で、手取り家賃を計算できます。
2室空いていても、残り8室から家賃が入るので、全体としては収入が安定するわけですね。これをリスクの「分散」と言います。
でも、戸建ては1軒だけ。
入居者がいれば → お金が入る
空室になったら → ゼロ円
つまり、戸建ては「入居者がいるか、いないか」の2択、0か100かの世界なんです。
すると、何が起こるか。たとえば、入居者が引っ越して次の人が見つかるまで3ヶ月かかったら、その3ヶ月間はまったく収入がゼロ。
これは家のオーナーさんからしても不安ですが、サブリース会社も不安です。あなたには家賃を払い続けないといけないのに、入居者からは1円も入ってこないとなると、大赤字になってしまいますからね。
こういう事情があるため、戸建てのサブリースを引き受けてくれる会社があったとしても、家賃をかなり安く設定されたり、条件が厳しかったりすることが多いのです。
JTIの仕組みは、戸建てでも成り立つ特殊な契約💡
JTIは「マイホーム借上げ制度」という賃貸制度を運営しています。
これはサブリースと同様、皆さまの家をJTIがお借りして、入居者の方に転貸する仕組みなのですが……。サブリースとは、少し違うアプローチを取っています。
ポイント① 最初から「変動する」前提で約束する
まずマイホーム借上げ制度の制度利用を開始するとなると、入居者が決まる前に、JTIはこんなお約束をします。
「この物件は、7万5000円〜8万5000円の間で家賃が決まります」
「できるだけ8万5000円で貸せるよう頑張りますが、最悪の場合は7万5000円になることもご了承ください」
つまり、家賃の「幅」をあらかじめお伝えしています。
サブリースのように「20年間ずっと8万円固定！」と無理な約束はしません。その代わり、「このくらいの範囲で変動します」と最初から正直に伝えることにしています。
ポイント② 空室でも収入ゼロにならない安心感
入居者が決まった時点で、次にこんなお約束をします。
「この方が退去された後は、○○円の保証家賃を払います」
たとえば、Aさんが月8万円で入居したとします。
Aさんが退去した後、次の入居者が見つかるまでの空室期間中も、JTIはあなたに「保証家賃」として月7万円を払い続ける……といったようなイメージです。
次の入居者が決まるまで、空室でも一定の家賃が入ってくるということですね✨
ポイント③ 市場に合わせて柔軟に調整していく
ふたたび入居者が決まる際には、その時の市場状況に応じて、改めて家賃の上限・下限と保証家賃を設定します。
たとえば、2年後にBさんが退去するとき、周辺の家賃相場が下がっていたら「次は7万円〜8万円の範囲で、保証家賃は6万5000円にしましょう」と見直すわけです。
逆に相場が上がっていれば、家賃も上がる可能性があります。
こうすることで、家賃は市場に合わせて変動しますが、空室リスクは最小限に抑えられるという仕組みなんです💪
つまり、「完全固定」という無理な約束ではなく、「市場に合わせて柔軟に調整しながら、でも空室のリスクはカバーする」というバランスの取れた仕組みなんですね。
自己運用 VS JTI、どっちがお得？🤔10年後の収入を比較！
「そもそも、マイホーム借上げ制度やサブリースなどを使わず、自分で運営したほうが儲かるんじゃない？」
そう思う方もいらっしゃいますよね。
確かに、JTIに委託すると家賃の15%程度が手数料として引かれます。だったら自分で入居者を探して、自分で管理すれば、満額の家賃が手に入るはず…そう考えるのは自然なことです。
実際、不動産会社の方や、賃貸経営に詳しいプロの大家さんの中には、ご自身で入居者募集から契約、管理まで全部やっている方もいらっしゃいます。
では、実際に自己運用された方と、JTIのマイホーム借上げ制度を利用された方、家賃の合計手取りの差はどの程度になるのでしょうか。
以下は、家賃の差額について試算したものを、グラフに表したものです。
家賃8万円の物件で10年間を比較したとして、両者を比較してみましょう。
【自己運用】満額だけど不安定…空室リスクが怖い
自己運用の場合、入居中は満額の家賃8万円が入ってきます。でも、退去されると収入はゼロ。次の入居者が決まるまで、毎月ドキドキしながら待つことになります。
また、10年のうち8年は入居、2年は空室だったとしましょう。
すると、入居期間の収入は
8万円 × 12ヶ月 × 8年 = 768万円。
空室期間の収入は0円ですから、累計の家賃は合計で768万円となります。
【JTI委託】85%だけど確実！空室でも安心
一方、JTIに委託すると、家賃は少し下がります。入居時の家賃は8万円の85%、つまり6.8万円です。
ただし、空室になっても、JTIは保証家賃（仮に6万円とします）を払い続けます。
同じく10年間で計算してみると、入居期間（8年）の収入は
6.8万円 × 12ヶ月 × 8年 = 652.8万円。
そして空室期間（2年）も収入が入り、
6万円 × 12ヶ月 × 2年 = 144万円。
合計すると796.8万円になります。
自己運用と比べると、10年単位では、収入の合計はそれほど大きく変わらないことが分かります。
地方なら、運用お任せも視野に入れてほしい🐱
地方の家では、空室期間が長引くことも少なくありません。
「満額だけど不安定」より「少し安いけど確実」の方が、結果的に得になるケースが多いんですね。
また、毎月「今月も家賃が入るかな…」と心配しなくていいというのは、精神的にも大きな違いではないでしょうか。
まとめ：サブリースは「仕組み」を理解することが大切！
今日お話しした内容をまとめましょう。
✅一般的なサブリースでも、家賃は変動する可能性がある
✅ 戸建てのサブリースは、アパートより難しい
✅ JTIは「家賃の幅」と「保証家賃」で柔軟に対応
✅ 長期で見ると、安定性が大きなメリットに
「サブリースなら絶対安心！」とするのではなく、仕組みをしっかり理解することが大切なのですね。特に戸建ての場合は、空室リスクをどうカバーするか、という視点で考えてみてくださいね💡
その悩み、移住･住みかえ支援機構がサポートします
JTIでは、マイホーム借上げ制度を通じて、空き家活用のお手伝いをしています。
相談はいつでも無料です🏠💕お気軽にお問い合わせくださいね！
では、また次の記事でお会いしましょう！
