火災保険の更新で臨時総会が必要に？マンション住民が知るべきポイント
私が住んでいるマンションの決算期は１２月末です。
規約で、「第43条 理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後3か月以内に招集しなければならない。」と定められていて、3月22日に総会が開かれました。
議案は、第１号～第６号まであり、いずれも「承認」されました。
但し、私には、１点、気になった問題がありました。
第５号議案「2026年度 事業計画および管理費等予算案の件」の資料に、以下の記載があったのです。
事業計画書：損害保険契約 ５年満期 2026年8月1日満期
管理費予算書：損害保険料 前期実績 696,890円／予算 696,890円
火災保険の「５年満期」は、通常「５年一括」で、5年分を一括して支払います。つまり、2026年度の「予算書」では1年分ですが、「キャッシュ」では5年分をまとめて支払うわけです。
実質的に、「5年前の更新の時と同じ金額、696,890円×5年分＝約350万円の損害保険料を支払います、承認してくださいね」と言っているわけです。
『これは、臨時総会案件になりそうだな…』と、私は思いました。
昨今の火災保険は保険料率の値上げが続いており、とりわけ、「５年一括」契約の保険料が、前回更新時並みに収まることは、ほとんどあり得ないからです。
「予算と実態の乖離（かいり）」が発生した場合、「臨時総会」であらためて承認を得る必要性が出てきます。
そこで、本日ですが、理事長と副理事長に、「共用部分火災保険の更新に関する要望書」を提出してきました。
細かい部分は省略しますが、次のような「要望書」です。
〇〇〇〇マンション管理組合
理事長 殿
共用部分火災保険の更新に関する要望書
拝啓 時下ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。
日頃より当マンションの円滑な管理運営にご尽力いただき、心より感謝申し上げます。
さて、「マンション総合保険」（共用部分の火災保険）が、今年8月1日に、保険期間5年の満期を迎えます。当管理組合の損害保険料は、2019年度 235,682円／年→2020年度 514,660円／年→2021年度 696,890円／年（5年一括 3,484,450円）と、急速に増加しました。
当管理組合は、近時は「事故件数」が減少しており、本来であれば、今回の満期は保険料コストを削減できる絶好のチャンスです。
しかしながら、火災保険は、過去5年間に大幅な料率改定が2回行われました。当組合は、この間、5年一括契約によって値上げの影響を免れてきましたが、今回の更新で、積もり積もった値上げが、一度に反映されることになります。
そのため、残念ながら、保険料コストを削減するまでには至らない可能性があります。
つきましては、組合員の負担軽減と補償の最適化が図られますよう、下記の通り要望事項を提出させていただきます。
理事会の皆様のご負担が増えることは承知しておりますが、将来の修繕積立金の確保や管理費の健全化のため、何卒ご検討をお願いしたく存じます。
敬具
(1) 理事会にて管理会社様に確認いただきたい事項
① 直近「5年間」の請求（保険事故）履歴の確認
少額請求が多い場合、免責金額（自己負担額）を設定した方が合理的な場合が多々あります（請求金額にかかわらず「事故件数」にカウントされるため）。特に、「破損、汚損等」「マンション居住者包括賠償特約」で、少額請求が起きがちです。
② 優良割引制度のフル適用
当管理組合は、最近では「事故件数」が減少しています。一時期多発していた窓ガラスの「熱割れ」も、ほとんど聞きません。「事故件数」が減少した場合、優良割引の適用によって、本来は、保険料削減のチャンスです。
近年、損害保険会社によっては、「マンション管理適正評価制度」の評価結果等を、契約引受・保険料算定のリスク評価に利用しています。当マンションの評価は、「管理適正評価：星4つ（優れている）」です。かつ、「マンション管理計画認定制度」（国交省）の「認定マンション」でもあります。
③ 水災リスクの再確認
現在「水災補償なし」のプランになっています。火災保険の「水災補償」は、大雑把に言えば、「床上浸水もしくは地盤面より45cmを超える浸水」の場合に限られますので、当マンションにはそのようなリスクは無いというご判断かと思います。
一方、当マンションには、ピット式駐車場、給水槽（受水槽）、ポンプ等の重要設備が地下にあります。素朴な疑問ですが、これらの設備は、ゲリラ豪雨等による「内水氾濫」のリスクは無い（他の特約等で補償する必要性は無い）のでしょうか。
(2) 外部代理店による相見積もりの実施
仮に今回「事故件数」が減少していたとしても、料率改定の影響で、本来期待される保険料削減が実現できない可能性が高いです（逆に、保険料削減どころか増加してしまうかも知れません)。そのような場合には、現代理店様の見積もりに加え、外部代理店による相見積もりの実施をご検討ください。
(3) 「免責金額」の設定（小規模な修理は管理費で支払い）の検討
外部代理店による相見積もりの実施とあわせて、「免責金額」の設定をご検討ください。現行補償内容での相見積もりとともに、「免責金額」（3万円・5万円・10万円等）を設定したプランも作成させ、比較検討すれば、簡単に保険料削減効果を確認できます。
なお、「免責金額」を設定していない現状では、少額の請求となる事故は、「事故件数」の関係で、請求するかしないか悩ましいことが多いです。「免責金額」を設定しておくことで、免責金額の範囲内の事故は、居住者（加害者）が賠償するか、管理費から支出することになり、ルールが明確になります。
以上
〇〇〇号室（〇〇）
副理事長の話では、通常総会の直前の理事会で、管理会社の担当者から、「損害保険の更新は、臨時総会案件になる」という話が出たそうです。
副理事長は、「これから通常総会なのに、どういうこと？？？」と思ったそうです。
そうです、これは、「事故件数」が改善したにもかかわらず、保険料が跳ね上がっていて「予備費」をも突破してしまった…ということでしょう。
さて、この問題、結末はどうなることやら。後日、報告させていただきたいと思います。
