住宅ローンの変動金利上昇が直撃している

　家を購入し、住宅ローン組んだ時はぎりぎりゼロ金利政策中で、変動も固定もかなりの低金利だった。大部分を固定で組んだが、私単独の判断で一定部分を変動金利にし金利の平均値を下げようという下心を出したハイブリッドの借り方にした。
　ローンを組んで数か月でゼロ金利政策解除され、変動金利がトントンと2度上がった。0.15％上昇分は割と前に反映されていたが、何か月か前にしれっと残りの0.25％の上昇分も反映されて、固定10年で組んでた部分の金利より変動金利の部分が高くなってしまった。金利差自体は微々たる差に思えたが、そこはリボ払いよろしくな5年ルールというシステムがあり、変動金利の場合は月々の支払いの25％もの額が金利の払いになってしまっている。固定金利も結構高く20％いかない程度であるが逆転されている。もともと組んだ当初は変動金利は月々の支払いの10％程度が金利分だった。5年間は月々支払額が一定であることが原因で、金利上昇によりその利息充当割合が爆上がりする。金利が0.4%⇒1%で1/3が金利の支払い、0.4%⇒1.5%への変化で半分が金利の支払い、金利2%で2/3が金利の支払いになる。金利3%に至ると5年目までほぼ100％が利息の支払いになる。金利2％を超えてくると今度は125%ルールも見えてくるのだが、10年債利回り的には全然ありうる。
　住宅ローン減税の恩恵を目いっぱい使うなら元利均等割一択のため、それなり効率が悪かろうとこの形にして、住宅ローン減税を受けるのが効率いい感はあるが払った税金が金融機関に垂れ流れているだけではあるという状況ではある。そりゃ銀行爆益出すで…
　
　とはいえ2025/12月の政策金利の会合はさすがに上げの一択クラスの状況になってきた。何なら一気に0.5％上昇すらあるんじゃないのかレベル（実際にはないと思う）。日本国債の10年債利回りは1.8%を超えてきており現状は日銀政策金利との間で1.3％もの乖離がある。ニュースでも12月で59%、1月までで85%程度の利上げ確率と言われている。2025/12/05現在、これを書いて1週間であっという間に12月の利上げ確率が9割を超えたとニュースがあった。0.25％の上昇は確実だろう。何なら+0.5%もあるのではなかろうか（実際はないと思う）。政策金利が0.5％上がって1％になったとてそれですら現在の10年債の利率との乖離は1％近くある。
　住宅ローンへの反映までは政策金利上昇から数か月あるのがいいのか悪いのか忘れたころにしれっと影響を与えてくる。現状のローンの支払い内訳（利払いが何%を占めているか）がどういう状況か、また、次回の金利上昇が影響を与えた際に、支払い内訳にどういった影響を与えるのかを確認しておいた方がいい。

　住宅ローンを使っている以上、全額返済できるほど余裕があるわけではないのがごく一般的と思うが、取りうる手段は
　耐える、借り換える、繰り上げ返済になろうかと思う。

　耐えるのパターンは本気でかつかつのパターンもあるがそれはじきに破綻してしまう。何とか収支のバランスを改善しないといけない。
　もしくは投資に回している可能性もある。株や仮想通貨の上昇率はすさまじいので、これは一定取りうる戦略だがリスクもある。
　借り換え。これは手数料もかかるがそれでもなお金利が低いものへ置き換えた方がお得というパターンがある。5年ルールの切り替わり直後に金利上昇の影響を受けている場合、返済の大きな部分が金利の利払いになっている状況が5年近くつづく状況であるならそれを解消できるし、金利もある程度低い状況にすることができる。ただし、現状は上昇局面なので、手数料を払って多少金利が低いものに借り換えてもまたすぐ金利上昇しかねず、手数料をどぶに捨てての借り換えのループになりかねないのでタイミングを慎重に選択する必要がある。　

　一番有力なのは繰り上げ返済だろう。残高が減ればその分利息が減る。その代わり当然手元の余裕資金が減るので、何かあった際に高利でお金を借りる羽目になったら元も子もない。
　何のために高い手数料払って住宅ローンを借りたのかというところはあるが、それでも低金利で想定していた総支払額が、金利1％を超え始めると様子が変わってくる。
　5年ルールや125％ルールまで計算に入れたエクセルがあればいいが、ネットには存在していない様子。作成すれば需要あるんだろうか。まあ好き好んで悪い未来を見たい人はいないし、銀行は作るメリットはないだろう。
　2025/12/18追記　政策金利も上がったしチャッピーにお願いしたら余裕5年ルールや125％ルールを考慮し、繰り上げ返済にすら対応したものを作ってくれた。金利上昇局面では元本・利息内訳がえぐいことになるのがうかがえる。

また、繰り上げ返済素人だったが、期間そのままにして返済額減らすやり方は使い物にならない気がする。チャッピーにお願いして返済期間そのままで返済額を減らすものと返済期間短縮するものを変更できるよう修正してもらって確認した。
　確認結果としては、危惧していた通り、返済期間短縮との返済総額は結構差がある。せっかく繰り上げ返済して月の利息充当割合を減らしても5年ルールの後、月の返済額が減ってしまったタイミングで利息充当の割合が一気に増えてしまう。ただ、今回の検討（2％まで金利が上がってその後横ばい）であれば返済額軽減も割と有効に効いてはいる。ピークで利息充当割合が47％までいっているため、金利がもう少し上昇していくと、このレベルの比ではなさそうである。いずれにしろ、余裕にある計画を立てる必要がある。
　

　最悪の場合は売るのも選択肢となるが、買い手のあるうちの方がいいかもしれない。

　2025/11/29現在は10年債と同等である1.8％（2025/12/05現在1.95％）までは十分金利上昇余地があると想定して動く方がいいのだが、この想定だと収支のバランスが崩れて返せない人もある程度出てきそう。5000万円で金利0.4％5350万円が2％なら7000万円。差額1650万円あるので中古車くらいのアルファード35年乗り継げるくらいには違う（残クレアルファードは思ったより高くて無理そう…）、人それぞれ、状況が違うし今後どうなるかわからないが、変動金利組んでいるのであれば現状の状況を把握し、金利の動向は注視し、収支のバランスの見直しを行い、いくつかの想定ケースに対しての動き方を考えておく必要がある。多少日々の小銭稼ぎするより人生一大きな買い物なので、その金利は何より大きな要素のはず（現状そうでない人は多分心配ないです）。
　リボ払いみたいに気づいたらとんでもないことになっていないか、定期的に確認するようにしましょう。この12月以降の政策金利、住宅ローン金利の変動はしっかり見ておいた方がいいと思います。

　というよりも、住宅ローン組む時点で、しっかりと理解しておいた方がいいことが多い。住宅メーカー担当者の口車に乗せられてしまった（完全に乗ったわけではないが、ほぼ目いっぱい借りた意味はなく、手持ち資金で余裕があって投資運用する予定も無いようなお金は頭金に繰り入れておくべきだった。無駄な手数料取られただけだ。さすがにこの速度で金利上昇するとは思わなかったところはあった。とはいえ大部分は固定で組んでるので、何とも中途半端な形になってしまった。何が変動金利一択です（キリッだよ…）
　ちょっとのことで数十万、数百万変わってくるだけにしっかり確認しましょう。