第57号「管理会社に頼らず、理事が自分で回す」——米国で黒字65万ユーザーのHOA SaaSを、日本のマンション管理組合に移植する

アメリカには「HOA（住民管理組合）」という仕組みがあります。h戸建てやコンドミニアムの住民が、管理会社を介さずに自分たちで会費を集め、会計をつけ、総会を開き、ルール違反を管理する組織です。そのHOA運営を丸ごとクラウド化した「PayHOA」というSaaSは、外部資金を入れずに黒字経営を続けたまま65万ユーザー・前年比プラス70%成長にまで育ち、2024年には27.5億円規模のシリーズAを調達しました。この記事では、この“地味だけど強い”ビジネスモデルを、日本の「マンション管理組合」という巨大な空白市場にどう複製できるかを、市場・プロダクト・料金・立ち上げの順に具体的に掘り下げていきます。個人開発や副業、スモールビジネスで「息の長い黒字SaaS」を作りたい方の参考になれば幸いです。

なぜこのSaaSに注目したのか

私は毎朝、海外のスタートアップ売買マーケット「Acquire.com」を眺めながら、「日本にそのまま持ち込めば勝てそうなビジネスモデル」を探しています。派手なAIツールが並ぶ中で、私がいちばん惹かれるのは、こういう“地味で退屈だけど絶対になくならない”カテゴリです。

HOA運営SaaSは、その典型でした。住民組合という組織は、景気が良くても悪くても存在し続けます。マンションがある限り、管理費は毎月徴収され、総会は毎年開かれ、会計は必ずつけられます。つまり需要が構造的に安定していて、いちど導入されると解約する動機がほとんどありません。SaaSにとって理想的な「低チャーン・高LTV（顧客生涯価値）」の世界です。

そして何より、元モデルのPayHOAが「派手な赤字成長」ではなく「黒字のまま伸びている」点に、再現性の高さを感じました。個人や小さなチームが目指すべきは、まさにこの形だと思うのです。

この「HOA運営SaaS」とは何なのか

まず元モデルを噛み砕いて説明します。

アメリカの多くの住宅地やコンドミニアムには、HOA（Homeowners Association）という住民の自治組織があります。日本のマンション管理組合にとても近い存在で、共用部の維持管理費を住民から集め、修繕や清掃を手配し、ルールを定めて運営します。

問題は、この運営がとても面倒だということです。会費の請求と入金確認、滞納者への督促、会計帳簿づけ、総会の招集と議決、違反対応、住民への連絡——これらを、多くの場合は「持ち回りで役員になった、専門知識のない住民」がこなさなければなりません。だからアメリカでは管理会社に運営を委託するのが一般的でした。しかし委託費は決して安くありません。

PayHOAが狙ったのは、この「管理会社に高いお金を払うより、自分たちでやりたい」という自主運営(セルフマネージド)の層です。会費のオンライン徴収、会計、住民ポータル、違反管理、オンライン投票、書類管理といった機能を1つにまとめ、住戸数に応じた月額課金（25戸以下で月49ドルから）で提供しました。しかも料金プランによる機能制限をつけず、小さな組合でも全機能が使えるようにしたのです。

結果として、「管理会社に払う費用の何分の一かで、自分たちで運営できる」という価値が刺さり、黒字を保ったまま65万ユーザーまで拡大しました。ビジネスモデルとしては、退屈なほどシンプルです。だからこそ強いのです。

なぜ、これが日本でいけるのか

ここからが本題です。日本の「マンション管理組合」は、アメリカのHOAと法律こそ違いますが、抱えている痛みは驚くほど同じです。そして市場は、とてつもなく大きいのです。

市場規模は「713万戸」

国土交通省によると、日本の分譲マンションのストックは2024年末時点で713.1万戸に達しています。マンションは概ね1棟につき1つの管理組合を持ちますから、管理組合の数は全国で10万を優に超える計算になります。これらすべてが、毎月の会費徴収と毎年の総会という“終わらない事務”を抱えています。

深刻化する「担い手不足」

いま日本のマンション管理で最大の課題とされているのが、理事の「なり手不足」です。国土交通省の調査では、役員を引き受けたくない理由として「高齢化のため」が39.9%で最多、次いで「仕事が忙しい」が22.7%、「面倒だから」が18.2%と続きます。

多くのマンションでは理事を1〜2年の輪番制（持ち回り）で回しています。つまり、毎年のように「専門知識ゼロの素人」が理事長席に座り、前任者から紙の束を受け継ぎ、右も左も分からないまま1年を過ごすわけです。これはPayHOAが米国で解決した痛みと、寸分たがわず同じ構造です。

制度が一気に追い風になっている

さらに、日本では法制度の面でも強烈な追い風が吹いています。

• 2021年の「マンション標準管理規約」改正で、Web会議による理事会・総会、そして電子投票が正式に可能になりました。

• 2025年には区分所有法などの改正案が閣議決定され、2026年4月（一部を除く）に施行される予定です。背景には、建物の老朽化・所有者の高齢化・担い手不足という、いわゆる「3つの老い」への危機感があります。

• 2025年10月には標準管理規約も改正され、各マンションが自分たちの管理規約を見直す必要が生じています。

つまり、「オンライン化してよい」という法的なお墨付きが整い、しかも「見直しをしなければならない」という強制力まで働く——DXツールを売り込むには、これ以上ないタイミングなのです。

競合が「意外なほど少ない」

「マンション向けの管理ソフトなんて、もうたくさんあるのでは？」と思うかもしれません。私も最初はそう考え、実際に調べてみました。すると、既存プレイヤーは大きく2種類に偏っていることが分かりました。

ひとつは「Mcloud」や「はうナビ」のような、管理会社が契約して住民に提供する“付帯サービス型”です。これらは管理会社のビジネスを効率化するためのもので、管理組合が単体で自由に契約できるものではありません。もうひとつは「クラセル（KURASEL）」のような、自主管理組合の会計・出納を代行的に支える独立系ですが、プレイヤーの数はごくわずかです。

一方で、大多数のマンションの現実はどうでしょうか。会計はExcelか会計事務所、連絡は紙の掲示と回覧板、総会は紙の委任状——依然として「非デジタル」が主流です。

PayHOAが米国で掘り当てた鉱脈が、そっくりそのまま日本にも埋まっている。私がこのモデルを選んだ最大の理由が、まさにここにあります。

ここまでが、このモデルの「なぜ今・なぜ日本でいけるか・空白の正体」です。ここから先は、実際に手を動かす人のための具体パートに入ります。どんなプロダクトをどこまで割り切って作るか（MVP設計と技術スタック）、いくらで売るか（3プランの料金と、初期からスケールまでのMRR試算）、そしてどう広げるか（提携チャネルとリスク対策のGTM）まで、私が今このモデルを立ち上げるなら引くであろう設計図を、そのまま書き出します。「読んで終わり」ではなく「作れる」ところまで持っていく内容です。