「キャッシュ・フロー」はすごく重要。だけど、その定義はすごく曖昧です

キャッシュ・フローは経営・投資・融資に重要な財務指標です。

債権評価、株式価値評価、不動産評価にキャッシュ・フローを使います。
金融機関が融資する際には、企業が借入金を返済できるだけのキャッシュ・フローを有しているかを検討します。
利益だけでなく現金収支を管理する経営手法として、キャッシュ・フロー経営があります。
財務諸表の一つにキャッシュ・フロー計算書があります。

このように、どの企業も「キャッシュ・フロー」を利用します。
しかし、そのキャッシュ・フローは非常に曖昧な概念です。
用途によってキャッシュ・フローの定義は違います。

今回は、どんなキャッシュ・フローがあるかについて、解説します。

・問題：どのキャッシュ・フローか分かりますか？

プレイヤーによってキャッシュ・フローの定義が違います。ここでは、プレイヤーによるキャッシュ・フローの違いを説明します。

不動産賃貸業X社から不動産物件を買い取りたい不動産ファンドのＡさん、X社の買収を検討しているPEファンドのBさん、X社から融資を依頼された銀行員のCさんの会話から、３人の「キャッシュ・フロー」が何かを考えてみましょう。

3人のキャッシュ・フローが何か、分かりましたか？

・不動産評価に利用する物件のNCF

まず、Aさんは不動産物件の収益価格を計算するためにキャッシュ・フローを使っています。だから、ここでのキャッシュ・フローは物件のNCF（Net Cash Flow）です。
NCFは次のように計算します。

NCF＝NOI－CAPEX＋敷金等の運用益

NOI：物件収益－物件費用
CAPEX：資本的支出（修繕費など）

NCFとキャップレート（CR）から、物件の収益価値は次のように計算します。

収益価格＝NCF÷CR＝1億円÷5%＝20億円

・株式価値評価に使用するFCF

Bさんは株式価値を計算するためにキャッシュ・フローを使っています。
株式価値評価に使用するキャッシュ・フローはフリー・キャッシュ・フロー（FCF）です。

FCF＝営業CF－CAPEX

※営業CF＝営業利益＋償却費－法人税等
キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローに支払利息等を加算した金額です。

FCFとWACC（加重平均資本コスト）を使って、企業価値（EV）を計算します。

EV＝FCF÷WACC＝5億円÷5%＝100億円

ちなみに、EVは株式価値ではありません。
非事業性資産10億円、有利子負債50億円とすると、株式価値はこのように計算します。

株式価値＝EV＋非事業性資産－有利子負債
＝100億円＋10億円－50億円＝60億円

・債務償還年数を計算する営業CF

CさんはX社への融資の回収可能性を判断するために、キャッシュ・フローを使いました。
金融機関の自己査定では、借入人（債務者）の債務償還能力を判断するために、借入金から運転資金を控除した額が営業CFの何倍かを計算します。

債務償還年数＝（借入金－運転資金）÷営業CF
=（40億円－10億円）÷6億円＝5年

※営業CF＝営業利益＋償却費－法人税等

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このように、プレイヤーによってキャッシュ・フローの定義が違います。
ややこしいので、間違わないようにしてください。

それでは！

キャッシュ・フローについて詳しく知りたい人は、こちらをどうぞ！

この説明ビデオを作りました。よろしければ、ご覧ください。