変動金利の「5年125％ルール」って何？〜住宅ローンの返済額が急に上がらない仕組みをわかりやすく解説〜

FP_みずたに＠住宅購入ファイナンシャルアドバイザー

2026年5月23日 19:53

最近、「住宅ローン金利が上がるかも」というニュースをよく見かけますよね。
変動金利で住宅ローンを組んでいる方や、これから住宅購入を考えている方の中には、

「返済額って急に上がるの？」
「5年125％ルールって聞くけど何？」
「本当に安心なの？」

と不安に感じている方も多いと思います。
今回は、変動金利の大事な仕組みである「5年125％ルール」について、できるだけわかりやすく解説します。

5年125％ルールって何？

変動金利の住宅ローンには、多くの銀行で

「5年ルール」
「125％ルール」

という仕組みがあります。
まずはこの2つを簡単に見てみましょう。

「5年ルール」とは？

変動金利は、通常半年ごとに金利の見直しがあります。
ただし、「5年ルール」がある場合は、金利が上がっても毎月の返済額はすぐには変わりません。
返済額の見直しは5年ごとです。
つまり、

金利は上がっている
でも毎月返済額はそのまま

という状態になります。
家計への急な負担を防ぐための仕組みですね。

「125％ルール」とは？

5年後に返済額を見直すときも、急に返済額が上がりすぎないようになっています。
新しい返済額は、前の返済額の125％までしか上げられません。
例えば、今の返済額が10万円なら…

次の5年間の返済額は、最大でも12万5,000円までということです。

5年125％ルールが適用されないのはどんな時？

実は、すべての変動金利住宅ローンにこのルールがあるわけではありません。
最近は、あえて採用していない銀行も増えています。

適用されない主なケース

① 元金均等返済
5年125％ルールは、一般的に「元利均等返済」で使われる仕組みです。
元金均等返済では毎月返済額が変わるため、適用されないことが多いです。

② 一部のネット銀行
最近は、

「5年ルールなし」
「125％ルールなし」

の代わりに、低金利を売りにしている銀行もあります。
この場合、金利が上がると返済額も比較的早く増える可能性があります。

③ 商品ごとの違い
同じ銀行でも、商品によってルールが違う場合があります。
住宅ローンを選ぶ時は、
「5年125％ルールがあるか」
を確認しておくことが大切です。

どれくらい金利が上がると125％ルールが発動される？

では実際に、どのくらい金利が上がると125％ルールが効いてくるのでしょうか。
具体例で見てみます。

例

借入額：4,000万円
返済期間：35年
当初金利：0.5％
毎月返済：約10万3,000円

とします。

125％の上限は？

今の返済額が約10万3,000円なら…

約12万9,000円までしか上がりません。
この条件では、金利がだいたい3％前後まで上がると、125％ルールが効き始めるイメージです。
つまり、
「かなり大きく金利が上がった時」に発動する仕組みなんですね。

どれくらい金利が上がると未払利息が発生する？

ここは変動金利で特に注意したいポイントです。

未払利息とは？

本来払うべき利息に対して、毎月返済額が足りなくなる状態です。
つまり、

毎月返済している
でも利息を払いきれていない

ということ。
不足分は「未払利息」として後から積み上がります。

どんな時に起きる？

先ほどの例では、返済額の上限は約12万9,000円でした。
もし金利が4〜5％以上まで大きく上昇すると、

利息だけで返済額に近づく
元金がほとんど減らない

状態になることがあります。
さらに金利が上がると、利息すら払いきれなくなる可能性があります。

5年125％ルールがある時とない時ではどう違う？

実際に、ルールがある場合とない場合では、返済額やローン残高に差が出ます。

前提条件

借入額：4,000万円
35年ローン
当初金利：0.5％
5年後に金利3％へ上昇

で比較します。

ケース① 5年125％ルールあり

返済額は、
約10.3万円 → 約12.9万円
までしか増えません。

5年間の総返済額
約774万円
6年目時点のローン残高
約3,480万円

特徴
毎月返済は抑えられるので家計は助かります。
ただし、その分ローン残高は多く残りやすくなります。

ケース② 5年125％ルールなし

金利上昇に合わせて返済額も増えます。
このケースでは、毎月返済額は約16万円程度になるイメージです。

5年間の総返済額
約960万円
6年目時点のローン残高
約3,300万円

特徴
毎月返済は大変になりますが、元金は早く減ります。
将来的な利息負担も抑えやすくなります。

5年125％ルールがある時とない時のメリットとデメリット

住宅ローンの5年125％ルールは、「ある方が安心」と思われがちですが、実はそれぞれメリット・デメリットがあります。

① 5年125％ルールがある時

【メリット】

毎月返済額が急に増えない
最大のメリットはここです。
金利が上がっても返済額の増え方がゆるやかなので、家計への急な負担を防げます。
特に、

子どもの教育費がかかる時期
物価上昇で生活費が増えている時
共働き収入が不安定な時

には安心感があります。

家計の見直しをする時間ができる
返済額が急増しないので、

支出を見直す
繰上返済を考える
貯蓄を増やす

など、対策を考える時間を作れます。

【デメリット】

金利が上がっていることに気づきにくい
金利は半年ごとに見直されますが、5年間は返済額が変わらないため、金利が上がっていることに気づかないことがあります。
実際には、
金利が上がった分、利息が増えています。

元金が減りにくい
返済額を抑えている分、利息負担が増え、元金が減りにくくなることがあります。
そのため、
「思ったよりローンが減っていない…」
と感じるケースもあります。

支払総額が増えやすい
元金が減りにくいと、その分利息も長く発生します。
結果として、長い目で見ると総返済額が増える可能性があります。

未払利息が発生する可能性がある
大きく金利が上がった場合、本来必要な返済額に届かず、未払利息が発生することがあります。
「返済額が上がらないから安心」と思い込みすぎないことも大切です。

② 5年125％ルールがない時

最近は、5年125％ルールがない代わりに低金利の商品も増えています。

【メリット】

元金が早く減りやすい
金利上昇に応じて返済額も見直されるため、元金が計画的に減りやすくなります。

未払利息が発生しにくい
必要な返済額をその都度払うため、利息不足が起きにくく、未払利息リスクは低めです。

総返済額を抑えやすい
元金が早く減ることで、結果的に総返済額を抑えられるケースがあります。