住宅ローン繰上げ返済をいつするか？の考え方(シンプル版)

サラリーマンK太郎です。
今回は、変動金利の場合、住宅ローンの繰上げ返済をいつするか？の考え方について書きます。

あくまでシンプル版！
考え方の材料の一つと捉えて下さい！

◾️私の住宅ローン情報🏠
2023年2月に住宅ローン3990万円を変動金利で借りました。返済完了は68歳。
借入当初の金利0.45%
2025年12月の金利0.7%

※住宅ローン控除という制度により、借入から13年間は年末借入残高の0.7%のお金が毎年戻ってきます。

◾️繰上げ返済を検討する基準💰
結論から言うと、住宅ローン変動金利の金利がある基準値を超えたら繰上げ返済をします。
そして「住宅ローン控除0.7％＋個人向け国債変動10年の税引後利回り」をいま繰上げ返済するかの最初の基準値にしています。

現在で言えば
住宅ローン控除が0.7%
国債変動10年の税引後利回りが約1%
のため基準値は1.7%という計算になります。

つまり住宅ローン変動金利がこの1.7%を超えない限り、繰上げ返済せず国債などで運用しておいた方が得という考え方です。
※金利足し算は変な感じですがピンとこなければAIに聞いて下さい！

この計算からすると、住宅ローン控除の13年間は繰上げ返済しない可能性が高いです。

なぜなら住宅ローンの変動金利は短期金利に、国債変動10年は長期金利に連動し、完全に同じ動きにはなりませんが、インフレや金融引き締めの局面では両者とも上がる方向に動くことが多いため、大きく乖離するケースは少ないと想定しています。

ただもし変動金利の方が大きくなったら、株式投資もしているので実際にはその運用成績を加味して繰上げ返済するかの追加検討をします。
そして恐らく繰上げ返済はしません。

そして住宅ローン控除の期間が終わったら、繰上げ返済を本格的に検討するというのが私の住宅ローンの繰上げ返済の考え方ですね。

◾️住宅ローン控除期間のあとは？👴
2028年から金利2%でずっと推移すると仮定すると我が家の住宅ローン控除期間の満了時の借入残高は2730万円です。
ここからいよいよ繰上げ返済するかどうかを検討する段階に入りますが、この辺の考え方はまた別の記事にしたいと思います。

ざっくり今準備中の1500万円を繰上げ返済すれば借入残高は1230万円となり、期間短縮型であれば530万円の利息支払いを抑制し、返済完了が68歳から55歳に短縮されます。このくらいをイメージしています。逆にこのくらい返せる余裕がないとローンは苦しいものとなると思います。
今でも苦しいですが笑

住宅ローン借入時にExcelで金利上昇パターン×繰り上げ返済パターンで何十パターンも計算したんですが、その辺も記事にしたいですね。
これから住宅ローンを組まれる方は特に、繰上げ返済金の準備は綿密に計画されることをお勧めします。

で、実際には余裕を持ってローンを組んだり、繰上げ返済金を数百万円準備できる人はそうそういないので、住宅ローンを組まなくて良いなら組まずに賃貸か実家に転がり込んだ方がよし！が私の今の考えです🙍‍♂️

住宅ローン控除の期間は仕事も辞めづらいため正直キツさはあります。いやーな不安が纏わりつきます笑

結論、住宅ローンは繰上げ返済金の準備が命！

家族の笑顔のため、一緒に頑張りましょう！
ではまた🖐️

以上、お読み頂きありがとうございます。
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※本記事は特定の金融商品の売買を勧めるものではございません。本記事に記載した情報や意見に関わらず、投資における最終決定はご自身の判断のもと実施してください。