新浦安でマンションの住み替えを考えるとき、インフレ局面をどう読むか
現場から上がってきた相談
売買担当から興味深い報告がありました。新浦安エリアで、120㎡を超えるような大型マンションに住んでいる方からの住み替え相談が、ここ最近複数件重なっているというものです。子育てが一段落し、広すぎる住居を持て余している。駅近の利便性の高い場所に移りたい。そういうニーズです。
一方、より広い住居への住み替え、いわゆるアップサイジングの相談は以前と変わらず続いています。特徴的に増えているわけでも、減っているわけでもない。横ばいの状態です。
なぜダウンサイジングだけが増えているのか。この非対称が何を意味しているのか、考えていたことを書き残しておきます。
新浦安には大型マンションが多い
まず背景として、新浦安エリアの大規模マンション開発は2000年代初頭から2010年頃にかけて集中しています。当時、子育て世帯が広さを求めて購入した物件が、今ちょうど築20年前後を迎えるタイミングに入っています。購入者が30〜40代だったとすれば、今は50〜60代。子どもが独立し、家族構成が変わるフェーズと重なるのは、エリアの開発経緯から見れば自然な流れです。
100㎡を超える広めの物件が多数存在しているという供給構造が、ライフステージの変化に伴う住み替えニーズを継続的に生み出しています。今起きていることは、この街の成り立ちからある程度予測できた変化だとも言えます。
新浦安は住み替えがしやすい構造を持つ街
この街には、住み替えをしやすくする市場構造があると考えています。
当社の成約データを見ると、新浦安のマンション成約単価は2003年以降ほぼ一貫して上昇しています。
この右肩上がりの相場構造は二つの意味を持ちます。一つは、この時期以降に購入した方の多くが残債割れの懸念なく住み替えを検討できる状態にあるということ。むしろ利益確定売却ができる方も多くいます。もう一つは、これから購入する方にとっても、将来の住み替えを視野に入れた上で購入判断がしやすいエリアであるということです。
アップサイジングでもダウンサイジングでも、住み替えの選択肢が取りやすい地域性。それが新浦安という市場の特性の一つだと考えています。
住み替えの動機は、方向によって性質が違う
アップサイジングとダウンサイジングは、住み替えという行動として同じように見えますが、動機の性質が根本的に異なると感じています。
アップサイジングは、希望や夢が動機の源泉になることが多いと思います。「広い家に住みたい」
「子どもに自分の部屋を作ってあげたい」
「もっと豊かな暮らしをしたい」
こうした希望は人の根本的なものであり、市場環境や理屈に左右されにくいものです。だからアップサイジングの相談は横ばいを保っているのかもしれません。そして、もし希望実現のチャンスがあれば即座に動くべきものでもあります。
一方、ダウンサイジングはロジカルな理由が揃って初めて動きやすくなるものだと思っています。
「広すぎる住居を持て余している」
「管理・維持が重くなってきた」
「ライフステージが変わった」
これらの理由が積み上がって、初めて「動こう」という判断につながりやすいものです。むしろ感情的には「思い出」といったものとの離別が無条件に発生するだけ、逆行することすらあります。それでも、今、新浦安でダウンサイジングの相談が増えているのは、そのロジックが揃ってきたからかもしれません。
なぜ「今」動きやすいのか——未検証の仮説
ここからは、この変化を説明しようとした仮説です。データで検証したわけではありません。
住居の値動きは、大型物件と小型物件でおおよそ連動しますが、額面は異なります。120㎡の物件が10%値上がりすれば、60㎡の物件が10%値上がりするより、絶対額として大きく動きます。
この非対称性が、インフレ局面とデフレ局面で逆の作用をするのではないかと考えています。
ダウンサイジングを考えている方にとっては、大きい物件の値上がり益が相対的に大きい今は、売却によって資金を確保しやすいタイミングです。ロジカルな理由がさらに一つ加わる状態とも言えます。
アップサイジングを考えている方にとっては、インフレ下では追加負担が大きくなりやすく、理屈的には不利な土壌です。ただしそれでも動く方はいます。前記の通り、広い家への夢や渇望は、理屈では止められないものだからです。そしてもしその決断をするなら、長期的なインフレ下においては早く動く方が追加負担が小さくなりやすい。夢に向かって動くなら、「今」であることがその理由になり得ます。
繰り返しになりますが、あくまで仮説です。
自分の家庭がその傍証かもしれない
少し個人的な話を書きます。
子どもの成長とともに、居住スペースを広げたいという気持ちはあります。ただ実際に動こうとすると、今の相場で大きい物件を購入するとなると、自宅の値上がり益を上回る追加負担になります。さらに、低金利時代に固定金利でローンを組んでいるので、住み替えると金利上昇という負担も加わります。「動かない理由」が積み重なっている状態です。
この「動かない理由」は、ダウンサイジングにおいてはそのまま「動く理由」の裏返しになります。
ただ、正直に言えば、条件の合う物件に出会ったとき、「なんかいいな」と感じてしまう物件に出会ったとき、一気に動くであろう自分の存在は否定できていません。住み替えの意思決定は、理屈だけでは完結しないものだと、自分自身を通じて感じています。
住み替えを検討している層は一枚岩ではない
住み替えを検討している方の状況は様々です。すでにローンが完済している方にとっては、売却資金で購入代金を賄えるため、金利上昇はそもそも大きな課題になりません。動く障壁がさらに低い。一方、住宅ローンを資産運用の手段として積極的に活用したい方にとっては、住み替えで得た資金差額をBS上の別の資産に転換するという発想もあります。住み替えを「縮小」や「拡張」ではなく「資産の組み替え」として捉えると、インフレ局面はむしろ積極的に動くべきタイミングになり得ます。
もう一つの視点を加えると、使っていない部屋は眠っている資産でもあります。坪200万円を相場としたマンションに仮に6畳間があるとすれば、600万円相当の資産が、QOLにほぼ影響しない物置として機能しているだけということになります。身の丈に合わない住居を持ち続けることは、資本の観点から見れば非効率な運用状態とも言えます。住み替えはその資産を解放する行為でもあります。
新浦安は、アップもダウンも動きやすい街
新浦安は住み替えがしやすい構造を持つ街だと考えています。右肩上がりの相場、大型ストックの多さ、残債割れリスクの低さ。これらはダウンサイジングにとっても、アップサイジングにとっても、動きやすい条件として機能します。そしてインフレ局面という現在の市場環境は、その構造をさらに後押しする可能性があります。
動機の性質は違っても、新浦安という街はどちらの方向にも選択肢を取りやすい市場構造を持っています。住み替えの方向はそれぞれの生活設計と、そしてときに感情が決めるものだと思っています。
「今の住居に留まっている理由」を一度書き出してみると、それがそのまま住み替えの「動く理由」になっているかどうか、確認できるかもしれません。
新浦安の売買市場における買い手の構造については、別稿でも整理しています。
筆者：今泉向爾 株式会社明和地所、株式会社アールデザイン 代表取締役 https://www.meiwajisho.co.jp/aboutus/13905-2 https://www.rdesign.co.jp/aboutus/
