【築60年のマンション】向き合う住民の世代間ギャップとは⁈建築費高騰、金利上昇、人口減少へと加速する日本。出口戦略をどのように考えるべきなのか｜国分寺市｜立川市
国分寺市西町四丁目にある「けやき台団地」。その「けやき台団地」のお向かいに弊社は「オフィス兼アトリエ」を構えています。
「けやき台団地」は、いわゆる高度経済成長期を象徴する分譲団地で、1965年11月築の総戸数300戸と地域の顔ともいえる団地群です。
建替えの話しが出ていて住民同士の話し合いも大変な状況のようですが、居住者の意識が高いことから、他の分譲団地と比べても住環境の良さを感じています。
さて、先週末の話し…
けやき台団地と同い年の1965年10月築のマンションへ、リフォームを想定した現地調査へ行ってきました。場所は品川区ですが、最寄りのJR目黒駅からは歩いて10分かからない程度の場所にあります。
売主様の希望もあり写真などは掲載出来ませんが、かなり難易度は高い。
ベテランの不動産投資家の方と一緒に現地へ行ったのだが、実際に目にした室内の傷み具合は、築年数から想像していた状況を遙かに上回っていると言われた事が印象的だった。
所有者は賃貸として貸していたため、入居者が退去してからはしばらく空き家だったという話しを受けていた。しかし、再度人が住める状態に戻すまでのリフォームをかけたとしても…
出口戦略をどのように考えるべきなのか…と頭を悩ませています。
ここで問題となるのが、投資の目線で考えたときです。
価格はだいぶ低い金額でもよいから手放したいといった気持ちが所有者からは強く伝わってきます。しかし、築60年のマンションに手を加えて運用することは良しとするのかと悩ましい事も事実です。
住環境を大事にする傾向が強い「分譲団地」と、立地の良い都内に無数に存在している「築古マンション」を比較することで、改めて考えさせられたポイントとしては「居住者の意識や傾向」といったところです。
住環境を求め、多少不便でも「分譲団地」を選んだ住民と、古くても利便性を求め都内の「築古マンション」を求めた住民。同じ築60年のマンションでも居住者の価値観は違うのだろうと勝手に想像をしていました。
勿論、築古リノベマンションが流行っていたこともあり、自身が住んでいていく選択肢もありますが、耐震性や配管等の劣化についてはリスクが大きい。今回の不動産もそうだが、元々は相続で受け取ったマンション。これから、築古マンションの相続案件が増えてくるのは間違いないでしょう。
私としては、築50年を超えてきたマンションは「建替え計画の方向性や進捗」を鑑みて慎重に判断した方が良いと考えています。
さらに、大規模修繕工事の談合がニュースに出たばかりですが、工事業者同士だけでなく、管理組合の理事✕業者との癒着も少なくはないと思います。
工事の施工費が急騰している今、様々なトラブルが発生したり、問題が表面化していきそうな気がしています。
～ まとめ ～
築古マンションの買取再販、いわゆる「築古リノベ」が流行っていた時期があります。しかし、中東問題によって加速した「物価の高騰、急激な値上げ」によって買取再販事業は厳しい局面を迎えようとしています。
リフォームの得意な業者が不動産業界へ参入するケースの会社が、不動産業界ではベテランと言われる買取再販業者に勝る状況になるかもしれません。
理由はシンプルです。今までは、不動産業者→リフォーム業者へ○○○万円でリフォーム工事をお願い～で回っていたのです。
しかし、リフォーム費用を先に見積もって逆算し仕入れ価格を決めないと、収支が合わなくなってきます。既に、去年仕入れた築古マンションのリフォーム工事を今からというケースでは、収支が合わないとの声を聞くようになっています。
業界の内情を知ることで、以下のような傾向を予測することが出来ます。
①築古マンションの現況渡し（リフォーム前）の物件が市場に出てくる
②中古マンションの購入を検討中の方は、リノベ済みマンションを前提とせずに自ら情報収集をすることで、選択肢は拡がる
③買取再販業者が手を付けにくい価格帯の不動産が、一般消費者からしたら「割安で購入出来る可能性」はある
④築古マンションの建替え計画の進捗によっては、売却をする人が出る
例）若い世代→建替え計画に賛成、高齢者→売却をし、施設入所や住み替えを考えるキッカケやタイミングと捉える方は、一定数出ると予想
若い世代は今後の資産性向上を求め、柔軟に対応することが出来るでしょう。しかし、高齢者にとっては、解体作業・建替え工事の期間が数年間に及ぶことを知った時が決断をするタイミングなのかもしれません。
酷な話しに聞こえるかもしれませんが、60年前の技術や資材等で作ったコンクリートの塊です。しかも、配管等はクタクタになっている事も現実です。
築古マンションを所有、または相続を受ける予定の方、購入を検討の方、売却を検討中の方、皆さんの参考になれば嬉しいです。
益々、「住まい✕地域福祉」のサポートが必要になりそうです。
引き続き、住宅業界の現場視点で書いていきます。
～～ 企業情報 ～～
株式会社bluebird
〒190-0001
東京都立川市若葉町1-17-1
tel:042-535-7210
mail: susaki@bluebird-akiya.com
築58年木造空き家・空き店舗を利活用した「オフィス兼アトリエ」を運営。
立川市協働型地域福祉アンテナショップ
<業務内容>
○古家・土地などの不動産査定
○相続対策、ライフプランの相談
○不動産、リフォームの見積り相談・提案
○住まいに関する悩みやトラブルの相談業務
○介護保険を利用した住宅改修工事の相談
○外装リフォーム（屋根外壁塗装、防水工事）
〇執筆、監修、取材対応(お気軽に問い合わせをください♪)
<エリア>
東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県(応相談)
※他エリアの相続不動産などでお困りの方も、まずはご相談ください♪[初回相談料無料]
解決策を一緒に考えます。
↓ 問い合わせはこちらから ↓
