民法94条（虚偽表示）について ②

仮装譲渡の落とし穴！
不動産取引から学ぶ民法94条のしくみ

第1部では、民法94条の基本として、「示し合わせて行ったウソの契約（通謀虚偽表示）は当事者間では無効になること」、そして「事情を知らない善意の第三者は保護されること」を学びました。

今回は、そのルールが実際の不動産取引でどのように問題となるのかを見ていきます。

法律は条文だけを暗記しても、本当の意味では理解できません。具体的な事例に当てはめることで、初めて「なぜこのルールがあるのか」が見えてきます。

仮装譲渡で起こる典型的なトラブル

次のようなケースを考えてみましょう。

Aさんは事業の資金繰りに苦しみ、自宅が差し押さえられることを心配していました。

そこで知人のBさんと相談し、

「本当は売らないけれど、一時的にBさんへ売ったことにしておこう。」

と示し合わせ、売買契約書を作成し、登記もBさん名義へ変更しました。

これは典型的な「通謀虚偽表示」です。

AさんとBさんの間では、本当に売買する意思がなかったため、この契約は無効となります。

ところが、その後Bさんが勝手に自宅をCさんへ売却してしまいました。

Cさんは、AさんとBさんの契約が虚偽だったことをまったく知りませんでした。

このような事情を知らないCさんは、民法94条2項による保護を受けることになります。

さらに売却されたらどうなる？

では、話をもう一歩進めてみましょう。

土地を取得したCさんが、その後Dさんへ売却したとします。

このDさんは「転得者（てんとくしゃ）」と呼ばれます。

ここで問題になるのは、Dさんが最初の虚偽表示を知っていた場合です。

「悪意だったのだから保護されないのでは？」

と思うかもしれません。

しかし、判例や通説では、一度善意の第三者が保護されて権利関係が確定すると、その後の転得者が悪意であったとしても、原則として元の所有者は無効を主張できないと考えられています。

この考え方は、学説上「絶対的構成」と呼ばれることがあります。

理由は、一度適法に保護された人が取得した権利は、その後も自由に処分できなければ、取引の安全が損なわれてしまうからです。

最初の第三者が悪意だった場合は？

反対のケースも見てみましょう。

今度は、Bさんが最初に売却した相手Cさんが、虚偽表示であることを知っていたとします。

この場合、Cさんは悪意の第三者なので、94条2項による保護は受けられません。

しかし、その後Cさんから事情を知らないDさんが土地を取得した場合にはどうでしょうか。

判例では、このDさんは94条2項の「第三者」として保護されると考えられています。

つまり、取引の途中で善意の第三者が現れた場合には、その人を保護する方向で法律が働くのです。

実務で最も注意すべきこと

これらの事例から分かることは、「名義だけだから大丈夫」という考えが非常に危険だということです。

たとえ信頼している友人や親族であっても、不動産の登記を他人名義へ変更すると、第三者が関与した場合には、自分の権利を守ることが難しくなる可能性があります。

もちろん、実際の権利関係は登記や個別事情なども含めて判断されますが、安易な名義変更には大きな法的リスクがあることは知っておくべきでしょう。

まとめ

民法94条は、当事者間の虚偽表示を無効とする一方で、事情を知らずに取引へ参加した第三者を保護することで、社会全体の取引の安全を守ろうとしています。

一度始まった取引が何度も覆されてしまうと、多くの人が安心して契約できなくなってしまいます。

そのため法律は、虚偽表示をした本人の責任と、第三者の信頼とのバランスを重視しているのです。

次回はいよいよシリーズ最終回です。

実際には当事者同士が示し合わせていなかったにもかかわらず、民法94条2項と同じ考え方が適用される「94条2項の類推適用」を解説します。

判例がどのように法律を発展させてきたのかを知ることで、民法の考え方をさらに深く理解できるでしょう。

【参考法令・資料】

・e-Gov法令検索「民法」（第94条）

・民法判例百選Ⅰ 総則・物権（虚偽表示・転得者保護に関する代表判例の解説）

・最高裁判所判決 昭和45年7月24日（転得者保護に関する代表的判例）